2.2. Những bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành về thế chấp và xử lý tài sản
2.2.2.3. Trong hoạt động định giá tài sản thế chấp
Xử lý TSBĐ thông qua việc bán đấu giá sẽ đảm bảo tốt nhất quyền lợi cho
các bên, đảm bảo giá trị của tài sản được xử lý là giá thị trường. Tuy nhiên, thực tế khi xử lý TSBĐ nhiều trường hợp TCTD tìm được đối tác hợp lý và tự bán TSBĐ trên cơ sở thỏa thuận tại hợp đồng bảo đảm nhằm nhanh chóng thu hồi khoản nợ. Trong những trường hợp này, việc xác định giá trị tài sản khi xử lý là rất quan trọng để đảm bảo giá xử lý tài sản là giá thị thường. Ngay cả trường hợp bán đấu giá, việc xác định giá khởi điểm khi đấu giá cũng rất quan trọng. Mặc dù về pháp lý, việc định giá chỉ là tham khảo nhưng việc định giá phải đảm bảo độ tin cậy để làm căn cứ khi xử lý. Nếu giá trị tài sản khi xử lý không được xác định dựa trên những căn cứ pháp lý xác đáng thì sẽ dẫn đến tranh chấp kéo dài và việc bán, chuyển nhượng tài sản không thể thực hiện dẫn đến TCTD không thể thu hồi được vốn. Thực tế, đối với các TSBĐ nói chung, các bên bảo đảm khi bị xử lý tài sản thường lấy lý do BĐS bị bán thấp hơn giá trị thị thường để khiếu kiện nhằm mục đích tạo ra tranh chấp giả để không cho TCTD thực hiện thủ tục sang tên, cấp Giấy chứng nhận cho bên mua tài sản.
Có thể dẫn chiếu một trường hợp tranh chấp kéo dài nhiều năm liên quan đến việc xác định giá trị TSBĐ khi xử lý như sau: Năm 1996, ông Nguyễn Văn Vĩnh thế chấp 7.700 m2 đất ở tại huyện Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh để vay ngân hàng 100 triệu đồng. Vì ông Vĩnh không có khả năng thanh toán nợ nên ngân hàng đã kiện ra tòa. Theo quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, ông Vĩnh phải trả dứt nợ vào cuối tháng 10-1997. Nhưng rồi ông Vĩnh không trả được nợ nên phần đất trên bị bán đấu giá. Trung tâm Bán đấu giá tài sản Tây Ninh đã hai lần tổ chức bán đấu giá đất nhưng không thành. Vì vậy, tài sản được chuyển cho ngân hàng bán
đấu giá. Năm 2002, bà V. đã mua được phần đất trên với giá 385 triệu đồng. Ông Vĩnh đã có đơn khiếu nại, đồng thời khởi kiện ngân hàng ra tòa nhằm yêu cầu hủy việc đấu giá. Theo ông, ngân hàng đã dựa vào giá định từ năm 1998 làm giá khởi điểm trong khi giá đất vào năm 2002 đã tăng lên rất nhiều. Tính ra một m2 đất của ông Vĩnh giá chỉ 50 ngàn đồng. Giá này vào thời điểm đó chưa mua nổi 10 kg gạo hay một ký rưỡi thịt heo. Tháng 6-2006, TAND tỉnh Tây Ninh đã xử cho ông Vĩnh thua kiện. Tòa này cũng thừa nhận ngân hàng đã không định giá lại tài sản thế chấp. Tuy nhiên, giá khởi điểm đó tương đương với khung giá do UBND tỉnh Tây Ninh quy định năm 2001. Việc không định giá lại không làm cho tài sản bị đưa ra đấu giá với mức thấp hơn, thậm chí nó còn giúp ông Vĩnh được giảm bớt chi phí. Không đồng ý với lập luận của cấp sơ thẩm, ông Vĩnh đã kháng cáo. Tháng 11-2006, Tòa phúc thẩm TAND tối cao mở phiên xử phúc thẩm và giữ nguyên bản án sơ thẩm. Từ đó đến nay, ông Vĩnh liên tục nộp đơn xin giám đốc thẩm [46].
Theo quy định tại Khoản 9 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định. Định giá bất động sản có thể chia thành hai nhóm là: Định giá đất (giá trị quyền sử dụng đất) và định giá tài sản gắn liền với đất.
Trong đó, liên quan đến việc xác định giá đất, Luật Đất đai 2013 và các văn bản liên quan hiện nay đã có những quy định và hướng dẫn khá cụ thể về giá đất, phương pháp xác định giá đất tạo cơ sở pháp lý quan trọng để xác định giá đất sát với giá thị trường, hạn chế những tranh chấp phát sinh liên quan đến việc xác định giá đất như: Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất; và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.
Tuy nhiên với giá trị của tài sản gắn liền với đất mà cụ thể là nhà ở, công trình xây dựng trên đất thì hiện nay chưa có các quy định cụ thể hướng dẫn. Tại điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản có đưa ra một số nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản như sau:
điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này.
- Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất,
vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá. - Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Tuy nhiên các văn bản hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản của Chính Phủ và Bộ Xây dựng tại không quy định các nội dung hướng dẫn cụ thể về việc định giá bất động sản gây khó khăn cho các đơn vị định giá, từ đó dễ dẫn đến tranh chấp về giá trị của tài sản gắn liền với đất. Phần lớn việc định giá các công trình, tài sản trên đất hiện nay căn cứ vào chi phí xây dựng và khấu hao của các công trình này. Tuy nhiên, phương pháp định giá này chưa thật sự phù hợp vì giá trị của công trình còn liên quan đến giá trị sử dụng và các tính năng của công trình, ngoài ra đối với chi phí xây dựng công trình còn liên quan đến yếu tố trượt giá của nguyên vật liệu, của giá nhân công,... . Việc các văn bản pháp luật hiện nay chưa đưa ra được các phương pháp để các tổ chức định giá có cơ sở pháp lý làm căn cứ khi định giá đã gây khó khăn cho công tác định giá khi xử lý TSBĐ. Đối với các tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai việc xác định giá trị khi xử lý tài sản cũng hoàn toàn chưa có cơ sở pháp lý. Ví dụ đối với trường hợp định giá các tài sản hình thành trong tương lai của các dự án bất động sản như các tòa nhà chung cư, tòa nhà văn phòng, tòa nhà có chức năng hỗn hợp thì việc định giá hiện nay chủ yếu căn cứ vào tổng dự toán xây dựng của dự án, trong khi giá trị của các công trình này sau khi hình thành lớn hơn rất nhiều so với con số của dự toán xây dựng.
Việc thiếu các cơ sở pháp lý để định giá bất động sản gây khó khăn rất lớn cho các TCTD khi xử lý TSBĐ đặc biệt trong trường hợp bên bảo đảm, khách hàng vay không hợp tác mà TCTD phải xử lý theo phương thức TCTD tự đứng ra bán, chuyển nhượng tài sản như đã thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm hoặc xác định giá khởi điểm khi bán đấu giá, dễ dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện, từ đó ảnh hưởng đến hiệu quả xử lý TSBĐ để thu hồi nợ của TCTD.
Ngoài ra, đối với các tài sản bảo đảm khác như quyền sở hữu trí tuệ, việc định giá vô cùng khó khăn vì ở Việt Nam chưa hình thành thị trường giao dịch, mua
bán loại tài sản này nên tính thanh khoản rất thấp. Cùng với việc thiếu cơ sở pháp lý để định giá nên dẫn đến việc khó định giá loại tài sản này.