Theo quy định Luật đất đai 2003, việc định giỏ đất phải sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường. Vậy một một bài toỏn đặt ra là xỏc định giỏ đất phự hợp với giỏ đất
trờn thị trường. Như thế nào là giỏ đất trờn thị trường, theo quy định tại khoản 2, Điều 1 của Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 17/7/2007 về Sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất thỡ giỏ đất trờn thị trường được định nghĩa là: Giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường tại một thời điểm xỏc định là số tiền Việt Nam tớnh trờn một đơn vị diện tớch đất theo từng mục đớch sử dụng hợp phỏp, được hỡnh thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đó hồn thành, mang tớnh phổ biế giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bỡnh thường, khụng chịu tỏc động của cỏc yếu tố gõy tăng hoặc giảm giỏ đột biến khụng hợp lý, như: đầu cơ, thiờn tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế, tài chớnh, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tỡnh trạng ộp buộc, cú quan hệ huyết thống hoặc cú những ưu đói và những trường hợp khỏc do Bộ tài chớnh quy định.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thỡ người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền theo khung giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi chung là Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh) quy định tại thời điểm thu hồi đất (khoản 4, Điều 56 Luật đất đai năm 2003). Giỏ đất này được gọi là "giỏ Nhà nước" và thường thấp hơn nhiều so với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường. Để khắc phục bất cập này Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giỏ đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư thỡ quy định khi Nhà nước phờ duyệt phương ỏn bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất, mà giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh chưa sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường thỡ Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh căn cứ vào giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường để xỏc định giỏ đất cụ thể cho phự hợp. Tuy nhiờn, việc xỏc định "giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị
trường" là một điều khụng hề đơn giản, nếu khụng cú một cơ quan chuyờn trỏch về thu thập, xử lý thụng tin về giỏ đất để đưa ra giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường vỡ giỏ đất trờn thị trường hàm chứa yếu tố "ảo" và khụng phản ỏnh giỏ trị thực tế của cỏc giao dịch về quyền sử dụng đất trờn thị trường vỡ người dõn thường cú xu hướng khai giỏ thấp hơn giỏ chuyển nhượng đất trờn thực tế nhằm giảm thiểu cỏc khoản thuế, phớ mà họ phải đúng trong quỏ trỡnh chuyển nhượng. Mặt khỏc, giỏ đất hỡnh thành thụng qua xỏc lập cỏc giao dịch về đất đai phụ thuộc vào tõm lý, sở thớch, phong tục, tập quỏn... của người dõn mà cỏc yếu tố này khụng giống nhau giữa cỏc địa phương. Mặt khỏc, quy định "sỏt với giỏ thực tế trờn thị trường" được hiểu như thế nào, "sỏt" trờn hay "sỏt" dưới thị trường ở đõy được hiểu là thị trường nào, thị trường trước khi Nhà nước đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng hay sau khi Nhà nước tiến hành đầu tư cơ sở hạ tầng.
Theo quy định Luật đất đai 2013 thỡ việc xỏc định giỏ đất phải "phự hợp với giỏ đất phổ biến trờn thị trường của loại đất cú cựng mục đớch sử dụng đó chuyển nhượng". Quy định bắt buộc khi tiến hành định giỏ đất là giỏ đất phổ biết trờn thị trường đó chuyển nhượng khụng phải là điều dễ cú thể làm được và thực tế đó chứng minh là khụng thể xỏc định được. Thiết nghĩ, thuật ngữ này chỉ là khỏi niệm tương đương mà khụng giải quyết được thấu đỏo bản chất của vấn đề giỏ đất. Điều này cú nhiều nguyờn nhõn: Trước hết, trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cỏc bờn cú quyền tự thỏa thuận về giỏ. Do nhiều lý do mà giỏ chuyển nhượng thực tế khụng được cỏc bờn thể hiện trong cỏc văn bản thỏa thuận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mỡnh. Cho đến nay, nhà nước chưa cú một cơ chế nào cú thể kiểm soỏt hữu hiệu hoạt động chuyển nhượng và giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất với nhau. Cỏc phương phỏp xỏc định giỏ đất hiện nay nhỡn chung đều thiếu cơ sở khoa học, thiếu thụng tin cần thiết nờn trong hầu hết cỏc trường hợp giỏ đất được xỏc định mang nặng yếu tố chủ
quan của cỏc cơ quan cú thẩm quyền định giỏ đất. Giỏ đất do nhà nước định ra thường thấp hơn nhiều so với giỏ chuyển nhượng thực tế trờn thị trường. Đõy chớnh là mảnh đất màu mỡ, điều kiện thuận lợi cho phỏt sinh cỏc hành vi tiờu cực trong quan hệ quản lý về đất đai.
Mặt khỏc, nguyờn tắc xỏc định giỏ đất theo quy định điểm c, khoản 1, Điều 112, Luật đất đai 2013 ghi rừ: Việc định giỏ đất phải đảm bảo cỏc nguyờn tắc "phự hợp với giỏ đất phổ biến trờn thị trường của loại đất cú cựng mục đớch sử dụng đó chuyển nhượng". Tại khoản 2, Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ - CP, ngày 15/5/2014 quy định về giỏ đất chỉ rừ "giỏ đất phổ biến trờn thị trường là mức giỏ xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong cỏc giao dịch đó chuyển nhượng trờn thị trường". Theo chủ trương sỏt giỏ thị trường nhưng trờn thực tế rất khú thực hiện thành cụng, việc thu thập hợp đồng chuyển nhượng để định giỏ đất thỡ giỏ trị chuyển nhượng đều thấp hơn do người dõn khụng thụng bỏo giỏ thật để trỏnh nộp thuế thu nhập cỏ nhõn khi chuyển nhượng. Nờn, quy định giỏ đất đền bự khi được xỏc định cụ thể dự cao hơn từ 1 - 2 lần vẫn thấp hơn thực tế rất nhiều, dẫn đến hiện tượng người dõn khụng đồng ý với phương ỏn giỏ đền bự, gõy chậm trễ cho cụng tỏc giải phúng mặt bằng.
Đề nghị bổ sung thờm nguyờn tắc định giỏ đất, phương phỏp định giỏ đất đối với đất giỏp gianh giữa cỏc tỉnh, thành phố thống nhất trong cả nước vỡ hiện nay Luật đất đai năm 2013 nờn dự liệu đến trường hơp khiếu kiện về giỏ đất bồi thường đối với những cụng trỡnh, dự ỏn đi qua nhiều tỉnh, thành phố trong cả nước.
Bổ sung thờm Luật đất đai 2013 quy định việc định giỏ đất cụ thể được thực hiện theo nguyờn tắc:
- Trường hợp giỏ đất tại Bảng giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh quy định ỏp dụng với thửa đất cần định giỏ đó sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường thỡ ỏp dụng giỏ đất tại Bảng giỏ đất để xỏc định.
- Trường hợp giỏ đất tại Bảng giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh quy định ỏp dụng với thửa đất cần định giỏ chưa sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường, Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giỏ đất sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhõn dõn cựng cấp để xỏc định giỏ đất. Trong trường hợp cần thiết, đối với một thửa đất cụ thể, cấp cú thẩm quyền quyết định thực hiện xỏc định giỏ đất cụ thể.