Thứ nhất, thể chế về việc xỏc định giỏ đất cũn chưa phự hợp với quy luật của nền kinh tế thị trường, hỡnh thành giỏ đất thiếu cơ sở khoa học, thiếu khỏch quan gõy phỏt sinh nhiều tiờu cực.
Theo quy định phỏp luật, Nhà nước xỏc định giỏ cỏc loại đất để tớnh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuờ đất, tớnh giỏ trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Từ quy định trờn cho thấy giỏ đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước với tư cỏch là đại diện chủ sở hữu đất với người sử dụng đất - người được nhà nước giao đất hoặc cho thuờ đất. Khụng ỏp dụng giỏ này cho cỏc giao dịch dõn sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giỏ trị quyền sử dụng đất giữa những người được nhà nước giao đất hoặc cho thuờ đất. Giỏ đất được hỡnh thành trong cỏc giao dịch dõn sự do cỏc bờn thỏa thuận và giỏ này được gọi là "giỏ đất thực tế" hay "giỏ đất thị trường".
Giỏ đất thị trường là giỏ bỏn quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đú cú thể thực hiện được phự hợp với khả năng, nhu cầu của người bỏn và người mua, quyền sử dụng đất trong một thị trường cú sự tỏc động của quy luật giỏ trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; nú biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bỏn) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xỏc định. Xột từ phương diện tổng quỏt giỏ bỏn quyền sử dụng đất chớnh là mệnh giỏ của quyền sử dụng mảnh đất đú trờn thực tế trong một khụng gian và thời gian xỏc định.
Giỏ đất do Nhà nước quy định thường ở trạng thỏi tĩnh và thấp hơn so với giỏ trị thực của đất trong khi đú giỏ thị trường thường lại trong trạng thỏi
động và cao hơn giỏ của nhà nước. Mức độ chờnh lệch giữa "giỏ đất do nhà nước quy định" và "giỏ đất thị trường" càng lớn thỡ càng gõy ra những bất lợi, những hạn chế, những tiờu cực trong quan hệ giao đất, cho thuờ đất cũng như trong nhiều quan hệ đất đai khỏc và đương nhiờn khú cú thể cú được sự cụng bằng - hợp lý - hài hũa giữa lợi ớch của Nhà nước và người sử dụng đất trong quỏ trỡnh thực hiện việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuờ đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Việc quy định phạm vi ỏp dụng khung giỏ do Nhà nước để xỏc định giỏ bất động sản với phạm vi rộng trong đú cú cỏc quan hệ mang bản chất của quan hệ dõn sự như quan hệ giao, cho thuờ đất…đó ảnh hưởng lớn đến quyền và lợi ớch của cỏc chủ thể khi giỏ do nhà nước xỏc định thấp hơn giỏ thị trường, cho nờn khi nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuờ đất theo giỏ quy định sẽ dẫn đến nhà nước bị thất thu, nhưng người được giao đất, được thuờ đất lại rất cú lợi, đó cú khụng ớt trường hợp sau khi nhận đất được giao, cho thuờ lại chuyển nhượng lại cho người khỏc hoặc cho người khỏc thuờ lại theo giỏ thị trường, số lời này rất lớn nờn số người này giàu lờn rất nhanh chúng. Do sự chờnh lệch giữa hai giỏ đất núi trờn nờn nhiều người đó lợi dụng sự chưa hồn chỉnh của phỏp luật, lợi dụng địa vị, chức vụ cấu kết, múc nối với một số cơ quan, cỏn bộ cú thẩm quyền quan liờu, biến chất "moi đất" của nhà nước nỳp dưới búng danh nghĩa "dự ỏn" thực chất là đem đất của quốc gia thụng qua hỡnh thức giao đất cú thu tiền hoặc cho thuờ đất để kiếm lời trờn cơ sở chờnh lệch giỏ. Đõy là một trong những nguyờn nhõn chủ yếu làm phỏt sinh tệ nạn tiờu cực tham nhũng trong lĩnh vực đất đai ở nước ta. Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2008, 2009, 2010 tại khoản 1 Điều 56 quy định việc định giỏ đất đai của nhà nước phải bảo đảm cỏc nguyờn tắc: Sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường, khi cú chờnh lệch lớn so với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường thỡ phải cú điều chỉnh cho phự hợp;
cỏc thửa đất liền kề nhau cú điều kiện tự nhiờn, kinh tế, xó hội, kết cấu hạ tầng như nhau, cú cựng mục đớch sử dụng hiện tại, cựng mục đớch sử dụng theo quy hoạch thỡ mức giỏ như nhau; đất tại cỏc khu vực giỏp gianh giữa cỏc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, cú điều kiện tự nhiờn, kết cấu hạ tầng như nhau, cú cựng mục đớch sử dụng hiện tại, cựng mục đớch sử dụng theo quy hoạch thỡ mức giỏ như nhau.
Tuy nhiờn, trờn thực tế khi định giỏ đất, việc xỏc định "giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường" khụng phải là điều dễ cú thể làm được và thực tế đó chứng minh là khụng thể xỏc định được. Điều này cú nhiều nguyờn nhõn: Trước hết, trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cỏc bờn cú quyền tự thỏa thuận về giỏ. Do nhiều lý do mà giỏ chuyển nhượng thực tế khụng được cỏc bờn thể hiện trong cỏc văn bản thỏa thuận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mỡnh. Cho đến nay, nhà nước chưa cú một cơ chế nào cú thể kiểm soỏt hữu hiệu hoạt động chuyển nhượng và giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất với nhau. Cỏc phương phỏp xỏc định giỏ đất hiện nay nhỡn chung đều thiếu cơ sở khoa học, thiếu thụng tin cần thiết nờn trong hầu hết cỏc trường hợp giỏ đất được xỏc định mang nặng yếu tố chủ quan của cỏc cơ quan cú thẩm quyền định giỏ đất. Giỏ đất do nhà nước định ra thường thấp hơn nhiều so với giỏ chuyển nhượng thực tế trờn thị trường. Đõy chớnh là mảnh đất màu mỡ, điều kiện thuận lợi cho phỏt sinh cỏc hành vi tiờu cực trong quan hệ quản lý về đất đai.
Mặt khỏc, nguyờn tắc xỏc định giỏ đất theo quy định điểm c, khoản 1, Điều 112, Luật đất đai 2013 ghi rừ: Việc định giỏ đất phải đảm bảo cỏc nguyờn tắc "phự hợp với giỏ đất phổ biến trờn thị trường của loại đất cú cựng mục đớch sử dụng đó chuyển nhượng". Tại khoản 2, Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ - CP, ngày 15/5/2014 quy định về giỏ đất chỉ rừ "giỏ đất phổ biến trờn thị trường là mức giỏ xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong cỏc giao dịch đó chuyển nhượng trờn thị trường". Theo chủ trương sỏt giỏ thị trường
nhưng trờn thực tế, việc thu thập hợp đồng chuyển nhượng để định giỏ đất thỡ giỏ trị chuyển nhượng đều thấp hơn do người dõn khụng thụng bỏo giỏ thật để trỏnh nộp thuế thu nhập cỏ nhõn khi chuyển nhượng. Nờn, quy định giỏ đất đền bự khi được xỏc định cụ thể dự cao hơn từ 1 - 2 lần vẫn thấp hơn thực tế rất nhiều, dẫn đến hiện tượng người dõn khụng đồng ý với phương ỏn giỏ đền bự, gõy chậm trễ cho cụng tỏc GPMB.
Thứ hai, thời hạn sử dụng giỏ đất do Nhà nước quy định cú nhiều biến động, khụng ổn định.
Luật Đất đai 2003 quy định Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh ban hành giỏ đất cụ thể tại địa phương và phải cụng bố cụng khai vào ngày 01/01 hàng năm đó gõy khú khăn, lóng phớ cho cụng tỏc xõy dựng giỏ đất và ảnh hưởng đến cụng tỏc bồi thường, giải phúng mặt bằng, nhất là đối với cỏc dự ỏn mà Nhà nước thu hồi đất vào thời điểm cuối năm. Theo Luật đất đai 2013 thỡ khung giỏ đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vựng. Luật quy định hướng mở nếu giỏ đất phổ biến trờn thị trường tăng từ 20% trở lờn so với giỏ tối đa hoặc giảm từ 20% trở lờn so với giỏ tối thiểu thỡ điều chỉnh khung giỏ đất. Như vậy, khung giỏ đất theo quy định của Nhà nước quy định trong thời gian 1 năm/lần và 5 năm/ lần là sự biến động khụng ổn định, gõy ảnh hưởng đến thực hiện phỏp luật trờn thực tế.
Về khung giỏ đất theo Luật đất đai 2013: Khung giỏ đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vựng. Trong thời gian thực hiện khung giỏ đất mà giỏ đất phổ biến trờn thị trường tăng từ 20% trở lờn so với khung giỏ Nhà nước quy định sẽ điều chỉnh, vậy thị trường này được ỏp dụng giỏ như thế nào vỡ trờn thực tế tồn tại cung cầu ảo trờn thị trường bất động sản, giỏ đất trờn thị trường tăng cao khụng phản ỏnh đỳng cung cầu, nếu điều chỉnh theo giỏ trờn thị trường thỡ khụng phản đỳng giỏ trị thực tế và cú tỏc động xấu đến nền kinh tế vĩ mụ. Việc quy định ban hành bảng giỏ đất theo định kỳ 05 năm một lần sau đú khi giỏ đất trờn thị trường cú biến động lớn
(tăng hoặc giảm trờn 20%) thỡ điều chỉnh bảng giỏ đất cho phự hợp. Tuy nhiờn, nhược điểm vốn cú của bảng giỏ đất là thường khụng theo kịp giỏ đất thị trường và thấp hơn giỏ đất thị trường. Do vậy, khi ỏp dụng bảng giỏ đất cho tất cả cỏc mục đớch sẽ gõy thất thu ngõn sỏch nhà nước (do giỏ thu tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất thấp), người cú đất bị thu hồi đất bất bỡnh, khiếu nại (do giỏ bồi thường thấp), đồng thời cũng gõy khú khăn trong tổ chức thực hiện việc theo dừi biến động giỏ đất thị trường.
Thứ ba, về chế định thu tiền sử dụng đất thực hiện cú nhiều bất cập
Về tiền sử dụng đất theo Điều 114 Luật Đất đai 2013: Tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2014 cũng tương tự như Luật Đất đai 2003, tiền sử dụng đất vẫn là một vấn đề rất khú định lượng đối với doanh nghiệp trước khi quyết định đầu tư dự ỏn cú sử dụng đất. Căn cứ khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013 đó quy định bảng giỏ đất được sử dụng để làm căn cứ: "Tớnh tiền sử dụng đất khi Nhà nước cụng nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đối với phần diện tớch trong hạn mức"; Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai đó quy định giỏ đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ "Tớnh tiền sử dụng đất khi Nhà nước cụng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đối với phần diện tớch đất ở vượt hạn mức"; Bộ Tài chớnh đó cú thụng tư 76/2014/TT- BTC ngày 16 thỏng 6 năm 2014 hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 thỏng 05 năm 2014 của Chớnh phủ quy định về thu tiền sử dụng đất hướng dẫn thực hiện như sau:
- Đất cú nguồn gốc là đất vườn, ao trong thửa đất cú nhà ở thuộc khu dõn cư khụng được cụng nhận là đất ở thỡ thu tiền sử dụng đất bằng 50% chờnh lệch giữa tiền sử dụng đất tớnh theo giỏ đất ở với tiền sử dụng đất tớnh theo giỏ đất nụng nghiệp.
- Đối với diện tớch đất trong hạn mức giao đất ở, giỏ tớnh thu tiền sử dụng đất của mục đớch trước và sau khi chuyển mục đớch đất là giỏ đất quy định tại bảng giỏ đất tương ứng với từng mục đớch.
- Đối với diện tớch đất vượt hạn mức giao đất ở, giỏ tớnh thu tiền sử dụng đất của mục đớch trước và sau khi chuyển mục đớch đất là giỏ đất tương ứng với từng mục đớch và từng trường hợp ỏp dụng cỏc phương phỏp định giỏ đất quy định tại Điểm 1 Khoản 1 Điều 3 Thụng tư này" (Ghi chỳ: Giỏ đất tại Bảng giỏ đất nhõn (x) hệ số điều chỉnh giỏ đất, thường được gọi là hệ số k).
Như vậy tại Điều 4 Thụng tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chớnh về hướng dẫn thu tiền sử dụng đất đó xỏc định tiền sử dụng đất khi được Nhà nước cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế thỡ phải nộp số tiền bằng chờnh lệch giữa tiền sử dụng đất theo mục đớch của loại đất sau khi chuyển mục đớch được xỏc định trừ (-) đi số tiền sử dụng đất tớnh theo giỏ đất của loại đất trước khi chuyển mục đớch của thời gian sử dụng đất cũn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất.
Tiếp theo từ những quy định trờn Chớnh phủ đó ban hành Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giỏ đất, với mức tăng bỡnh qũn khoảng 2 lần, đó cú tỏc động đến việc xõy dựng bảng giỏ đất của cỏc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, được ỏp dụng ổn định trong 05 năm, kể từ ngày 01/01/2015; Việc ỏp dụng bảng giỏ đất 2015 của cỏc tỉnh, thành phố trong cả nước khụng đồng đều và cú thể dẫn đến những trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khi làm thủ tục xin hợp phỏp húa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn cỏc trường hợp tương tự, đó được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ năm 2014 trở về trước. Với mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước, cú thể nhiều hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khụng cú đủ khả năng tài chớnh và như vậy, tỡnh trạng dẫn đến cỏc giao dịch bằng giấy tay, phỏt sinh thị trường ngầm, làm giảm tớnh minh bạch của thị trường bất động sản, cú thể phỏt sinh những tranh chấp trong xó hội và làm giảm nguồn thu ngõn sỏch nhà nước. Chế định thu tiền sử dụng đất của cỏc tổ chức kinh tế như trờn thỡ tiền sử dụng đất sẽ tiếp
tục là "một gỏnh nặng" về tài chớnh của doanh nghiệp; và tiền sử dụng đất vẫn là "một ẩn số" mà doanh nghiệp khụng thể tiờn lượng được, trước khi ra quyết định đầu tư hay khụng nờn đầu tư dự ỏn cú sử dụng đất, vỡ khụng thể tớnh toỏn trước được hiệu quả; Cuối cựng chi phớ tiền sử dụng đất cũng sẽ được tớnh vào giỏ bỏn mà người tiờu dựng phải gỏnh chịu khi mua sản phẩm bất động sản.
Thứ tư, giải quyết tranh chấp phỏt sinh về định giỏ đất chưa cú chế tài cụ thể.
Theo quy định Điều 92 Bộ luật Tố tụng dõn sự quy định về định giỏ tài sản, khi giải quyết tranh chấp đất đai tại Tũa ỏn thỡ quy định về việc khi đương sự là cỏ nhõn, tổ chức khi phỏt sinh tranh chấp về đất đai tại Tũa ỏn nhõn dõn thỡ cỏc bờn cú quyền tự thỏa thuận về việc xỏc định giỏ tài sản, lựa chọn tổ chức thẩm định giỏ tài sản, nếu đương sự khụng thỏa thuận được về định giỏ tài sản là quyền sử dụng đất thỡ đề nghị Tũa ỏn thành lập Hội đồng định giỏ,Giỏ trị quyền sử dụng đất tranh chấp phải được xỏc định theo giỏ thị trường tại thời điểm tranh chấp. Nhưng đa phần cỏc thành viờn Hội đồng định giỏ thường ỏp giỏ theo bảng giỏ do Ủy ban nhõn dõn tỉnh ban hành nhưng giỏ này thường thấp hơn giỏ thị trường. Đương sự cho rằng giỏ thấp và đưa ra một mức giỏ theo họ là hợp lý thỡ cơ quan Tũa ỏn khụng cú cơ sở để chấp nhận. Trong khi đú, giỏ đất mỗi năm đều do Ủy ban nhõn dõn tỉnh ban hành trờn cơ sở giỏ đất do cỏc huyện thị đề xuất dựa trờn tỡnh hỡnh biến động giỏ tại địa phương, nhưng trờn thực tế giỏ đất này vẫn thấp hơn so với giỏ thị trường. Vỡ vậy, khi cơ quan Tũa ỏn căn cứ vào bảng giỏ đất theo quy định của Nhà nước để giải quyết cỏc tranh chấp liờn quan đến đền bự, bồi thường đất sẽ khụng đảm bảo quyền lợi cho bờn đương sự khụng được Tũa ỏn chia quyền sử dụng đất; bởi nếu định giỏ thấp hơn so với giỏ thị trường thỡ tiền chờnh lệch tài