3.3.2 .Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp
3.3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật về phương thức xử lý tài sản thế chấp
Để tránh có nhiều cách hiểu khác nhau về thời điểm của sự thỏa thuận xử lý TSBĐ, pháp luật về giao dịch bảo đảm cần quy định cụ thể sự thỏa thuận giữa các bên về phương thức xử lý TSBĐ theo hướng sau:
Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm đã được các bên ghi nhận trong hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng vay tài sản/hợp đồng tín dụng. Theo đó, bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản theo đúng phương thức thỏa thuận đã được ghi nhận trong hợp đồng; bên bảo đảm không được gây trở ngại, ngăn cản việc xử lý tài sản của bên nhận bảo đảm nếu không có lý do chính đáng. Trong trường hợp các bên chưa có thỏa thuận trong hợp đồng về phương thức xử lý TSBĐ thì TSBĐ được xử lý theo thỏa thuận của các bên vào thời điểm xử lý TSBĐ.
Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm đã được ghi nhận trong hợp đồng; nếu trong hợp đồng chưa có thỏa thuận về việc xử lý TSBĐ thì TSBĐ đó được xử lý theo thỏa thuận giữa bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm vào thời điểm xử lý tài sản. Đồng thời cũng cần có quy định hướng dẫn cụ thể trong trường hợp TCTD trực tiếp đứng ra bán TSBĐ.
Đồng thời, để khắc phục sự mâu thuẫn trong quy định tại Điều 721 BLDS với các điều luật khác trong Bộ luật này cũng như với các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm, Điều 721 BLDS cần phải sửa lại như sau:
“Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bán đấu giá quyền sử dụng đất đó’’.
Pháp luật về giao dịch bảo đảm cũng cần quy định cụ thể về cách thức thực hiện của một số phương thức xử lý TSBĐ điển hình để TCTD nói riêng và bên bảo
đảm nói chung có cơ sở pháp lý để thực hiện. Về vấn đề này có thể tham khảo quy định tại Luật Dân sự Pháp về các phương thức xử lý TSBĐ. Theo quy định của đạo luật ngày 23/3/2006, tất cả các biện pháp bảo đảm đối vật được quy định ở Chương thứ 2 Quyển 4 BLDS Pháp, bên nhận bảo đảm có thể lựa chọn một trong các cách thức xử lý tài sản sau đây:
- Bán tài sản bảo đảm:
Phương thức bán tài sản này có thể được thực hiện bằng một trong hai hình thức: dàn xếp bán tài sản bảo đảm với sự cho phép của Tòa án hoặc bán đấu giá tài sản bảo đảm. Với phương thức bán đấu giá tài sản bảo đảm, trường hợp tài sản không bán được thì chủ nợ sẽ mặc nhiên trở thành người trúng đấu giá với giá đã đưa ra ban đầu, kể cả trong trường hợp thẩm phán đã xác định (theo yêu cầu của bên bảo đảm) tài sản có giá cao hơn giá do chủ nợ đưa ra. Những ai có quan tâm đến tài sản đều có thể qua mặt chủ nợ để trở thành người trúng đấu giá nếu trong vòng 15 ngày - kể từ thời điểm mở bán đấu giá - người này trả thêm 10% giá do chủ nợ đưa ra.
- Nhận tài sản bảo đảm thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ:
Đây là phương thức xử lý tài sản bảo đảm mới được ghi nhận theo quy định của đạo luật ngày 23/3/2006. Theo phương thức này, thay vì phải khởi kiện yêu cầu Tòa án cho bán tài sản và được ưu tiên thanh toán từ số tiền thu được do việc bán tài sản thì chủ nợ, theo phương thức này có thể yêu cầu Tòa án cho phép lấy chính tài sản này thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ. Phương thức này mặc dù về bản chất giống với phương thức xử lý tài sản của luật Việt Nam “nhận tài sản bảo đảm thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ”, nhưng trên thực tế có một vài điểm khác. Điểm khác thứ nhất, đây là phương thức được lựa chọn bởi chủ nợ chứ không phải theo thỏa thuận của các bên trong giao dịch bảo đảm như trong luật Việt Nam. Thứ hai, việc áp dụng biện pháp này bắt buộc trong mọi trường hợp phải thông qua Tòa án. Trong khi đó quy định của luật Việt Nam không yêu cầu điều này, có nghĩa là chỉ cần các bên có thỏa thuận và tự nguyện thực hiện phương thức này. Ngoài ra Điều 2460 BLDS Pháp còn quy định, trước khi quyết định giao tài sản cho chủ nợ thì phải tiến hành định giá tài sản. Việc định giá được tiến hành bởi các chuyên gia theo triệu tập của thẩm phán hoặc theo thỏa thuận của các bên. Trong trường hợp giá trị của tài
sản được xác định là lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì chủ nợ phải hoàn trả phần chênh lệch. Luật hoàn toàn không đề cập đến trường hợp ngược lại, giá trị tài sản bảo đảm nhỏ hơn nghĩa vụ cần thanh toán, có lẽ cũng không cần đề cập vì trong trường hợp này, trên tinh thần đảm bảo một sự đối xử công bằng giữa chủ nợ nhận bảo đảm và bên bảo đảm theo luật của Pháp thì việc lấy tài sản này chỉ có tác dụng chấm dứt thế chấp đối với chủ nợ nhận tài sản và chỉ dừng lại ở việc chấm dứt thế chấp mà thôi, nếu nghĩa vụ vẫn còn thì nghĩa vụ này sẽ ở trong tình trạng nghĩa vụ không có bảo đảm. Nghĩa là chủ nợ vẫn có thể tiếp tục đòi với tư cách là một món nợ không có bảo đảm. Phương thức xử lý tài sản này hoàn tất bằng việc chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ nợ.
- Thỏa thuận nhận tài sản bảo đảm trừ nợ:
Đầu tiên, cần có sự phân biệt giữa biện pháp này và biện pháp nhận tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ vừa được trình bày ở trên. Thoạt nhìn thì hai biện pháp này khá giống nhau, thậm chí là giống nhau về bản chất, vì kết quả đạt được đều là chủ nợ sẽ trở thành chủ sở hữu tài sản bảo đảm. Tuy nhiên có sự khác biệt nằm ở chỗ, nếu “thỏa thuận nhận tài sản bảo đảm trừ nợ” hình thành trên cơ sở sự thỏa thuận của các bên trong giao dịch bảo đảm thì “nhận tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ” là kết quả của một yêu cầu và được Tòa án chấp nhận. Đạo luật ngày 23/3/2006 quy định các bên của giao dịch bảo đảm có thể thỏa thuận chọn phương thức này để áp dụng. Tuy nhiên, cũng giống như phương thức xử lý tài sản đề cập ở trên, Tòa án can thiệp rất chặt chẽ vào quá trình xử lý tài sản trong trường hợp này. Cụ thể có một vài hạn chế sau đây: thứ nhất, phương thức này không áp dụng trên bất động sản là nơi cư trú của bên bảo đảm, thứ hai, cần phải định giá tài sản trước khi giao cho chủ nợ. Nhìn chung là cách thức đối xử của nhà làm luật trong cả hai trường hợp này là như nhau.
Theo các quy định tại BLDS Pháp có thể thấy rất rõ sự can thiệp ở khía cạnh tư pháp vào xử lý TSBĐ. Sự can thiệp này là cần thiết nhằm đảm bảo rằng hoạt động này được thực hiện một cách đúng luật và đảm bảo quyền lợi của các bên có liên quan, đặc biệt là đảm bảo quyền xử lý TSBĐ của bên nhận bảo đảm có hiệu lực thi hành trên thực tế, tránh khiếu nại, khiếu kiện ảnh hưởng đến hiệu quả của việc xử lý. Có thể nói mô hình về xử lý TSBĐ trong luật dân sự Pháp là một cái nhìn
mới đáng để chúng ta suy ngẫm và học hỏi.
3.3.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật về thu giữ tài sản thế chấp
Pháp luật cần có quy định để tăng quyền chủ động và sức mạnh cho bên nhận thế chấp khi thực hiện quyền thu giữ tài sản để xử lý. Điều 63 Nghị định 163 cho phép bên nhận thế chấp được quyền thu giữ tài sản để xử lý khi hết hạn thông báo mà bên giữ tài sản không chịu giao tài sản. Mặc dù, có quy định như trên nhưng bên nhận thế chấp không có quyết định cưỡng chế của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên việc thu giữ tài sản được thực hiện rất khó khăn, thậm chí không thể thực hiện được nếu bên thế chấp có hành vi chống đối và không chịu giao tài sản thế chấp bởi lại vướng phải nguyên tắc quy định tại Điều 12 BLDS năm 2005 “Không ai được dùng vũ lực hoặc đe dọa dùng vũ lực để giải quyết các tranh chấp dân sự”.
Pháp luật đã có quy định về việc chính quyền địa phương nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật để giữ gìn an ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý tài sản thực hiện quyền thu giữ tài sản bảo đảm (Khoản 5 Điều 63 Nghị định 163 và Điều 19 Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN) nhưng hiệu quả không cao vì các cơ quan này chủ yếu có mặt để giữ gìn an ninh, trật tự chứ cũng không phối hợp trong việc cưỡng chế với bên nhận thế chấp thực hiện thu giữ tài sản. Vì vậy, cần có thêm những quy định cụ thể về cơ chế phối hợp với chính quyền địa phương nơi thực hiện việc thu giữ theo hướng tăng cường trách nhiệm của những cơ quan này không chỉ bảo đảm an ninh, trật tự mà phải nâng cao hiệu quả thu giữ.
Chúng ta có thể tham khảo cách thức thu giữ tài sản thế chấp của pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức: Khi giao kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, các bên có thỏa thuận về việc bên nhận thế chấp có quyền trực tiếp thu giữ, cưỡng chế tài sản thế chấp ngay cả khi có sự chống đối của bên thế chấp tại thời điểm xử lý tài sản. Nội dung này được công chứng và căn cứ vào đó, công chứng viên ra quyết định công nhận và trao quyết định đó cho bên nhận thế chấp giữ. Pháp luật Đức công nhận quyết định này của công chứng viên có hiệu lực thi hành như bản án của tòa án. [38, tr.145]. Với cách thức như trên, về mặt pháp lý, việc thu giữ đã được cơ
quan nhà nước cho phép thực hiện, khi đó bên nhận thế chấp không phải là “tự mình” xử lý tài sản thế chấp mà đang thực thi quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Giá trị của quyết định này có hiệu lực thi hành như bản án của Tòa án nên có giá trị cưỡng chế rất cao, giảm thiểu các tranh chấp từ các bên có liên quan. Nếu pháp luật Việt Nam có thể xây dựng được cơ chế thu giữ như trên thì hiệu quả xử lý tài sản bảo đảm sẽ tăng lên đáng kể.