ngƣời sử dụng đất
Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai hiện hành quy định một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện cỏc quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; gúp vốn bằng quyền sử dụng đất là phải cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp đặc biệt theo quy định của phỏp luật). Đõy là sự kế thừa Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chớnh phủ về điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó được thực hiện từ lõu, Luật Đất đai năm 2003
quy định: chớnh phủ quy định về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Trong thời hạn này, người đang sử dụng đất cú một trong cỏc loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại cỏc khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thỡ cũng được thực hiện cỏc quyền của người sử dụng đất theo quy định (khoản 1 Điều 146 Luật Đất đai 2003). Trờn cơ sở cỏc quy định của Luật, Điều 184 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định cụ thể về thời hạn thống nhất cỏc giao dịch sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đú kể từ ngày 01 thỏng 01 năm 2007 người sử dụng đất phải cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện cỏc quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 184 Nghị định 181/2004/NĐ-CP). Hết thời hạn này, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất do vậy Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chớnh phủ tiếp tục gia hạn đến hết ngày 31/12/2007. Tuy nhiờn cho đến nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người sử dụng đất vẫn chưa hoàn thành. Theo Bỏo cỏo số 193/BC-BTNMT ngày 06/9/2012 tổng kết tỡnh hỡnh thi hành Luật Đất đai 2003, đến thời điểm bỏo cỏo:
Cả nước đó cấp giấy chứng nhận đất sản xuất nụng nghiệp đạt 85% tổng diện tớch, đất lõm nghiệp đạt 86,3% diện tớch, đất ở nụng thụn đạt 82,1% diện tớch, đất ở đụ thị đạt 63,5%, đất chuyờn dựng đạt 54,9% diện tớch, đất cơ sở tụn giỏo đạt 81,6 % diện tớch. Trong đú, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất trong hơn 01 năm qua, cả nước đó cấp được 1.348.152 giấy với diện tớch 898.030 ha [5]. Sự chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất tỏc động khụng nhỏ đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất thể hiện trờn một số phương diện sau:
Thứ nhất: Người sử dụng đất khụng cú cơ sở phỏp lý để chứng minh quyền sử dụng đất là tài sản của mỡnh, khụng tạo lập được sự tin tưởng đối với đối tỏc khi thực hiện cỏc giao dịch chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ hai: Nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất là một nhu cầu bức thiết
trong sản xuất và đời sống nờn trờn thực tế người sử dụng đất vẫn phải thực hiện cỏc giao dịch về quyền sử dụng đất kể cả khi chưa cú Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. việc thực hiện cỏc giao dịch này mà khụng cú Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khiến cỏc bờn phải gỏnh chịu nhiều rủi ro, thiệt hại khi cú tranh chấp xảy ra.
Ngoài ra, cú rất nhiều trường hợp người sử dụng đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thụng tin trờn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa chớnh xỏc như cấp nhầm thửa đất của hộ gia đỡnh này trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh khỏc, diện tớch thể hiện trờn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khụng đỳng diện tớch trờn thực tế, mục đớch sử dụng đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khụng đỳng với mục đớch sử dụng thực tế. Những sai sút này dẫn đến phỏt sinh nhiều tranh chấp, đặc biệt giữa cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn tại khu vực nụng thụn và cũng gõy rất nhiều khú khăn cho cơ quan tiến hành tố tụng khi giải quyết cỏc tranh chấp này.
Bờn cạnh đú, việc chấp hành quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận ở nhiều địa phương chưa nghiờm tỳc như yờu cầu nộp thờm nhiều giấy tờ trỏi quy định; khi tiếp nhận hồ sơ khụng kiểm tra, hướng dẫn đầy đủ làm cho người dõn phải đi lại nhiều lần; yờu cầu thực hiện thờm một số thủ tục gõy trựng lặp; thời gian thực hiện thủ tục kéo dài quỏ quy định mà khụng được thụng bỏo lý do.
Việc thu hồi đất đai để phục vụ cỏc dự ỏn kinh tế - xó hội thời gian qua diễn ra một cỏch tràn lan. Người dõn mất đất lõm vào hoàn cảnh khú khăn, trong khi nhà đầu tư nhận được lợi ớch lớn, tỡnh trạng tham nhũng trong
lĩnh vực đất đai diễn ra phổ biến. Chẳng hạn, chớnh quyền thu hồi đất của dõn để giao cho doanh nghiệp làm dự ỏn, sau khi xõy dựng cơ sở hạ tầng, nhà đầu tư lại phõn lụ để bỏn ngay cho những người khỏc với giỏ rất cao, gấp vài chục, thậm chớ hàng trăm lần mức giỏ trả cho người dõn bị thu hồi đất. Hậu quả là trờn lớ thuyết, đất đai thuộc sở hữu toàn dõn nhưng trờn thực tế, trong một số trường hợp đất đai đang thuộc "sở hữu" của một nhúm lợi ớch.
Cho đến nay, Nhà nước đó ban hành nhiều văn bản phỏp luật điều chỉnh quan hệ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiờn trong thực tế cỏc bờn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường ghi nhận giỏ trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với trờn thực tế. Mức giỏ ghi nhận trờn hợp đồng chuyển nhượng thường chỉ bằng hoặc cao hơn khụng đỏng kể so với giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố quy định. Bằng việc làm này, cỏc bờn đó lợi dụng quy định về giỏ đất do nhà nước quy định để trốn trỏnh nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cỏ nhõn và lệ phớ trước bạ với Nhà nước. Mặt khỏc, lợi dụng quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cỏ nhõn quy định về cỏc trường hợp được miễn thuế thu nhập cỏ nhõn đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuụi, mẹ nuụi với con nuụi; cha chồng, mẹ chồng với con dõu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ụng, bà nội với chỏu nội; ụng, bà ngoại với chỏu ngoại; anh chị em ruột với nhau (khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cỏ nhõn) cỏc chủ thể sử dụng đất đó chuyển nhượng đất bắc cầu để khụng phải chịu thuế thu nhập cỏ nhõn.
Về hỡnh thức giao đất, cho thuờ đất, định giỏ đất trờn thực tế vẫn cũn nhiều điểm chưa phự hợp. Hỡnh thức đấu giỏ quyền sử dụng đất, đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất chưa được triển khai thực hiện nghiờm tỳc, phổ biến vẫn là giao đất, cho thuờ đất theo hỡnh thức chỉ định, cựng với việc quy định đối tượng giao đất khụng thu tiền sử dụng đất quỏ rộng đó ảnh hưởng đến nguồn thu của Nhà nước. Khung giỏ đất, bảng giỏ đất và giỏ đất cụ thể chưa theo kịp
thị trường và thấp hơn nhiều so với giỏ thị trường, gõy thất thoỏt cho ngõn sỏch, gia tăng khiếu kiện trong nhõn dõn.
Quỏ trỡnh phõn cấp chưa đi đụi với việc kiểm tra, giỏm sỏt thực hiện và chưa gắn với trỏch nhiệm của chủ thể được phõn cấp. Việc phõn cấp mạnh thẩm quyền thu hồi, giao đất, cho thuờ đất, cho phép chuyển mục đớch sử dụng đất cựng với quy định phõn cấp mạnh về thẩm quyền quyết định đầu tư của phỏp luật về đầu tư đó bộc lộ nhiều bất cập. Đặc biệt là trong việc quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuờ đất, chuyển mục đớch sử dụng đất chuyờn trồng lỳa nước, đất lõm nghiệp cú rừng, giao đất, cho thuờ đất tại cỏc khu vực nhạy cảm, vựng biờn giới, gõy bức xỳc trong dư luận.
Chương 3