đất để thực hiện dự ỏn đầu tư tại Việt Nam
Quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được đề cập lần đầu trong Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 2001, theo đú: quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài, tổ chức quốc tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuờ đất được thực hiện theo theo quy định của Ủy ban thường vụ quốc hội (khoản 3 Điều 80 Luật Đất đai 1993 sửa đổi bổ sung năm 2001). Trong quỏ trỡnh hoàn thiện của phỏp luật đất đai qua cỏc thời kỳ địa vị phỏp lý của người sử dụng đất là nhà đầu tư nước ngoài cũng khụng ngừng được hoàn thiện. Theo quy định tại khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013, "doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liờn doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sỏp nhập, mua lại theo quy định của phỏp luật đầu tư" [33]. Cỏc doanh nghiệp này được sử dụng đất ở Việt Nam dưới cỏc hỡnh thức sau:
Được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự ỏn đầu tư xõy dựng nhà ở để bỏn hoặc để bỏn kết hợp cho thuờ (khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai 2013).
Được Nhà nước cho thuờ đất thu tiền thuờ đất hàng năm hoặc thu tiền thuờ đất một lần để thực hiện dự ỏn đầu tư sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thủy sản, làm muối; sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp; xõy dựng cụng trỡnh cụng cộng cú mục đớch kinh doanh; thực hiện dự ỏn đầu tư nhà ở cho thuờ (điểm đ khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013).
Được Nhà nước cho thuờ đất thu tiền thuờ đất hàng năm hoặc thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ để xõy dựng trụ sở làm việc (điểm e khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013).
Về hỡnh thức sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 đó xúa bỏ sự bất bỡnh đẳng trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Theo quy định trước đõy, chỉ nhà đầu tư trong nước mới được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất, theo quy định của luật mới doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài cú nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự ỏn đầu tư xõy dựng nhà ở để bỏn hoặc để bỏn kết hợp cho thuờ cũng được ỏp dụng hỡnh thức này. Đối với hỡnh thức thuờ đất, theo quy định của Luật Đất đai 2013, giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cũng cú sự bỡnh đẳng.
Luật Đất đai 2013 khụng chỉ cú nhiều thay đổi về hỡnh thức sử dụng đất ỏp dụng đối với doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài mà nội dung quyền của doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam cũng cú nhiều thay đổi.
a) Quyền của doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuờ đất thu tiền thuờ đất hàng năm
Ngoài cỏc quyền chung theo quy định của phỏp luật, doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuờ đất trả tiền thuờ đất hàng năm cú quyền: b) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất thuờ tại cỏc tổ chức tớn dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; gúp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất thuờ, người nhận gúp vốn bằng tài sản được Nhà nước cho thuờ đất theo đỳng mục đớch đó được xỏc định trong thời hạn cũn lại.
c) Bỏn tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất thuờ khi người bỏn và người mua cú đủ cỏc điều kiện theo quy định của phỏp luật.
d) Cho thuờ nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xõy dựng kinh doanh nhà ở [33, Điều 183].
So sỏnh với quy định về quyền của tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuờ đất thu tiền thuờ đất hàng năm theo quy định tại Luật Đất đai 2003, Luật mới đó bói bỏ quyền bảo lónh
bằng tài sản gắn liền với đất thuờ vốn đó gõy nhiều tranh cói đồng thời sửa đổi theo hướng mở rộng quy định về quyền gúp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài.
Doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài được bỏn tài sản gắn liền với đất thuờ khi cú đủ cỏc điều kiện sau:
1. Tài sản gắn liền với đất thuờ được tạo lập hợp phỏp; đó hoàn thành việc xõy dựng theo đỳng quy hoạch xõy dựng chi tiết và dự ỏn đầu tư đó được chấp thuận.
2. Người mua tài sản gắn liền với đất thuờ phải đỏp ứng cỏc điều kiện: cú năng lực tài chớnh để thực hiện dự ỏn; cú ngành nghề kinh doanh phự hợp với dự ỏn; khụng vi phạm quy định của phỏp luật đất đai đối với trường hợp đó được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất để thực hiện dự ỏn trước đú.
3. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuờ đất trong thời hạn sử dụng đất cũn lại theo giỏ đất cụ thể, sử dụng đất đỳng mục đớch đó được xỏc định trong dự ỏn [33, Điều 189].
b) Quyền của doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ và được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất.
Bờn cạnh cỏc quyền chung của người sử dụng đất theo quy định của phỏp luật, doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất dưới hai hỡnh thức này cú cỏc quyền sau:
b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất.
c) Cho thuờ, cho thuờ lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất.
d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất tại cỏc tổ chức tớn dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất.
đ) Gúp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất để hợp tỏc sản xuất, kinh doanh trong thời hạn sử dụng đất [33, Điều 183].
So sỏnh với quy định về quyền của tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài được Nhà nước cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ tại Luật Đất đai 2003, quy định về quyền của nhúm đối tượng này theo Luật mới khụng cú sự thay đổi lớn. Tuy nhiờn, để phự hợp với cỏc quy định của Bộ luật Dõn sự và thực tế. Luật Đất đai 2013 đó bói bỏ quy định về quyền bảo lónh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
c) Quyền của doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong một số trường hợp khỏc
Trường hợp doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất được thành lập do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của Luật Doanh Nghiệp thỡ doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất đú cú quyền và nghĩa vụ như doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài tương ứng với hỡnh thức nộp tiền sử dụng đất, thuờ đất (điểm a khoản 4 Điều 183 Luật Đất đai 2013).
Trường hợp doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất được thành lập do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam là doanh nghiệp mà bờn Việt Nam chiếm cổ phần chi phối theo quy định của phỏp luật doanh nghiệp thỡ doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất đú cú quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế trong nước tương ứng với hỡnh thức sử dụng đất (điểm b khoản 4 Điều 183 Luật Đất đai 2013).
Theo quy định tại khoản 5 Điều 183 Luật Đất đai 2013, trường hợp doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất thỡ nguyờn tắc xỏc định quyền và nghĩa vụ tương tự như trường
hợp tổ chức kinh tế trong nước được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất. Trờn cơ sở quy định trờn ta thấy, doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất để thực hiện dự ỏn xõy dựng kinh doanh nhà ở được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất thỡ cú quyền và nghĩa vụ như trường hợp khụng được miễn hoặc giảm; doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuờ đất để thực hiện dự ỏn đầu tư khỏc vỡ mục đớch lợi nhuận được giảm tiền thuờ đất thỡ cú quyền và nghĩa vụ như trường hợp khụng được giảm tiền thuờ; trường hợp được miễn tiền thuờ đất thỡ cú quyền và nghĩa vụ như doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài thuờ đất trả tiền thuờ đất hàng năm đối với loại đất cú mục đớch sử dụng tương ứng.
d) Quyền của doanh nghiệp liờn doanh sử dụng đất do nhận gúp vốn bằng quyền sử dụng đất, doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liờn doanh.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 184 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp liờn doanh giữa tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế gúp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc một trong cỏc trường hợp sau thỡ doanh nghiệp liờn doanh cú quyền như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ:
a) Đất của tổ chức kinh tế gúp vốn được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ mà tiền sử dụng, tiền thuờ đất đó trả khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch nhà nước;
b) Đất của tổ chức kinh tế gúp vốn do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khụng phải là đất thuờ của Nhà nước trả tiền thuờ đất hàng năm và tiền đó trả cho việc nhận chuyển nhượng khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch nhà nước [33, khoản 1 Điều 184]. Đối với trường hợp doanh nghiệp liờn doanh giữa tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài với doanh nghiệp nhà nước sử dụng đất được Nhà nước cho thuờ
đất trước ngày 01/7/2004 mà được sử dụng giỏ trị quyền sử dụng đất như ngõn sỏch nhà nước cấp cho doanh nghiệp, khụng phải ghi nhận nợ và khụng phải hoàn trả tiền thuờ đất để gúp vốn thỡ:
Doanh nghiệp liờn doanh cú quyền như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ. Trong trường hợp này, giỏ trị quyền sử dụng đất được coi là phần vốn của Nhà nước được đúng gúp vào doanh nghiệp liờn doanh [33, khoản 2 Điều 184].
Đối với trường hợp doanh nghiệp liờn doanh giữa tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ đất trả tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ để gúp vốn với tư cỏch là tổ chức kinh tế trong nước thỡ "doanh nghiệp liờn doanh cú quyền như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ" [33, khoản 3 Điều 184].
Trường hợp doanh nghiệp liờn doanh sử dụng đất do bờn Việt Nam gúp vốn, nay chuyển thành doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài thỡ quyền sử dụng đất được xỏc định như sau:
a) Trường hợp quyền sử dụng đất do nhận gúp vốn trước đú khụng thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư nhà ở để bỏn và doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuờ đất thu tiền thuờ đất hàng năm thỡ cú quyền như doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuờ đất thu tiền thuờ đất hàng năm;
b) Trường hợp quyền sử dụng đất do nhận gúp vốn trước đú khụng thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư nhà ở để bỏn và doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ thỡ
cú quyền như doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ;
c) Trường hợp quyền sử dụng đất do nhận gúp vốn trước đú được sử dụng để thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư nhà ở để bỏn và doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất thỡ cú quyền như doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất [33, khoản 4 Điều 184].
Đối với doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu cụng nghiệp, cụm cụng nghiệp, khu chế xuất, khu cụng nghệ cao, khu kinh tế thỡ cú quyền như sau:
a) Doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài thuờ đất, thuờ lại đất trong khu cụng nghiệp, cụm cụng nghiệp, khu chế xuất, khu cụng nghệ cao, khu kinh tế trả tiền thuờ, tiền thuờ lại đất một lần cho cả thời gian thuờ, thuờ lại thỡ cú quyền như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ.
b) Doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài thuờ đất, thuờ lại đất trong khu cụng nghiệp, cụm cụng nghiệp, khu chế xuất, khu cụng nghệ cao, khu kinh tế trả tiền thuờ, tiền thuờ lại đất hàng năm thỡ cú quyền như tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuờ đất thu tiền thuờ đất hàng năm [33, Điều 185].
Điều 187 Luật Đất đai 2013 đó bổ sung quy định về quyền của doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài thuờ đất xõy dựng cụng trỡnh ngầm. Theo đú, doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài cú thể lựa chọn thuờ đất trả tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ hoặc thuờ đất trả tiền thuờ hàng năm và cú quyền tương ứng với hỡnh thức sử dụng đất đú như đối với cỏc doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài khỏc.
2.2.5.3. Quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam
Vấn đề quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam lần đầu tiờn được đề cập trong Luật đất đai năm 1993, theo đú Điều 80 Luật Đất đai 1993 quy định: "Chớnh phủ quyết định việc cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài, tổ chức quốc tế (gọi chung là người nước ngoài), người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuờ đất. Quyền, nghĩa vụ của người thuờ đất do Chớnh phủ trỡnh Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định" [27, Điều 80].
Phự hợp với sự phỏt triển kinh tế, xó hội, và chớnh sỏch đại đoàn kết dõn tộc, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được coi là bộ phận của cộng đồng dõn tộc Việt Nam. Nhà nước bảo hộ quyền lợi chớnh đỏng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nhà nước khuyến khớch và tạo điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ gỡn bản sắc văn húa dõn tộc Việt Nam, giữ quan hệ gắn bú với gia đỡnh và quờ hương, gúp phần xõy dựng quờ hương, đất nước (Điều 75 Hiến phỏp năm 1992 sửa đổi bổ sung năm 2001). Người Việt Nam định cư ở nước ngoài trở về Việt Nam sinh sống và đầu tư ngày càng cú đúng gúp to lớn cho sự phỏt triển kinh tế, xó hội đất nước, bờn cạnh đú, nhu cầu sử dụng đất phục vụ sinh sống và mục đớch đầu tư của nhúm đối tượng này cũng ngày càng tăng. Trờn cơ sở thực tế đú, Luật Đất đai năm 2003 đó chớnh thức ghi nhận người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một