và liờn hệ tại Việt Nam
Đất đai hay bất động sản cũng là một tài sản nờn định giỏ đất cũng như định giỏ một tài sản nhưng nú mang tớnh chất đặc thự về vị trớ nờn yếu tố quan trọng được lưu tõm trong quỏ trỡnh định giỏ là vị trớ địa lý. Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật phỏp mỗi nước lại cú quy định cụ thể về định giỏ đất. Định giỏ đất, bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia trờn thế giới, kể cả cỏc nước phỏt triển cũng như đang phỏt triển đầu tư nghiờn cứu
từ nhiều thập kỷ qua. Mặc dự cú sự khỏc nhau về hỡnh thức và tổ chức bộ mỏy nhà nước nhưng nội dung phỏp luật định giỏ và quản lý nhà nước đối với hoạt động định giỏ đất núi chung tại nhiều nước trờn thế giới cú những điểm rất giống nhau, sự giống nhau đú cú thể túm tắt qua một số điểm chớnh sau đõy:
- Định giỏ và quản lý hoạt động định giỏ đất được xỏc định là một trong những nội dung chớnh trong phỏp luật đất đai. Nhờ cú hệ thống định giỏ bất động sản hoạt động tốt, cỏc nước cú thể xỏc định rừ giỏ trị tài sản quốc gia; Ngoài ra, thụng qua hoạt động này nhà nước tăng cường sức mạnh của mỡnh bằng việc đảm bảo cỏc nguồn thu cho ngõn sỏch nhà nước đầy đủ, ổn định dưới cỏc hỡnh thức thuế và lệ phớ mà người sở hữu đất và bất động sản khỏc phải nộp theo quy định của phỏp luật.
- Hoạt động định giỏ đất và bất động sản diễn ra trong hành lang phỏp lý đó được xỏc lập trong đú cỏc nội dung được thể chế húa rất đầy đủ và chi tiết.
Về chế độ định giỏ: Cỏc tài sản thuộc đối tượng phải định giỏ là đất và
cỏc bất động sản khỏc gắn liền với đất. Phạm vi cần định giỏ cỏc loại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phớ khi cú sự chuyển nhượng mục đớch sử dụng; việc định giỏ đất được tiến hành theo định kỳ 1 năm, 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tựy theo quy định của mỗi nước. Trong cỏc trường hợp phỏt sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đớch sử dụng đất hoặc bất động sản thỡ việc định giỏ đất và bất động sản được tiến hành đột xuất theo yờu cầu.
Về phương phỏp định giỏ: Tất cả cỏc nước đều sử dụng những phương
phỏp định giỏ truyền thống, đú là Phương phỏp so sỏnh; Phương phỏp giỏ thành (phương phỏp chi phớ): Phương phỏp thu nhập (phương phỏp đầu tư)
Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giỏ: Núi chung, cú hai mụ hỡnh tổ chức định giỏ: tổ chức định giỏ của
nhà nước và tổ chức định giỏ của tư nhõn. Tổ chức định giỏ tư nhõn chịu sự quản lý về mặt nhà nước của cơ quan định giỏ nhà nước.
Tổ chức định giỏ của nhà nước cú chức năng xõy dựng giỏ đất; thực hiện quản lý nhà nước về cụng tỏc định giỏ đất trờn phạm vi cả nước. Theo đú, giỏ đất được định giỏ và ban hành theo chu kỳ hoặc định giỏ ban đầu, giỏ đất ở nơi cú giỏ trị lớn (tựy theo quy định của mỗi nước) chỉ cú hiệu lực phỏp luật khi đó được Ủy ban định giỏ Trung ương phờ duyệt (một tổ chức hoạt động khụng thường xuyờn, gồm nhiều bộ, ngành của Chớnh phủ và đại diện của Hiệp hội định giỏ Trung ương do cỏc tổ chức định giỏ tư nhõn thành lập tham gia). Trường hợp những thửa đất cú sự tham gia định giỏ của tư nhõn, nếu kết quả định giỏ của cỏc cơ quan đú cú sự chờnh lệch lớn về giỏ trị mà cỏc bờn khụng thương lượng được, thỡ buộc phải đưa ra tũa ỏn để giải quyết, quyết định của tũa ỏn sẽ là quyết định cuối cựng và cú hiệu lực phỏp luật.
Tổ chức định giỏ của tư nhõn: Được hỡnh thành và phỏt triển trong cơ chế thị trường nhằm đỏp ứng cỏc nhu cầu thường xuyờn, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhõn về đất đai như thế chấp, chuyển nhượng, thuờ, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phỏt triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết cỏc tranh chấp về giỏ trị đất của cỏc bờn cú liờn quan. Tổ chức định giỏ tư nhõn hoạt động chủ yếu dưới hỡnh thức Cụng ty trỏch nhiệm hữu hạn [5].
Vài nột cơ bản phỏp luật định giỏ đất tại một số nước trờn thế giới
* Đài Loan
Hệ thống tổ chức định giỏ đất của Đài Loan gồm hệ thống cỏc cơ quan định giỏ của Chớnh phủ và cỏc tổ chức định giỏ của tư nhõn cựng hoạt động trong khuụn khổ của phỏp luật.
Cơ quan định giỏ Trung ương là Vụ Định giỏ thuộc Bộ Nội vụ cú chức năng nghiờn cứu chớnh sỏch, xõy dựng quy trỡnh, quy phạm và đào tạo cỏn bộ.
Cơ quan định giỏ địa phương là Hội đồng định giỏ trực thuộc chớnh quyền địa phương (25 Hội đồng thành phố, quận, huyện) gồm cỏc đại diện chớnh quyền, cỏc cơ quan chuyờn mụn địa chớnh, tài chớnh, ngõn hàng, thuế vụ, cụng chứng. Nhiệm vụ của Hội đồng là thẩm định và cụng bố giỏ đất cụng cỏo (định kỳ 3 năm) và giỏ cụng cỏo hiện hành (vào 01 thỏng 7 hàng năm).
Cấp cơ sở cú 108 văn phũng định giỏ thực hiện cỏc nghiệp vụ định giỏ. Hệ thống định giỏ nhà nước cú khoảng 600 biờn chế.
* Thỏi Lan
Cơ quan định giỏ Trung ương (CVA) trực thuộc Cục Đất đai Bộ Nội vụ, chịu sự chỉ đạo của Ủy ban Định giỏ Trung ương (gồm đại diện cỏc Bộ Tài chớnh, Bộ Nội vụ, Ngõn hàng Trung ương, CVA, và tổ chức định giỏ tư nhõn). CVA cú 200 biờn chế, được tổ chức thành 5 phũng: Hành chớnh, Định giỏ, Bản đồ định giỏ, Truy cập số liệu và lưu trữ. CVA khụng cú hệ thống địa phương, việc định giỏ đất địa phương thực hiện theo hợp đồng với văn phũng quản lý đất đai cỏc tỉnh. Tổ chức định giỏ tư nhõn hoạt động dưới hỡnh thức cụng ty trỏch nhiệm hữu hạn theo giấy phộp hành nghề do Hội Định giỏ Trung ương cấp; cỏc Cụng ty tập hợp trong một tổ chức nghề nghiệp là Hội Định giỏ Trung ương cú điều lệ và quy chế hoạt động riờng, cú đại diện trong Ủy ban Định giỏ Trung ương. Cỏc cụng ty định giỏ tư nhõn cú thể cú chi nhỏnh tại cỏc địa phương.
* Trung Quốc
Cơ quan định giỏ là Trung tõm Tư vấn Định giỏ bất động sản Trung Quốc trực thuộc Bộ Đất đai và Tài nguyờn Trung Quốc. Trung tõm cú tư cỏch phỏp nhõn định giỏ tài sản nhà nước, thực hiện chức năng định giỏ, cụng chứng, tư vấn cung cấp thụng tin cú liờn quan đến giỏ đất. Tổ chức của Trung tõm gồm 12 phũng nghiệp vụ, 28 chi nhỏnh trong và ngoài nước với trờn 400 biờn chế. Được thành lập thỏng 8/1992, đến cuối năm 1995 Trung tõm Tư vấn Định giỏ bất động sản Trung Quốc đó xõy dựng tiờu chuẩn định giỏ của 26 thành phố, định giỏ cho 200 tổ hợp, hạng mục lớn về nhà đất, định giỏ 26 doanh nghiệp nhà nước thực hiện cổ phần húa [42, tr. 223].
Qua việc nghiờn cứu kinh nghiệm nước ngoài và đối chiếu với đặc điểm kinh tế - xó hội thực tiễn ở nước ta, cú thể rỳt ra một số bài học sau:
Thứ nhất, việc hoàn thiện phỏp luật đất đai của chỳng ta cần phải được
luật về đất đai toàn diện, bao quỏt cỏc vấn đề liờn quan, minh bạch về thụng tin đất đai, dự bỏo được cỏc biến động trong tương lai, trờn cơ sở nghiờn cứu và đối chiếu từ kinh nghiệm quốc tế.
Thứ hai, xuất phỏt từ thực tiễn là một quốc gia đang chuyển đổi nền
kinh tế từ tập trung, quan liờu, bao cấp sang nền kinh tế thị trường cú sự điều tiết của Nhà nước, Việt Nam cần tăng cường vai trũ của cỏc cụng cụ thị trường trong quản lý tài nguyờn, đặc biệt là loại tài nguyờn cú giỏ trị rất lớn như đất đai, để cú thể phỏt huy được tiềm năng kinh tế to lớn từ đất đai.
Thứ ba, song song với việc phỏt triển kinh tế, phỏp luật đất đai đồng
thời phải xõy dựng để đảm bảo cụng bằng xó hội, thực hiện cỏc mục tiờu xúa đúi, giảm nghốo, bỡnh đẳng giới, tạo điều kiện để người dõn cú đất canh tỏc, sinh hoạt, ổn định cuộc sống, cỏc quyền cơ bản được đảm bảo
Chương 2