3.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế chấp và xử lý tài sản thế
3.3.1.2 Thống nhất quy định pháp luật về thời điểm xác lập quyền sở hữu
Pháp luật cần thống nhất trong quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu để giúp cho việc thẩm định quyền sở hữu của tài sản thế chấp.
Theo Luật Đất Đai thời điểm xác lập quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Còn theo Luật Nhà ở, quyền
sở hữu được xác lập dựa trên nhiều thời điểm khác nhau, là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, thời điểm mở thừa kế, thời điểm
bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư (Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014). Những sự bất nhất trên đã gây ra biết bao phiền toái trong thực tiễn áp dụng và rủi ro cho các bên tham gia giao dịch. Quyền sử dụng đất và tài sản trên đất vốn dĩ được gắn kết liền khối thống nhất với nhau, đều có chung đặc điểm của bất động sản và đều thuộc loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, sử dụng theo quy định của pháp luật nhưng pháp luật lại dành cho chúng những quy chế pháp lý khác nhau. BLDS 2005 quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu là thời điểm sang tên, còn tài sản không đăng ký quyền sở hữu là thời điểm giao vật, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Vì vậy, hệ thống pháp luật cần có sự thống nhất, đó là dựa vào đặc tính của tài sản như chúng cùng là bất động sản hoặc dựa vào đặc điểm quản lý của nhà nước đối với các loại tài sản này là cùng phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng để đất và nhà có cùng một thời điểm xác lập quyền sở hữu, sử dụng.
3.3.1.3 Hoàn thiện pháp luật về hộ gia đình – chủ thể thế chấp tài sản đặc biệt của pháp luật Việt Nam
Đối với hộ gia đình thì cần phải có phương án trước mắt và lâu dài: Về trước mắt, cần hoàn thiện các điểm còn bất cập của quy định về Hộ gia đình và chỉ nên giới hạn các giao dịch của Hộ gia đình liên quan đến tài sản chung là quyền sử dụng đất; Về lâu dài thì không nên ghi nhận đây là một chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự vì đặc tính thiếu ổn định và bền vững của Hộ gia đình cũng như khó xây dựng các quy định để điều chỉnh các quan hệ nội bộ giữa các thành viên trong gia đình.
Trong thời gian tới, BLDS cần sửa đổi theo hướng không ghi nhận hộ gia đình là một chủ thể độc lập của quan hệ pháp luật dân sự và ghi nhận sở hữu chung của hộ gia đình là sở hữu chung theo phần. Tuy nhiên, cần phân biệt sự khác nhau hay tính chất đặc thù của sở hữu hộ gia đình với các hình thức sở hữu chung theo phần khác. Về căn cứ xác lập quyền sở hữu thì phải tuân thủ theo các căn cứ xác lập quyền sở hữu chung theo phần nói chung được quy định trong BLDS và các luật khác có liên quan. Cần thống nhất khái niệm về hộ gia đình trong hệ thống pháp luật. Theo chúng tôi, quy định về hộ gia đình tại Khoản 29, 30 Điều 3 Luật Đất đai
2013 là khá hợp lý khi xác định thành viên thông qua quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng giữa các thành viên trong gia đình tại thời điểm được xác lập quyền đối với quyền sử dụng đất. Khoản 29, 30 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “ Hộ gia
đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất; Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó”.
Hơn nữa, chúng tôi cho rằng mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình thì cần phải ghi cụ thể tên của những người được đứng tên chủ quyền đất bên cạnh việc đã ghi tên của người đại diện; Những giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình cần được chỉnh sửa theo hướng ghi rõ các cá nhân là thành viên, nghĩa là ghi đủ tên các thành viên của hộ hoặc ghi một hay một số cá nhân là chủ sử dụng đất thực sự khi có đủ căn cứ chứng minh nguồn gốc đất đó do cá nhân được chuyển nhượng, chia tách hoặc do thừa kế, tặng cho riêng. Với những giấy chứng nhận đang trong quá trình xét, cấp thì chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình khi các thành viên trong hộ sử dụng đất cùng làm đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ, có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã và ghi nhận đầy đủ tên của các thành viên có quyền. Trường hợp đất đã cấp cho hộ gia đình mà một trong các thành viên trong hộ muốn tách ra một thửa riêng bằng văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất thì diện tích đất còn lại phải xác định rõ thuộc quyền sử dụng của những cá nhân nào trong các thành viên còn lại trong hộ.