phúng mặt bằng
Thứ nhất: Nguyờn tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cũn nhiều vướng mắc khi triển khai trờn thực tế.
Theo quy định tại Điều 14, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 thỡ Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đớch nào thỡ được bồi thường bằng việc giao đất mới cú cựng mục đớch sử dụng, nếu khụng cú đất để bồi thường thỡ được bồi thường bằng giỏ trị quyền sử dụng đất tớnh theo giỏ đất tại thời điểm quyết định thu hồi. Tuy nhiờn, việc thực thi nguyờn tắc này trờn thực tế đó bộc lộ một số khú khăn, vướng mắc cụ thể:
Một là, quy định Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào
mục đớch nào thỡ được bồi thường bằng việc giao đất mới cú cựng mục đớch sử dụng. Tuy nhiờn trờn thực tế, nhiều địa phương quỹ đất đó giao hết cho cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng ổn định lõu dài nờn khụng cũn đất để bồi thường trực tiếp cho người bị thu hồi vỡ vậy nhiều địa phương đó lựa chọn bồi thường bằng tiền tương đương với giỏ trị quyền sử dụng đất tại thời điểm thu hồi đất. Đối với loại đất nụng nghiệp thỡ thực tế xảy ra là đất ở thường xen kẽ hoặc gắn liền với đất nụng nghiệp. Do nhu cầu về chỗ ở hoặc muốn nõng cao chất lượng cuộc sống thỡ người sử dụng đất mở rộng thờm diện tớch đất ở nhưng do yếu tố chủ quan người sử dụng đất đều hoàn toàn biết và nhận thức hậu quả phỏp lý của việc chuyển đổi mục đớch sử dụng nhưng thực tế quản lý trong lĩnh vực này cũn lỏng lẻo. Việc chuyển đổi mục đớch sử dụng đất dẫn đến tỡnh trạng mất kiểm soỏt về cơ cấu quỹ đất khi tiến hành bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Từ đú dẫn đến hậu quả phỏp lý của bồi thường và hỗ trợ khỏc nhau. Nếu chớnh quyền địa phương buụng lỏng quản lý, chậm phỏt hiện và khụng xử lý kịp thời hành vi chuyển đổi mục đớch sử dụng đất khụng cho phộp nhà ở, kinh doanh tồn tại
trờn đất nụng nghiệp thỡ chỉ được bồi thường với đất nụng nghiệp thuần tỳy mà khụng bắt buộc hỗ trợ đối với nhà ở và cỏc tài sản tồn tại trờn đất khỏc. Hậu quả thực tế là người bị thu hồi thiệt thũi khi bồi thường và phỏt sinh tõm lý tiờu cực và khiếu kiện. Ngược lại nếu chớnh quyền địa phương nhận thức đõy là lỗi do trỏch nhiệm chưa cao của địa phương thỡ ỏp dụng bồi thường theo hướng cú lợi cho người bị thu hồi, vỡ vậy trờn thực tế quy định rất khú ỏp dụng và khụng thống nhất giữa cỏc địa phương trong cả nước.
Thứ hai, giỏ đất để tớnh bồi thường cũn nhiều bất cập. Giỏ đất xỏc
định tớnh bồi thường là giỏ đất theo mục đớch đang sử dụng tại thời điểm cú quyết định thu hồi đất do Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh cụng bố theo quy định của Chớnh phủ, khụng bồi thường theo giỏ đất sẽ được chuyển mục đớch sử dụng sau khi thu hồi (khoản 1, Điều 9, Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất). Phỏp luật khụng thừa nhận giỏ đất được chuyển mục đớch sử dụng đất sau khi thu hồi làm căn cứ tớnh bồi thường. Nguyờn tắc này về mặt lý thuyết là hợp lý nhưng trờn thực tế người bị thu hồi khụng được nhận tiền bồi thường ngay tại thời điểm cú quyết định thu hồi mà phải sau thời gian, cú khi từ 3-5 năm. Trong khi đú, giỏ đất trờn thị trường luụn biến động theo xu hướng tăng so với giỏ đất tớnh bồi thường. Chớnh vỡ vậy, sự khỏc biệt giỏ đất mà người dõn được bồi thường khụng thỏa món với giỏ bồi thường do Nhà nước quy định, đặc biệt giỏ đất bồi thường đối với đất nụng nghiệp thấp hơn nhiều so với đất phi nụng nghiệp. Khi bồi thường đối với đất nụng nghiệp bị thu hồi, theo giỏ đất nụng nghiệp tại thời điểm thu hồi. Nhưng sau đú, tại vị trớ thu hồi Nhà nước quy hoạch để thực hiện dự ỏn sau đú trở thành khu đụ thị... khi đú người dõn muốn sử dụng phải mua lại của nhà đầu tư với giỏ cao hơn rất nhiều giỏ mà họ được bồi thường từ Nhà nước.
Trong phỏp luật về đất đai ở nước ta, việc xỏc định giỏ đất để bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất nụng nghiệp
được thực hiện theo hướng giỏ trị hỗ trợ cao hơn nhiều lần giỏ trị bồi thường. Vấn đề này trở nờn phức tạp hơn khi thu hồi đất nụng nghiệp xen kẽ trong khu dõn cư nụng thụn, khu đụ thị hoặc thu hồi đất để thực hiện cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở, cỏc dự ỏn kinh tế trong khu ngoại vi đụ thị. Từ đú nảy sinh sự khỏc nhau giữa giỏ trị hiện tại và giỏ trị kỳ vọng trong tương lai và cơ chế chia sẻ chờnh lệch giỏ trị này. Vấn đề này cú thể được giải quyết trờn cơ sở kỹ thuật định giỏ, cơ chế phõn chia lợi ớch và cơ chế cụng khai, minh bạch thụng tin trong quỏ trỡnh chuyển dịch đất đai [51, tr. 76].
Đối với đất ở đụ thị, yếu tố giỏ đất bồi thường thiệt hại là nguyờn nhõn cơ bản dẫn đến khiếu nại của cụng dõn trong việc chấp hành phương ỏn bồi thường giải phúng mặt bằng. Theo Luật Đất đai 2003, khi người sử dụng đất làm thủ tục xin giao đất thỡ phải cú trỏch nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chớnh với nhà nước. Nghĩa vụ tài chớnh đú được chia thành nhiều mục khỏc nhau, ứng với những đối tượng cụ thể thỡ sẽ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chớnh khỏc nhau như: tiền lệ phớ trước bạ, thuế thu nhập cỏ nhõn, thuế chuyển mục đớch sử dụng đất... Căn cứ đề tớnh cỏc loại lệ phớ trờn là dựa vào khung giỏ quy định của tỉnh đối với thửa đất xin giao.
Tại cựng một thửa đất, khung giỏ nhà nước quy định nhưng giỏ trị giao dịch thực tế trờn thị trường của vị trớ đú gấp lờn nhiều lần. Đõy là một sự chờnh lệch quỏ lớn và đó hỡnh thành từ nhiều năm. Nếu đem so sỏnh mức lệ phớ mà nhà nước đang tớnh thuế theo khung giỏ với mức lệ phớ mà nhà nước thu theo giỏ thị trường thỡ cũng đồng nghĩa với việc nhà nước chỉ thu được một phần rất nhỏ giỏ trị thực tế mà người sử dụng đất phải nộp. Ngược lại, những người sử dụng đất khi bị thu hồi đất thỡ số tiền bồi thường họ nhận được cũng chỉ bằng một phần giỏ trị thực tế. Ở cỏc xó vựng sõu vựng xa thỡ giỏ đất ở nụng thụn thấp hơn giỏ đất nụng nghiệp liền kề, nờn khi thu hồi đất thỡ giỏ bồi thường đất ở thấp hơn giỏ bồi thường đối với đất nụng nghiệp. Đõy là một trong những bất cập về giỏ đất đó tồn tại trong nhiều năm qua.
Chớnh vỡ cú sự chờnh lệch lớn như vậy giữa khung giỏ quy định và giỏ thực tế dẫn đến tỡnh trạng người dõn lỏch luật bằng cỏch ghi giỏ trờn hợp đồng thấp hơn giỏ thỏa thuận thực tế nhằm chốn thuế với nhà nước.
Mặt khỏc, vỡ giỏ đất quỏ rẻ nờn người dõn địa phương khụng mấy quan tõm đến việc mua loại đất gỡ. Thường thỡ người dõn mua đất vườn liền kề đất ở để làm nhà ở, sau đú xin chuyển mục đớch sử dụng đất sang đất ở vỡ như vậy sẽ rẻ hơn. Đến khi nhà nước thực hiện thu hồi bồi thường thỡ lại phải bồi thường giỏ sỏt với giỏ thị trường tức là giỏ bồi thường sẽ cao hơn giỏ chuyển mục đớch sử dụng đất. Như vậy, những nhà đầu tư đất đai càng cú cơ hội tăng thờm lợi nhuận, nguồn thu ngõn sỏch về đất đai ngày càng bị thõm hụt và khú khăn trong cụng tỏc thu hồi bồi thường về đất.
Việc bồi thường giỏ đất hợp lý trong giải phúng mặt bằng sẽ gúp phần hạn chế những xung đột, tranh chấp xảy ra khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất. hiện nay, tỡnh trạng khiếu kiện về giỏ đất diễn ra khỏ phổ biến trong thực tế. Việc khiếu kiện đú hầu hết xuất phỏt từ việc giỏ đất chi trả cho người dõn cú đất bị thu hồi quỏ thấp khiến cho cuộc sống của họ lõm vào tỡnh cảnh khú khăn, vừa mất đất, vừa mất việc làm lại chỗ ở bấp bờnh... Điều đú làm càng khẳng định được vai trũ của giỏ đất trong bồi thường giải phúng mặt bằng đối với cụng tỏc an sinh xó hội của Nhà nước cũng như sự ổn định trong cuộc sống của người dõn bị thu hồi đất.
Thứ ba, bề quy định thu hồi đất do vi phạm phỏp luật về đất đai cũn nhiều vướng mắc.
Đõy là quy định mới Luật đất đai 2013. Tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 như sau: Đất được Nhà nước giao, cho thuờ để thực hiện dự ỏn đầu tư mà khụng được sử dụng trong thời hạn 12 thỏng liờn tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 thỏng so với tiến độ ghi trong dự ỏn đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trờn thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp khụng đưa đất vào sử dụng thỡ chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 thỏng và
phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự ỏn trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thỡ Nhà nước thu hồi đất mà khụng bồi thường về đất và tài sản gắn với liền đất, trừ trường hợp do bất khả khỏng. Quy định này chưa thể hiện được tinh thần nguyờn tắc bảo vệ nhà đầu tư, tụn trọng cỏc lợi ớch chớnh đỏng của nhà đầu tư, và khụng phự hợp với Hiến phỏp Nước cộng hũa xó hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013, bởi lẽ, tại khoản 3 Điều 51 của Hiến phỏp đó xỏc định rừ: "…Tài sản hợp phỏp của cỏ nhõn, tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được phỏp luật bảo hộ và khụng bị quốc hữu húa".
Đồng thời, nội dung quy định trờn tại Điều 64 Luật Đất đai 2013: "…hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thỡ Nhà nước thu hồi đất mà khụng bồi thường về đất và tài sản gắn với liền đất, trừ trường hợp do bất khả khỏng" cũng hoàn toàn khỏc và khụng phự hợp với nội dung chế định "Chấm dứt hoạt động của dự ỏn đầu tư" tại khoản 4 Điều 48 Luật Đầu tư 2014 đó quy định: "Trừ trường hợp được gia hạn, dự ỏn đầu tư bị Nhà nước thu hồi đất và nhà đầu tư khụng tự thanh lý tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 12 thỏng kể từ ngày bị thu hồi đất, cơ quan ra quyết định thu hồi đất tổ chức thanh lý tài sản gắn liền với đất". Do vậy, nhận thấy cú thể đó phỏt sinh tỡnh thế xung đột phỏp luật giữa Hiến phỏp và cỏc điều luật (nờu trờn) cần phải được xử lý để đảm bảo tớnh thống nhất của hệ thống phỏp luật [42].
Bờn cạnh đú, cũng tại khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 cũn cú quy định: "trường hợp khụng đưa đất vào sử dụng thỡ chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 thỏng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự ỏn trong thời gian này". Và tại khoản 3 Điều 64 Luật Đất đai 2013 đó giao cho "Chớnh phủ quy định chi tiết điều này". Tuy nhiờn, trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chớnh phủ khi quy định chi tiết thi hành Luật đất đai
khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 thỡ Nghị định 43 chỉ mới đề cập hai nội dung là quy định "cỏc trường hợp bất khả khỏng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của cỏc dự ỏn đầu tư và thời điểm để tớnh gia hạn 24 thỏng đối với trường hợp khụng đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất". Cho đến nay, Chớnh phủ vẫn chưa cú quy định mức nộp khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất đối với thời gian chậm tiến độ; và cũng chưa cú quy định chi tiết về trỡnh tự, thủ tục thu hồi đất theo khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 (Tại Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chớnh phủ chỉ quy định: "Việc thụng bỏo thu hồi đất, thành phần ban thực hiện cưỡng chế thu hồi đất, kinh phớ cưỡng chế thu hồi đất, giải quyết khiếu kiện phỏt sinh từ việc cưỡng chế thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai"). Do vậy, quy định phỏp luật chưa toàn diện nờn dẫn tới tỡnh trạng ỏp dụng phỏp luật khụng đỳng và khụng đầy đủ, đó gõy tỏc hại rất lớn đến người tiờu dựng, đến nền kinh tế, cỏc doanh nghiệp, cỏc tổ chức tớn dụng ngõn hàng, và làm thất thu ngõn sỏch nhà nước.
Thứ tư, về quyết định thu hồi đất và quyết định phờ duyệt phương ỏn bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư khú thi hành trờn thực tế.
Về cơ chế thực hiện thu hồi đất khi Nhà nước tiến hành giải phúng mặt bằng thỡ theo quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 69 Luật đất đai năm 2013 quy định "quyết định thu hồi đất, quyết định phờ duyệt phương ỏn bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư trong cựng một ngày" do đú, việc thống nhất thời gian ban hành quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhõn dõn huyện và quyết định phờ duyệt phương ỏn bồi thường của Ủy ban nhõn dõn tỉnh gặp khú khăn. Mặt khỏc, giỏ đất bồi thường được ỏp dụng riờng cho từng dự ỏn, điều này phần nào ảnh hưởng đến tiến độ thu hồi đất, bồi thường giải phúng mặt bằng do cụng tỏc định giỏ, thẩm định, phờ duyệt giỏ đất làm căn cứ lập phương ỏn bồi thường, giải phúng mặt bằng mất khỏ nhiều thời gian để thực hiện. Bờn cạnh đú việc xỏc định giỏ đất cụ thể, theo chủ trương sỏt giỏ thị
trường nhưng trờn thực tế, việc thu thập hợp đồng chuyển nhượng để định giỏ đất thỡ giỏ trị chuyển nhượng đều thấp hơn do người dõn khụng thụng bỏo giỏ thật để trỏnh nộp thuế thu nhập cỏ nhõn khi chuyển nhượng. Nờn, quy định giỏ đất đền bự khi được xỏc định cụ thể dự cao hơn từ 1 - 2 lần vẫn thấp hơn thực tế rất nhiều, dẫn đến hiện tượng người dõn khụng đồng ý với phương ỏn giỏ đền bự, gõy chậm trễ cho cụng tỏc giải phúng mặt bằng. Việc điều tra, khảo sỏt giỏ đất phổ biến trờn thị trường để phục vụ cho cụng tỏc xỏc định giỏ đất cụ thể cũn gặp khú khăn do người cung cấp thụng tin về giỏ đất (người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) khụng ký vào Phiếu điều tra để xỏc nhận thụng tin về giỏ đất đó cung cấp.
Như vậy, phỏp luật đất đai hiện hành chưa cú quy định cụ thể, rừ ràng và chi tiết giải quyết trong trường hợp cú sự phỏt sinh chờnh lệch giữa giỏ bồi thường tại thời điểm phờ duyệt với giỏ bồi thường tại thời điểm chi trả tiền bồi thường cho người dõn. Nếu cú sự chờnh lệch giỏ tại thời điểm phờ duyệt bồi thường thấp và tại thời điểm chi trả bồi thường cũng thấp xa so với giỏ chuyển nhượng thực tế trờn thị trường thỡ đối tượng nào phải chịu hậu quả điều chỉnh quy định của phỏp luật