phúng mặt bằng
- Đối với vấn đề quản lý nhà nước: Giỏ đất là cụng cụ để Nhà nước
thực hiện cụng tỏc quản lý, điều tiết sự hoạt động của thị trường bất động sản núi chung, thị trường nhà đất núi riờng, giảm và tiến tới xúa bỏ cỏc hiện tượng đầu cơ đất đai đai làm lũng đoạn thị trường nhà đất. Đối với lĩnh vực bồi thường, giải phúng mặt bằng thỡ giỏ đất cú vai trũ trọng trong việc điều tiết lợi ớch của Nhà nước, lợi ớch cụng cộng, lợi ớch của quốc gia với lợi ớch của người bị thu hồi đất. Cú thể núi, việc quy định giỏ đất bồi thường giải phúng mặt bằng hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ giải phúng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư bắt tay vào thực hiện cỏc cụng trỡnh trờn đất bị thu hồi. Cựng với cụng tỏc đẩy mạnh giải phúng mặt bằng thỡ Nhà nước phải cú chớnh sỏch bồi thường giỏ trị hợp lý cho những người dõn cú đất bị thu hồi để người dõn di dời chỗ ở, chuyển đổi cụng việc khỏc, hoặc cú những phương ỏn khỏc để ổn định cuộc sống của mỡnh. Như vậy, Nhà nước vừa phải giải quyết vấn đề giải phúng mặt bằng vừa phải giải quyết vấn đề an sinh cho những người dõn bị thu hồi đất, chớnh sỏch giỏ đất sẽ cú vai trũ giải quyết tốt vấn đề đặt ra. Do vậy, Nhà nước cần phải cú chớnh sỏch về giỏ đất thớch hợp để tạo điều kiện đẩy nhanh việc giải phúng mặt bằng cũng như giảm khiếu nại, tố cỏo về giỏ đất trong bồi thường, giải phúng mặt bằng.
Giỏ đất núi chung và giỏ đất trong giải phúng mặt bằng núi riờng là một cụng cụ tài chớnh để Nhà nước tiến hành thực hiện quản lý về đất đai, bờn cạnh việc quy định cỏc khoản thu vào ngõn sỏch thỡ đồng thời giỏ đất cũn cú tỏc dụng định hướng thị trường. Trờn thực tế, bất kỳ Nhà nước nào cũng cú thể sử dụng nhiều biện phỏp khỏc nhau để thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về đất đai của mỡnh. Đú cú thể là biện phỏp hành chớnh, cũng cú thể là biện phỏp kinh tế, và đụi khi là sự kết hợp của cả hai biện phỏp trờn. Nhà nước ta đó và đang vận dụng một cỏch cú hiệu quả của phỏp luật trong việc
quản lý giỏ đất. Trong nền kinh tế thị trường, giỏ đất cú cơ chế hỡnh thành và vận hành riờng theo quy định khỏch quan (quy luật cung cầu, quy luật giỏ trị, quy luật cạnh tranh…). Song bờn cạnh đú Nhà nước cũng đưa ra những biện phỏp nhằm điều chỉnh, đảm bảo, tạo điều kiện cho cỏc quy luật thị trường vận động lành mạnh, ổn định, đỳng hướng. Một trong những chớnh sỏch phải kể đến yếu tố giỏ đất và định giỏ đất được xỏc định là nguồn lực quan trọng để phỏt triển kinh tế xó hội, việc xỏc định vai trũ quản lý của Nhà nước thụng qua định giỏ đất là đại diện chủ sở hữu toàn dõn đối với đất đai càng cú ý nghĩa cả về chớnh trị, phỏp lý và phương diện quản lý kinh tế.
- Đối với chủ sử dụng đất trong quỏ trỡnh thực hiện giải phúng mặt
bằng. Trong những năm qua cụng tỏc thu hồi đất nụng nghiệp được triển khai
một cỏch cú tổ chức, quy mụ và trỡnh tự theo quy định phỏp luật thụng qua cỏc dự ỏn cụ thể ở từng địa phương. Tuy nhiờn, khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất để tiến hành giải phúng mặt bằng thỡ tớnh giỏ bồi thường theo khung giỏ của Ủy ban nhõn dõn tỉnh quy định quỏ thấp so với khung giỏ thị trường. Chớnh vỡ mức giỏ đền bự thấp như vậy nờn cụng tỏc giải phúng mặt bằng thường xuyờn bị chậm trễ do người dõn khụng chấp nhận giỏ đền bự. Người dõn thường cú tõm lý khụng muốn bị thu hồi đất vỡ thu hồi đất sẽ tạo nờn sự bất ổn trong cuộc sống hàng ngày đối với những người bị thu hồi đất ở và bất ổn về việc làm đối với những người bị thu hồi đất nụng nghiệp. Cho nờn giỏ đất chớnh là việc bồi thường lại giỏ trị đất đó bị thu hồi cho người dõn để người dõn bị thu hồi đất cú thể tỡm được chỗ ở mới tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ đó bị thu hồi và tạo điều kiện cho họ cú cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp. Ngoài ra, khi cú quy định về giỏ đất, người cú đất bị thu hồi sẽ biết được mỡnh sẽ được bồi thường bao nhiờu, bồi thường như thế nào, tạo được tõm lý ổn định hơn cho người cú đất bị thu hồi, trỏnh cỏc trường hợp cơ quan, người cú thẩm quyền trong việc định giỏ đất tiến hành bồi thường, giải phúng mặt bằng thực hiện khụng đỳng, ảnh hưởng đến quyền và lợi ớch hợp phỏp của người sử dụng đất.
- Đối với nhà đầu tư khi tham gia vào quỏ trỡnh giải phúng mặt bằng.
Tiến độ triển khai cỏc dự ỏn đầu tư chậm làm giảm tốc độ phỏt triển kinh tế và sức tăng trưởng kinh tế đất nước, gõy thiệt hại về nguồn thu từ thuế cho ngõn sỏch nhà nước. Cỏc dự ỏn đầu tư hạ tầng rơi vào tỡnh trạng phải chi phớ quỏ lớn (chi phớ bồi thường), tiến độ triển khai chậm, khụng đỏp ứng nhu cầu phỏt triển kinh tế - xó hội của đất nước và của cỏc địa phương trong thời kỳ hội nhập và phỏt triển như hiện nay. Mặt khỏc, cỏc địa phương phải đối mặt với tỡnh trạng khiếu kiện kộo dài của người dõn khụng thỏa món về bồi thường, giải phúng mặt bằng. Tiềm ẩn nguy cơ gõy mất ổn định về an ninh chớnh trị, trật tự an tồn xó hội. Do vậy, cỏc nhà đầu tư khụng thể giải ngõn đỳng tiến độ dự ỏn đầu tư làm chậm khả năng sinh lời của dự ỏn, gõy thiệt hại về lợi nhuận đầu tư đối với cỏc nhà đầu tư. Tỡnh trạng giải phúng mặt bằng phức tạp, kộo dài, làm giảm tớnh hấp dẫn của mụi trường đầu tư vào Việt Nam.
Như vậy, phỏp luật về định giỏ đất trong giải phúng mặt bằng nhằm bự đắp những tổn thất mà người sử dụng đất phải gỏnh chịu đồng thời giải quyết cỏc vấn đề kinh tế - xó hội là hậu quả của việc Nhà nước thu hồi đất gõy ra. Mặt khỏc, nhằm ổn định tỡnh hỡnh chớnh trị và đảm bảo quyền và lợi ớch hợp phỏp của người sử dụng đất, bảo đảm cho người dõn nhanh chúng cú chỗ ở mới để đảm bảo cuộc sống, giải quyết hài hũa giữa việc bảo vệ cỏc quyền và lợi ớch hợp phỏp của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất.