2.1. Quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp
2.1.2 Quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp
Theo quy định tại các Điều 336, 338 và 355 BLDS năm 2005 thì: Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp. Tiền bán tài sản thế chấp được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận thế chấp theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên thế chấp; nếu tiền bán còn thiếu thì bên thế chấp phải trả tiếp phần còn thiếu đó. Nội dung pháp luật xử lý tài sản thế chấp được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 11/2012/NĐ-CP và nhiều vấn đề liên quan nằm rải rác trong các văn bản pháp luật chuyên ngành. Nhìn chung, các quy định của pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế chấp đã đạt được những điểm sau:
Thứ nhất, các quy định của pháp luật đã tôn trọng và ghi nhận quyền tự do định đoạt của các bên về căn cứ xử lý tài sản thế chấp.
Nếu như BLDS năm 2005 chỉ quy định một trường hợp dẫn đến xử lý tài sản thế chấp là đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì Nghị định 163 đã mở rộng các trường hợp này trên cơ sở ý chí thỏa thuận của các bên. Các bên có quyền dự liệu và lựa chọn bất kỳ tình huống hoặc sự kiện nào (có thể liên quan đến hành vi vi phạm nghĩa vụ hoặc không)
xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp (có thể trước hạn chứ không cần phải đến hạn) để làm căn cứ phát sinh việc xử lý tài sản thế chấp. Như vậy, các trường hợp xử lý tài sản thế chấp theo sự thỏa thuận của các bên rất đa dạng bởi được xuất phát từ nhu cầu của các bên đối với tài sản trong suốt thời hạn thế chấp.
Thứ hai, các quy định của pháp luật hiện hành đã đưa ra các căn cứ để xác định quyền ưu tiên giữa các chủ thể trong quá trình xử lý tài sản thế chấp.
Đăng ký thế chấp là điều kiện để xác định thứ tự ưu tiên giữa các chủ thể cùng nhận thế chấp một tài sản. Tuy nhiên, vẫn có ngoại lệ cho nguyên tắc trên là: Sức mạnh ưu tiên luôn thuộc về người đang chiếm hữu hợp pháp (có căn cứ pháp lý) đối với tài sản thế chấp, đó là bên cầm giữ. Chỉ khi nào bên cầm giữ được thanh toán đầy đủ quyền lợi của mình trong hợp đồng với bên có nghĩa vụ thì mới phải có nghĩa vụ giao tài sản cho bên nhận thế chấp để xử lý. Theo quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 sửa đổi, bổ sung Nghị định 163: “Trong trường hợp tài sản thế chấp đang bị cầm giữ theo quy định tại Điều 416 Bộ luật Dân sự thì bên cầm giữ có trách nhiệm giao tài sản mà mình đang cầm giữ cho bên nhận thế chấp để xử lý theo quy định của pháp luật sau khi bên nhận thế chấp hoặc bên có nghĩa vụ đã hoàn thành nghĩa vụ đối với bên cầm giữ”.
Thứ ba, các quy định của pháp luật đã dự liệu về xử lý tài sản thế chấp trong những trường hợp khác nhau
Xử lý tài sản thế chấp bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ, xử lý tài sản thế chấp là động sản, là quyền đòi nợ, là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, khẳng định quyền được thu giữ tài sản của bên nhận thế chấp với sự hỗ trợ của chính quyền địa phương… Những quy định trên đã góp phần định hướng cho cách xử sự của các chủ thể và làm cho quá trình xử lý nợ của bên nhận thế chấp đạt được mục đích.
Thứ tư, các quy định của pháp luật cũng đã giải quyết các vấn đề phát sinh từ kết quả của việc xử lý tài sản thế chấp
Các vấn đề phát sinh như vấn đề chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thế chấp đã xử lý ngay cả trong trường hợp không có sự xác nhận của bên thế chấp. Thứ tự ưu tiên thanh toán từ tiền thu được khi xử lý tài sản