cho tổ chức, cỏ nhõn trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở.
+ Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho cộng đồng dõn cư để xõy dựng cỏc cụng trỡnh phục vụ lợi ớch chung của cộng đồng; tặng cho nhà tỡnh nghĩa gắn liền với đất theo quy định của phỏp luật.
Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng khụng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thỡ đối tượng này chỉ được hưởng giỏ trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
+ Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tớn dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
+ Cho thuờ, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian khụng sử dụng. - Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuờ đất để xõy dựng cụng trỡnh ngầm tại Điều 187 Luật Đất đai 2013. Theo đú, đối với trường hợp thuờ đất trả tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ thỡ cú quyền như cỏc trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ để thực hiện dự ỏn đầu tư tại Việt Nam khỏc. đối với trường hợp thuờ đất trả tiền thuờ đất hàng năm thỡ cú quyền như cỏc trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuờ đất thu tiền thuờ đất hàng năm để thực hiện dự ỏn đầu tư tại Việt Nam.
2.3. BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT SỬ DỤNG ĐẤT
Trải qua quỏ trỡnh xõy dựng và củng cố, phỏp luật đất đai qua cỏc thời kỳ đó khụng ngừng thay đổi để phự hợp với định hướng kinh tế, chớnh trị của đất nước đồng thời nõng cao hiệu quả sử dụng đối với nguồn lực đất đai. Luật đất đai năm 2003 đó đỏnh dấu bước phỏt triển quan trọng, cả về cỏch tiếp cận
nội dung quan hệ sử dụng đất và kỹ thuật phỏp lý, Luật đó mở rộng và quy định chi tiết quyền cho từng đối tượng sử dụng đất. Cỏc quy định này đó gúp phần nõng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo cơ sở phỏt triển thị trường bất động sản, tăng cường cơ chế giao dịch dõn sự, hạn chế cỏc biện phỏp can thiệp hành chớnh trong việc tạo lập quỹ đất để thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư. Trải qua hơn mười năm thực hiện, bờn cạnh những kết quả đó đạt được, Luật Đất đai 2003 cũng bộc lộ nhiều hạn chế và được thay thế bởi Luật Đất đai 2013 cú hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014. Trờn cơ sở kế thừa và tiếp tục củng cố, Luật Đất đai 2013 đó khắc phục được một số những bất cập, mõu thuẫn của Luật cũ.
Thứ nhất, về hạn mức giao đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nụng
nghiệp; thời hạn giao đất, cụng nhận quyền sử dụng đất nụng nghiệp đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn.
Hạn mức giao đất nụng nghiệp là diện tớch đất nụng nghiệp tối đa cơ quan nhà nước cú thẩm quyền được phép giao cho một chủ thể được quy định bởi phỏp luật. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nụng nghiệp là diện tớch đất nụng nghiệp tối đa hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được phép nhận quyền sử dụng thụng qua cỏc hỡnh thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền dụng đất. Phỏp luật đất đai hiện chỉ quy định hạn mức giao đất nụng nghiệp và đất ở, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn mà khụng khống chế hạn mức đối với cỏc hỡnh thức sử dụng khỏc hoặc hạn mức đối với cỏc đối tượng người sử dụng đất khỏc. Quy định về hạn mức giao, hạn mức nhận quyền sử dụng đất nụng nghiệp đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được quy định tại cỏc Điều 129, 130 Luật Đất đai 2003 là sự kế thừa quy định của Luật Đất đai 2003 và Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 21/6/2007. Trước khi ban hành Luật Đất đai 2003, nhiều ý kiến cho rằng nờn bói bỏ hạn mức giao, nhận chuyển quyền sử dụng đất nụng nghiệp để khuyến khớch mụ hỡnh sản xuất hàng húa trờn quy mụ lớn. Tuy
nhiờn, Luật Đất đai 2013 tiếp tục quy định vấn đề này theo tỏc giả là cần thiết bởi: thứ nhất, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được Nhà nước giao đất nụng nghiệp, nhận quyền sử dụng đất nụng nghiệp thụng qua nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền dụng đất khụng phải trả tiền sử dụng đất nhưng vẫn được hưởng quyền ở phạm vi rất rộng, trong đú cú cả cỏc quyền mang tớnh định đoạt đối với quyền sử dụng đất, mặt khỏc, quỹ đất nụng nghiệp của chỳng ta là hạn chế, khú cú khả năng mở rộng thờm, do vậy việc quy định hạn mức gúp phần duy trỡ sự cụng bằng giữa cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất; thứ hai, quy định về hạn mức giao, nhận chuyển quyền sử dụng đất khụng cản trở việc tập trung ruộng đất bởi nếu muốn sử dụng đất ở phạm vi lớn hơn, người cú nhu cầu sử dụng đất cú thể lựa chọn mụ hỡnh kinh doanh khỏc như thành lập doanh nghiệp, hợp tỏc xó, đối với cỏc đối tượng sử dụng đất là tổ chức khụng bị hạn chế bởi quy định về hạn mức giao, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Về thời hạn sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 đó tăng thời hạn sử dụng đất giao đất, cụng nhận quyền sử dụng đất nụng nghiệp đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trực tiếp sản xuất nụng nghiệp; thời hạn thuờ đất nụng nghiệp đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn lờn tối đa 50 năm (khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013). Nền sản xuất nụng nghiệp của đất nước ta cũn nhỏ lẻ, tập trung chủ yếu vào hoạt động của cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, vấn đề sử dụng đất nụng nghiệp liờn quan trực tiếp đến đời sống của phần lớn dõn cư nụng thụn. Luật Đất đai trước đõy quy định thời hạn giao đất trồng cõy hàng năm, đất nuụi trồng thủy sản, đất làm muối trong hạn mức cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn; thời hạn thuờ đất trồng cõy hàng năm, đất nuụi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn tối đa là 20 năm (khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai 2003). Quy định kéo dài thời hạn sử dụng đất là hợp lý để tạo cho người nụng dõn tõm lý an tõm khi đầu tư trờn thửa đất của chớnh mỡnh đồng thời cũng hạn chế những xỏo trộn khi hết thời hạn sử dụng đất Nhà nước và người dõn phải thực hiện lại việc
giao đất. Tuy nhiờn, quy định kéo dài thời hạn sử dụng đất cũng cần xem xét đến cỏc trường hợp là hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cú đất nhưng khụng sử dụng hoặc cho thuờ nhằm tạo cụng bằng trong sử dụng đất.
Thứ hai, Luật Đất đai 2013 đó khắc phục bất cập trong quy định về mục
đớch thế chấp, bảo lónh quyền sử dụng đất tại cỏc tổ chức tớn dụng của tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn của Luật Đất đai 2003. Theo quy định của Luật Đất đai 2003, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất được thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất tại tổ chức tớn dụng để vay vốn (điểm d khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai 2003) hoặc quy định: hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cú quyền thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tớn dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cỏ nhõn để vay vốn sản xuất, kinh doanh (khoản 7 Điều 113 Luật Đất đai năm 2003). Cỏc quy định này đó hạn chế khả năng thực hiện quyền của người sử dụng đất một cỏch khụng cần thiết bởi trong thực tế, đối với tổ chức kinh tế cú nhu cầu rất lớn trong việc sử dụng quyền sử dụng đất đảm bảo cho cỏc hỡnh thức cấp tớn dụng khỏc như: phỏt hành bảo lónh; mở L/C hoặc để bảo đảm thực hiện cỏc nghĩa vụ phỏt sinh từ quan hệ hợp đồng kinh doanh thương mại, đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cũng khụng chỉ cú nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất, kinh doanh mà cú thể cũn rất nhiều nhu cầu chớnh đỏng khỏc như vay vốn cho con đi học… Trong điều kiện kinh tế thị trường hiện nay, việc người sử dụng đất cú quyền sử dụng đất được phép thế chấp, được tổ chức tớn dụng chấp nhận thỡ vấn đề mục đớch của việc thế chấp đú nờn để hai bờn của quan hệ thế chấp là người sử dụng đất và tổ chức tớn dụng tự định đoạt. Luật Đất đai 2013 đó khắc phục bất cập này và bói bỏ cỏc quy định hạn chế mục đớch thế chấp bằng quyền sử dụng đất đồng thời bói bỏ thuật ngữ "bảo lónh" bằng quyền sử dụng đất để phự hợp với quy định của Bộ luật Dõn sự.
Thứ ba, vấn đề xỏc lập quyền của người sử dụng đất theo quy định của
đất quỏ sõu trong khi chưa đảm bảo sự bỡnh đẳng giữa cỏc chủ thể sử dụng đất. Sự phõn húa quyền của người sử dụng đất phụ thuộc trước hết vào loại chủ thể sử dụng đất, với mỗi chủ thể sử dụng đất sẽ tương ứng với căn cứ xỏc lập quyền cho người sử dụng đất khỏc nhau, hỡnh thức sử dụng đất khỏc nhau và từng nhúm quyền khỏc nhau. Về căn cứ xỏc lập quyền cho người sử dụng đất, theo quy định của Luật Đất đai 2003, đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, tổ chức kinh tế trong nước cú thể xỏc lập quyền sử dụng đất thụng qua giao đất, cho thuờ đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất…; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài cú thể xỏc lập quyền sử dụng đất thụng qua giao đất, thuờ đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất khi mua nhà ở gắn liền với đất; đối với tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài, cỏch thức xỏc lập quyền sử dụng đất thụng qua xin thuờ đất, nhận chuyển nhượng dự ỏn đầu tư, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất. Về hỡnh thức sử dụng đất, chỉ hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mới cú quyền lựa chọn hỡnh thức sử dụng đất, tuy nhiờn đối với mỗi chủ thể sử dụng đất thỡ nội dung quyền lựa chọn hỡnh thức sử dụng đất cũng cú sự khỏc biệt. Loại chủ thể sử dụng đất cũng là một căn cứ phõn húa quyền của người sử dụng đất, theo đú, cựng một hỡnh thức và mục đớch sử dụng đất nhưng đối với loại chủ thể khỏc nhau thỡ quyền và nghĩa vụ khỏc nhau. Việc quỏ coi trọng căn cứ này để xỏc định quyền của người sử dụng đất dẫn đến nội dung quyền của người sử dụng đất trở nờn quỏ phức tạp. Sự phõn húa quyền của người sử dụng đất cũn phụ thuộc vào mục đớch sử dụng đất, theo đú, mục đớch sử dụng đất được sử dụng để quy định quyền lựa chọn hỡnh thức sử dụng đất và phõn húa quyền của người sử dụng đất đối với từng loại đất. Ngoài ra, Nhà nước cũn phõn húa quyền của người sử dụng đất dựa trờn một số căn cứ khỏc như thời điểm sử dụng đất của người sử dụng đất. Trờn cơ sở cỏc căn cứ này, quyền của người sử dụng đất bị phõn húa quỏ sõu và trở nờn quỏ phức tạp. Bờn cạnh đú lại khụng đảm bảo được sự bỡnh đẳng giữa cỏc loại chủ thể sử dụng đất như đối
với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài trong việc lựa chọn hỡnh thức sử dụng và tiếp cận quyền sử dụng đất. Tuy nhiờn, trờn cơ sở sự trỡnh bày và phõn tớch ở trờn, sự phức tạp này đó phần nào được khắc phục, khụng cũn sự bất bỡnh đẳng giữa nhà đầu tư trong