tiếp cận quyền sử dụng đất.
2.3.1. Bất cập trong quy định của phỏp luật về quyền của ngƣời sử dụng đất dụng đất
Phỏp luật đất đai hiện hành hiện chưa cú quy định về một đối tượng sử dụng đất đặc biệt đú là hộ gia đỡnh, cỏ nhõn nhận giao khoỏn đất nụng nghiệp, lõm nghiệp của cỏc nụng trường, lõm trường quốc doanh, cỏc cụng ty nhà nước hoạt động trong lĩnh vực nụng nghiệp, lõm nghiệp. Hoạt động giao khoỏn quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi hợp đồng nhận khoỏn quyền sử dụng đất với nụng trường, lõm trường quốc doanh, cụng ty Nhà nước, bờn nhận khoỏn khụng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do vậy khụng được hưởng cỏc quyền của người sử dụng đất theo quy định của phỏp luật. Trong thực tế, cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn nhận khoỏn là người trực tiếp lao động, sản xuất trờn đất để tạo ra giỏ trị, việc giao khoỏn quyền sử dụng đất thường được thực hiện trong thời gian dài, diện tớch giao khoỏn lớn và việc canh tỏc, sử dụng đất nhận khoỏn trở thành nghề nghiệp và nguồn thu nhập chớnh của cỏc hộ nhận khoỏn. Việc giao khoỏn quyền sử dụng đất đó gúp phần sử dụng cú hiệu quả tài nguyờn đất, tài nguyờn rừng và mặt nước, nõng cao hiệu quả sản xuất, kinh doanh của cỏc nụng trường, lõm trường, cụng ty nhà nước. Phỏp luật khụng quy định địa vị phỏp lý thớch hợp đối với nhúm hộ gia đỡnh, cỏ nhõn nhận khoỏn khiến cỏc đối tượng này khụng tiếp cận với cỏc nguồn vốn tớn dụng do khụng thể thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà chớnh mỡnh đang sử dụng mặc dự thời hạn nhận khoỏn vẫn cũn dài để tiếp tục cải tạo, sử dụng cú hiệu quả đất nhận khoỏn, mở rộng sản xuất. Điều này đó gõy ảnh hưởng
khụng nhỏ đến quyền lợi của nhúm đối tượng này, khụng khuyến khớch họ tiếp tục mở rộng sản xuất, đầu tư, sử dụng đất cú hiệu quả.
Về vấn đề gúp vốn bằng quyền sử dụng đất, theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất được coi là một hỡnh thức chuyển quyền sử dụng đất. Sau khi nhận gúp vốn, bờn nhận gúp vốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013) và cú cỏc quyền như những người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần hay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khỏc. Luật Đất đai 2013 đó bỏ quy định về cỏc trường hợp chấm dứt hợp đồng gúp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 131 Luật Đất đai 2003, tuy nhiờn, cỏc quy định này được được nhắc lại trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo quy định tại Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc gúp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt trong cỏc trường hợp sau:
+ Hết thời hạn gúp vốn bằng quyền sử dụng đất;
+ Một bờn hoặc cỏc bờn đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng gúp vốn; + Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;
+ Bờn gúp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tỏc kinh doanh hoặc doanh nghiệp liờn doanh bị tuyờn bố phỏ sản, giải thể;
+ Cỏ nhõn tham gia hợp đồng gúp vốn chết; bị tuyờn bố là đó chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dõn sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tỏc kinh doanh mà hợp đồng gúp vốn phải do cỏ nhõn thực hiện;
+ Phỏp nhõn tham gia hợp đồng gúp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng gúp vốn phải do phỏp nhõn thực hiện (khoản 3 Điều 80 Luật Đất đai 2013). Trong một số trường hợp chấm dứt việc gúp vốn bằng quyền sử dụng đất, bờn gúp vốn cú thể lấy lại tài sản là quyền sử dụng đất của mỡnh.
Luật Doanh nghiệp 2005 ghi nhận: gúp vốn là việc đưa tài sản vào cụng ty để trở thành chủ sở hữu của cụng ty, tài sản gúp vốn cú thể là giỏ trị quyền sử dụng đất (khoản 4 Điều 4 Luật Doanh nghiệp). Điều 727 Bộ luật
Dõn sự 2005 cũng quy định về việc gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất, về quyền được nhận lại quyền sử dụng đất đó gúp vốn theo thỏa thuận hoặc khi thời hạn gúp vốn đó hết (khoản 3 Điều 730 Bộ luật Dõn sự), nếu bờn nhận gúp vốn là phỏp nhõn cú quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (khoản 3 Điều 732 Bộ luật Dõn sự).
Từ cỏc quy định phỏp luật nờu trờn đó gõy ra sự lỳng tỳng trong việc sử dụng thuật ngữ gúp vốn bằng quyền sử dụng đất như theo quy định của Luật Đất đai hay gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất như theo quy định của Bộ luật Dõn sự và Luật Doanh nghiệp. Điểm bất hợp lý tiếp theo đú là trong một số trường hợp hợp đồng gúp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt theo cỏc quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP thỡ bờn nhận gúp vốn sẽ gặp rất nhiều bất lợi trong khi quyền sử dụng đất sau khi gúp vốn đó trở thành tài sản của bờn nhận gúp vốn, bờn nhận gúp vốn cú cỏc quyền như những người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khỏc.
Về cỏc trường hợp thu hồi đất và giỏ đất. Thu hồi đất là một hoạt động thể hiện quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai. Theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai, thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm phỏp luật về đất đai. Hậu quả phỏp lý của việc thu hồi đất sẽ chấm dứt Bộ luật dõn sự của người sử dụng đất đối với diện tớch đất bị thu hồi. Như đó nờu ở trờn, đất đai là nguồn sinh sống của con người, vấn đề thu hồi đất luụn là vấn đề núng, để lại nhiều hậu quả và gõy nhiều khiếu kiện nhất trong cỏc hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Liờn quan đến thu hồi đất, cú hai vấn đề rất được quan tõm đú là quy định của phỏp luật về cỏc trường hợp thu hồi đất và giỏ đất khi thu hồi đất.
Về cỏc trường hợp thu hồi đất, phỏp luật đất đai qua cỏc thời kỳ đều cú quy định cụ thể về cỏc trường hợp thu hồi đất và cỏc trường hợp thu hồi
đất ngày càng được thu hẹp bờn cạnh việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất. Theo quy định của phỏp luật đất đai hiện hành, việc thu hồi đất được thực hiện chủ yếu vỡ hai mục đớch cơ bản: phục vụ quốc phũng, an ninh theo quy định tại Điều 61 Luật Đất đai 2013; phục vụ phỏt triển kinh tế, xó hội theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013. Trong mối quan hệ so sỏnh với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đó cụ thể húa cỏc trường hợp thu hồi đất phục vụ phỏt triển kinh tế - xó hội, vỡ lợi ớch quốc gia, cụng cộng thay vỡ luật chỉ quy định nguyờn tắc và để Chớnh phủ quy định cỏc trường hợp cụ thể. Theo quan điểm của tỏc giả, việc Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đớch phỏt triển kinh tế trước hết là vỡ lợi ớch của nhà đầu tư, trong cơ chế thị trường, nhà đầu tư cú thể thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất mà khụng cần sự can thiệp của Nhà nước. Mặt khỏc, việc thu hồi đất gõy ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống của người dõn, vấn đề an ninh, xó hội do vậy, phỏp luật đất đai cần hạn chế tối đa cỏc trường hợp thu hồi đất vỡ mục đớch kinh tế.
Về vấn đề giỏ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, theo quy định tại khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất cú cựng mục đớch sử dụng với loại đất thu hồi, nếu khụng cú đất để bồi thường thỡ được bồi thường bằng tiền theo giỏ đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Trờn thực tế, việc bồi thường bằng việc giao đất cú cựng mục đớch sử dụng với loại đất thu hồi rất khú cú thể thực hiện trờn thực tế do nguồn quỹ đất của chỳng ta cú hạn. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chủ yếu bằng tiền theo giỏ đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh quyết định. Vấn đề xỏc định giỏ để bồi thường cho người bị thu hồi đất đến nay vẫn cũn một số hạn chế sau:
Thứ nhất, giỏ đất do Nhà nước quy định vẫn cũn khoảng cỏch quỏ lớn
so với giỏ thị trường. Theo quy định của phỏp luật đất đai hiện hành, giỏ đất cụ thể do Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh quyết định, cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh cú trỏch nhiệm giỳp Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh xỏc định giỏ đất cụ thể, cơ quan này cũng được thuờ tổ chức cú chức năng tư vấn xỏc định giỏ đất để xỏc định giỏ đất cụ thể (khoản 3 Điều 114 Luật đất đai 2013). Luật Đất đai 2013 cũng quy định việc xỏc định giỏ đất cụ thể phải dựa trờn cơ sở điều tra giỏ thị trường..., tất cả cỏc quy định trờn nhằm mục đớch đưa giỏ đất cụ thể tiệm cận giỏ thị trường. Tuy nhiờn đến nay, giỏ đất cụ thể để tớnh tiền bồi thường cho người sử dụng đất vẫn cũn khoảng cỏch quỏ lớn so với giỏ thị trường. Tại một buổi tọa đàm, liờn quan đến giỏ bồi thường cho thấy một vớ dụ, từ năm 2009 đến nay giỏ bồi thường đối với đất nụng nghiệp tại Hà Nam khụng thay đổi ở mức 40.000 đồng/m2, cộng với cỏc khoản hỗ trợ kốm theo vào khoảng 135.000 đồng/m2, trong khi đú nếu doanh nghiệp trực tiếp thỏa thuận với người dõn thỡ giỏ đền bự thường vào khoảng trờn dưới 100 triệu đồng/m2 [1]. Vớ dụ trờn đó cho thấy sự chờnh lệch giữa giỏ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và giỏ thị trường, điều này đó gõy ảnh hưởng khụng nhỏ đến quyền lợi của những hộ gia đỡnh bị thu hồi đất và trong thực tế, cỏc trường hợp bị thu hồi đất khụng thể sử dụng tiền bồi thường để mua lại dự chỉ là một phần diện tớch đất đó bị thu hồi gõy ảnh hưởng khụng nhỏ đến đời sống của họ.
Luật đất đai qua cỏc thời kỳ đó khụng ngừng mở rộng quyền của người sử dụng đất, tuy nhiờn, trong một số trường hợp quyền của người sử dụng đất vẫn chưa được đối xử như một quyền tài sản.
Theo quy định của Bộ luật Dõn sự 2005, khụng phải trong mọi trường hợp quyền sử dụng đất đều được coi là quyền tài sản, bởi theo quy định của luật này, quyền tài sản là quyền trị giỏ được bằng tiền và cú thể chuyển giao trong giao dịch dõn sự (Điều 181 Bộ luật Dõn sự 2005). Tuy nhiờn, đối với một số hỡnh thức sử dụng đất, quyền của người sử dụng đất khụng đỏp ứng được cỏc yếu tố này.
Đối với cỏc trường hợp quyền sử dụng đất đó được coi là quyền tài sản thỡ nú thuộc sở hữu của người sử dụng đất, việc đưa đất đai vào lưu thụng
trờn thị trường phải tuõn theo cỏc quy định của Bộ luật Dõn sự, giao dịch về quyền sử dụng đất phải được xỏc lập trờn cơ sở tự do ý chớ, Nhà nước khụng nờn tiếp tục quy định hạn chế sự thỏa thuận đú. Điển hỡnh như quy định khi người sử dụng đất cho thuờ, cho thuờ lại quyền sử dụng đất thỡ quyền và nghĩa vụ của bờn nhận thuờ, thuờ lại do cỏc bờn thỏa thuận, tuy nhiờn, Luật Đất đai hiện hành vẫn tiếp tục duy trỡ cỏc quy định cụ thể về quyền của bờn nhận thuờ, thuờ lại như đối với trường hợp thuờ lại đất trong khu cụng nghiệp, cụm cụng nghiệp, khu chế xuất, khu cụng nghệ cao, khu kinh tế.
Mặt khỏc, khi coi quyền sử dụng đất là quyền tài sản thỡ khi Nhà nước cần lấy lại để sử dụng vào mục đớch khỏc hoặc giao cho người sử dụng đất khỏc cần phải mua lại của người sử dụng đất mà khụng thụng qua thu hồi đất như hiện nay. Đồng thời, trong cỏc trường hợp phỏt sinh mõu thuẫn giữa Nhà nước và người sử dụng đất thỡ phải giải quyết theo thủ tục tố tụng dõn sự theo đỳng bản chất của tranh chấp tài sản. Mặt khỏc, theo quy định của phỏp luật hiện hành, cơ quan nhà nước cú thẩm quyền giao đất sẽ cú thẩm quyền thu hồi đất đồng thời giải quyết khiếu nại liờn quan đến quyết định hành chớnh, hành vi hành chớnh do chớnh mỡnh thực hiện, điều này dễ dẫn đến việc khụng đảm bảo được quyền lợi của người sử dụng đất trong quỏ trỡnh thực hiện quyền của mỡnh.