2.2. Những bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành về thế chấp và xử lý tài sản
2.2.2.4. Trong hoạt động bán tài sản thế chấp
Thực tiễn hoạt động cho vay cho thấy rằng đa phần các khoản nợ tồn đọng của các TCTD đều có TSBĐ và các tài sản này phần lớn là quyền sử dụng đất, nhà, công trình xây dựng trên đất. Vì vậy, việc tự nhận các tài sản này để khấu trừ nợ vay dường như đã trở nên khó thực hiện đối với các TCTD. Bởi lẽ, nhận để sử dụng thì không có nhu cầu hoặc đã quá tỷ lệ tài sản cố định so với vốn chủ sở hữu, nhận và sau đó để bán lại hoặc kinh doanh cho thuê thì không được phép vì Luật các TCTD không cho phép các TCTD kinh doanh bất động sản. Nếu TCTD tự bán tài sản lại gặp nhiều khó khăn vì trình tự thủ tục bán tài sản phải phụ thuộc vào thái độ hợp tác của bên bảo đảm và phụ thuộc hoàn toàn vào cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc thực hiện thủ tục trước bạ sang tên, đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản. Nhìn chung, trong khuôn khổ pháp luật hiện hành về xử lý TSBĐ thì dù đã có thỏa thuận nhưng TCTD vẫn chưa được toàn quyền xử lý TSBĐ khi khách hàng vay không trả nợ.
Một số nguyên nhân pháp lý đến từ hệ thống pháp luật và các cơ quan quản lý, tư pháp cũng gây khó khăn cho việc xử lý TSBĐ cho hệ thống TCTD. Tài sản bất động sản mặc dù được thế chấp tại TCTD đầy đủ giấy tờ, công chứng tài sản đầy đủ nhưng khi cần TCTD không thể tự bán bất động sản. Lý do là nghị định 163/2006 về giao dịch bảo đảm cho phép, nhưng theo BLDS quy định rõ hợp đồng mua bán phải là chủ tài sản hay đại diện luật pháp được ủy quyền. Do đó, tài sản đã được công chứng thế chấp nhưng bên công chứng vẫn không thể thực hiện thủ tục sang tên đổi chủ cho bất động sản đó nếu như chủ tài sản không đồng ý, không ủy quyền rõ ràng và thậm chí còn phản đối việc xử lý TSBĐ của TCTD. Nhiều trường hợp tài sản được bán theo đúng trình tự, thủ tục quy định nhưng đến giai đoạn thực hiện thủ tục sang tên, cấp giấy chứng nhận mới cho người mua thì chủ tài sản cố tình tạo ra tranh chấp giả tạo hoặc gửi đơn khiếu nại đến UBND và các cơ quan nhà nước nhằm không cho TCTD thực hiện thủ tục sang tên cho người mua tài sản. Ngoài ra, những hạn chế trong các quy định về thuế, xuất hóa đơn cho bên bán cũng là nguyên nhân gây cản trở việc bán TSBĐ là BĐS của TCTD, chúng tôi sẽ có
những phân tích cụ thể về vấn đề này tại phần sau (mục 2.2.2.8).
Trong những trường hợp này, giải pháp cuối cùng để có quyền hợp pháp bán bất động sản là TCTD phải khởi kiện ra tòa. Nhưng thực tế, thì phải trải qua vài ba năm, qua rất nhiều cấp xét xử như sơ thẩm, phúc thẩm, có khi lại giám đốc thẩm để xử lại từ sơ thẩm… TCTD mới nhận được một bản án, quyết định có hiệu lực làm căn cứ yêu cầu thi hành án xử lý TSBĐ. Mà không có gì bảo đảm chắc chắn TCTD thắng kiện để có thể xử lý tài sản. Thắng kiện rồi đến khi thi hành án tại cơ quan Thi hành án dân sự để xử lý TSBĐ cũng phức tạp không kém. Tóm lại để cuối cùng xử lý được một bất động sản thì TCTD cũng đã tốn nhiều thời gian, chi phí.
Xin dẫn chiếu vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa VietinBank và Công ty Ngọc Quang tại Bình Dương để minh chứng cho những thực tiễn khó khăn của TCTD khi bán TSBĐ là BĐS để thu nợ: Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Khu công nghiệp Bình Dương (gọi tắt là VietinBank) và Công ty TNHH Ngọc Quang (gọi tắt là Công ty Ngọc Quang) đã ký kết với nhau tổng cộng 13 hợp đồng tín dụng với tổng số tiền gốc cho vay là 12.264.300.000 đồng . Để đảm bảo cho các khoản vay của 13 hợp đồng tín dụng này, Công ty Ngọc Quang thế chấp các tài sản là: 03 nhà xưởng, 01 nhà máy, hệ thống thoát nước, tường rào, đường nội bộ gắn liền quyền sử dụng 6.012 m2 đất thuê tại Khu công nghiệp Đồng An, tỉnh Bình Dương; 03 dây chuyền sản xuất bột mì Trung Quốc sản xuất.
Đến hạn thanh toán nợ, Công ty Ngọc Quang không thanh toán được nợ của 13 hợp đồng tín dụng trên. Tại các hợp đồng cầm cố, thế chấp giữa VietinBank và Công ty Ngọc Quang đã có các thỏa thuận về việc xử lý tài sản bảo đảm, cụ thể là: “Trường hợp bên A vi phạm hợp đồng tín dụng thì phải chấp nhận phương thức xử lý tài sản cầm cố (hoặc tài sản thế chấp) của bên B” và “ Trường hợp bên A không trả được nợ cho bên B như đã thỏa thuận, bên B được toàn quyền xử lý tài sản cầm cố (hoặc thế chấp) để thu hồi nợ theo các phương thức do bên B quyết định như sau: Trực tiếp bán tài sản cầm cố (hoặc thế chấp) cho người mua,…”. VietinBank căn cứ vào điều khoản xử lý TSBĐ trong các hợp đồng để tự mình bán các tài sản cho Công ty Cổ phần Cơ khí Đồng Lực (Công ty Đồng Lực) thu được 10.050.000.000 đồng. Toàn bộ số tiền thu được từ việc bán tài sản đã thanh toán cho một số hợp đồng tín dụng, nhưng công ty Ngọc Quang vẫn còn nợ VietinBank 5.273.000.000
đồng (gồm nợ gốc và lãi của các hợp đồng tín dụng chưa được thanh toán). VietinBank khởi kiện yêu cầu công ty Ngọc Quang thanh toán cho VietinBank số tiền 5.273.000.000 đồng. Công ty Ngọc Quang cho rằng việc VietinBank tự ý xử lý tài sản cầm cố, thế chấp là vi phạm pháp luật về xử lý tài sản cầm cố, thế chấp; việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp phải do Tòa án quyết định. Công ty Ngọc Quang còn phản tố yêu cầu Tòa án tuyên bố các hợp đồng mua bán tài sản giữa VietinBank và Công ty Đồng Lực là vô hiệu.
Tại bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 20/2009/KDTM-ST ngày 30/9/2009, TAND tỉnh Bình Dương đã tuyên các hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thuê ngày 08/12/2007, có số công chứng 638 của Phòng công chứng số 02 tỉnh Bình Dương ngày 10/12/2007 và hợp đồng mua bán tài sản ngày 08/12/2007, có số công chứng số 639 của Phòng công chứng số 02 tỉnh Bình Dương ngày 10/12/2007 được ký kết giữa Viettinbank và Công ty Đông Lực là vô hiệu; buộc Viettinbank và Công ty Đông Lực phải hoàn trả cho Công ty Ngọc Quang các tài sản đã bán. Tại bản án phúc thẩm số 89/2010/KDTM-PT ngày 10/6/2010, Tòa Phúc thẩm TAND tối cao tại TP. Hồ Chí Minh đã quyết định giữ nguyên bản án sơ thẩm. Tuy nhiên Tòa sơ thẩm và Tòa phúc thẩm đều không chỉ ra được sai phạm của Viettinbank trong việc xử TSBĐ. Rất may Viettinbank có khiếu nại và bản án phúc thẩm đã bị Chánh án TAND tối cao kháng nghị giám đốc thẩm. Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã quyết định hủy bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm, giao cho TAND tỉnh Bình Dương xét xử sơ thẩm lại. [25]
Ví dụ trên cho thấy: Việc bán TSBĐ là BĐS của các TCTD gặp nhiều khó khăn, thậm chí ngay cả Tòa án cũng có những sai lầm nghiêm trọng, gây thiệt hại cho TCTD và ảnh hưởng rất lớn đến các sự ổn định của các quan hệ dân sự. Theo tác giả, trong mọi trường hợp, cần phải quán triệt nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trên cơ sở bảo vệ bên có quyền là các TCTD. Nếu tài sản bảo đảm thuộc quyền sử dụng và sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm; hợp đồng được ký kết trên cơ sở tự nguyện; người ký hợp đồng đúng thẩm quyền; hợp đồng đã được công chứng theo quy định và có thỏa thuận cụ thể về phương thức xử lý TSBĐ, và không có căn cứ xác định việc xử lý TSBĐ của TCTD có sai phạm thì phải tôn trọng các nội dung đã thỏa thuận và các giao dịch (bán, chuyển nhượng tài sản) do
TCTD thực hiện để xử lý TSBĐ thu nợ.