Giỏ cỏc loại đất được xỏc định theo Luật đất đai 2003 cũn mang nặng tớnh chủ quan, chưa phản ỏnh đỳng thực chất giỏ trị quyền sử dụng đất. Giỏ đất khụng được xỏc định chớnh xỏc làm thiệt hại cho nhà nước khi khai thỏc cỏc nguồn tài chớnh về đất đai (cỏc khoản thuế). Trong trường hợp định giỏ đất thấp, người dõn bị thu hồi sẽ phản ứng (cú thể quyết liệt), cũn người được giao đất lại chấp nhận (do phải nộp tiền sử dụng đất) nhưng dễ phỏt sinh tiờu cực và sử dụng lóng phớ, tổng quan nhà nước vẫn chịu thiệt hại. Thực tế cho thấy, khung giỏ đất do Nhà nước ban hành chưa phản ỏnh đỳng với điều kiện phỏt triển kinh tế - xó hội của địa phương.
Thực tế cho thấy, giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh quy định ớt nhiều phụ thuộc vào ý chớ chủ quan và cỏch đỏnh giỏ, nhỡn nhận một chiều từ phớa cỏc cơ quan quản lý đất đai ở địa phương; theo đú, khung giỏ do Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh xõy dựng, trỡnh Hội đồng nhõn dõn cựng cấp thụng qua và cụng bố vào ngày 01/01 hàng năm. Giỏ đất này dựng làm căn cứ tớnh giỏ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Như vậy, cơ chế xõy dựng giỏ đất của Nhà nước dường như mang tớnh ỏp đặt của cỏc cơ quan cụng quyền mà khụng cú sự đúng gúp ý kiến của ngươi bị thu hồi đất thụng qua hỡnh thức tham vấn cộng đồng trong quỏ trỡnh xõy dựng giỏ đất hoặc khụng cú sự tham khảo ý kiến của những cơ quan định giỏ đất, chuyờn gia định giỏ đất chuyờn nghiệp. Phỏp luật quy định Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh vừa là cơ quan cú thẩm quyền thu hồi đất vừa là cơ quan xõy dựng khung giỏ đất làm căn cứ tớnh bồi thường cho cỏc đối tượng mà mỡnh ra quyết định thu hồi đất. Đõy là điều khụng hợp lý. Nú tạo ra tỡnh trạng "vừa đỏ búng vừa thổi cũi" và dường như gõy ra sự thiếu cụng bằng trong thực thi phỏp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giải phúng mặt bằng.
Như vậy, cần cú nghiờn cứu, khảo sỏt một cỏch toàn diện để cú đủ thụng tin, sử dụng phương phỏp xỏc định giỏ đất một cỏch cụng khai, căn cứ theo từng loại đất, hạng đất, từng vựng và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng của khu vực cần định giỏ. Chớnh phủ quy định khung giỏ cỏc loại đất, khi giỏ đất trờn thị trường cú biến động lớn thỡ điều chỉnh cho phự hợp; căn cứ nguyờn tắc, phương phỏp định giỏ đất, khung giỏ cỏc loại đất và giỏ đất chuẩn của vựng giỏ trị đất thuộc khu vực giỏp ranh giữa cỏc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh xõy dựng bảng giỏ đất tại địa phương, khi giỏ đất trờn thị trường cú sự thay đổi lớn thỡ Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh điều chỉnh bảng giỏ đất cho phự hợp; trường hợp chưa kịp điều chỉnh thỡ Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh quyết định giỏ đất cụ thể để ỏp dụng; bỏ quy định bảng giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh ban hành và cụng bố vào ngày 01
thỏng 01 hằng năm. Việc giao cho Ủy ban nhõn dõn tỉnh thực hiện việc quy định và cụng bố giỏ cỏc loại đất vào ngày 01 thỏng 01 hàng năm theo Luật Đất đai năm 2003 đó tạo cho cỏc hộ bị thu hồi đất cú ý thức chờ đợi, trỡ hoón việc làm cỏc thủ tục lập hồ sơ bồi thường để chờ được bồi thường theo giỏ mới quy định vào năm sau. Do vậy cần điều chỉnh thời gian ban hành bảng giỏ đất phự hợp với thực tiễn nhằm giải quyết tồn tại phỏp luật trong suốt thời gian qua.
Về khung giỏ đất theo Luật đất đai 2013: Khung giỏ đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vựng. Trong thời gian thực hiện khung giỏ đất mà giỏ đất phổ biến trờn thị trường tăng từ 20% trở lờn so với khung giỏ Nhà nước quy định sẽ điều chỉnh, vậy thị trường này được ỏp dụng giỏ như thế nào vỡ trờn thực tế tồn tại cung cầu ảo trờn thị trường bất động sản, giỏ đất trờn thị trường tăng cao khụng phản ỏnh đỳng cung cầu, nếu điều chỉnh theo giỏ trờn thị trường thỡ khụng phản đỳng giỏ trị thực tế và cú tỏc động xấu đến nền kinh tế vĩ mụ. Việc quy định ban hành bảng giỏ đất theo định kỳ 05 năm một lần sau đú khi giỏ đất trờn thị trường cú biến động lớn (tăng hoặc giảm trờn 20%) thỡ điều chỉnh bảng giỏ đất cho phự hợp. Tuy nhiờn, nhược điểm vốn cú của bảng giỏ đất là thường khụng theo kịp giỏ đất thị trường và thấp hơn giỏ đất thị trường. Do vậy, khi ỏp dụng bảng giỏ đất cho tất cả cỏc mục đớch sẽ gõy thất thu ngõn sỏch nhà nước (do giỏ thu tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất thấp), người cú đất bị thu hồi đất bất bỡnh, khiếu nại (do giỏ bồi thường thấp), đồng thời cũng gõy khú khăn trong tổ chức thực hiện việc theo dừi biến động giỏ đất thị trường.
Như vậy nếu như trước đõy Luật đất đai 2003 quy định bảng giỏ đất cụng bố vào ngày 01 thỏng 01 hàng năm thỡ đến Luật Đất đai 2003 quy định khung giỏ đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vựng. Luật quy định hướng mở nếu giỏ đất phổ biến trờn thị trường tăng từ 20% trở lờn so với giỏ tối đa hoặc giảm từ 20% trở lờn so với giỏ tối thiểu thỡ điều
chỉnh khung giỏ đất. Như vậy, khung giỏ đất theo quy định của Nhà nước quy định trong thời gian 1 năm/lần và 5 năm/ lần là sự biến động khụng ổn định, gõy ảnh hưởng đến thực hiện phỏp luật trờn thực tế. Gõy khú khăn, lóng phớ cho cụng tỏc xõy dựng giỏ đất và ảnh hưởng đến cụng tỏc bồi thường, giải phúng mặt bằng, nhất là đối với cỏc dự ỏn mà Nhà nước thu hồi đất.
Kiến nghị, đề xuất đối với quy định phỏp luật về ban hành khung giỏ đất cần hướng tới thu hẹp phạm vi ỏp dụng khung giỏ đất do Nhà nước ban hành, bởi giỏ đất trong cỏc quan hệ giao dịch thị trường phải do cỏc bờn tự nguyện, Nhà nước khụng can thiệp sõu vào việc xỏc định giỏ của thị trường. Do vậy khung giỏ Nhà nước đưa ra mang ý nghĩa tham khảo đối với cỏc bờn và cú giỏ trị trong việc xỏc định nghĩa vụ tài chớnh đối với người sử dụng đất cần thanh toỏn cho Nhà nước như cỏc khoản thuế, lệ phớ...
Nhà nước cần xõy dựng cơ chế đồng bộ, thống nhất về đào tạo, bồi dưỡng trỡnh độ chuyờn mụn và nghiệp vụ cho đội ngũ cỏn bộ định giỏ đất cựn với việc thành lập tổ chức tư vấn, định giỏ đất chuyờn nghiệp. Đó đến lỳc cần chuyển giao việc xỏc định giỏ đất từ Ủy ban nhõn dõn sang cỏc tổ chức tư vấn,định giỏ đất chuyờn nghiệp thực hiện.
Về lõu dài đề nghị nghiờn cứu bỏ hẳn khỏi niệm "tiền sử dụng đất" mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giỏ đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tớnh toỏn và loại trừ được cơ chế xin - cho, hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quỏ lớn mà duy trỡ nguồn thu bền vững, lõu dài cho Nhà nước. Đề xuất sửa đổi khung giỏ đất được xõy dựng và ban hành định kỳ 1-3 năm một lần thay vỡ quy định ban hành khung giỏ đất 5 năm một lần như hiện nay.