định giỏ đất
Hiện nay, cơ quan cú thẩm quyền ban hành cuối cựng về giỏ đất ỏp dụng cho tớnh toỏn bồi thường, giải phúng mặt bằng là Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh, kể cả cú trường hợp tranh chấp hoặc khiếu nại về giỏ đất. Thiết nghĩ, đõy
là một cơ chế khụng tạo được tớnh hợp lý, trung lập và cụng bằng trong định giỏ đất, cỏc cơ quan hành chớnh thường nghiờng về quyền lợi của Nhà nước hơn là nghiờng về quyền lợi của người bị thu hồi đất. Theo kinh nghiệm ở hầu hết cỏc nước trờn thế giới, phỏp luật quy định phương phỏp xỏc định giỏ đất giao cho "Hiệp hội định giỏ quy định tiờu chuẩn kỹ thuật định giỏ" sao cho phự hợp với chuẩn quốc tế hoặc chuẩn khu vực. Giải phỏp đối với Việt Nam là:
Đề nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, thẩm quyền quy định về phương phỏp định giỏ vẫn thuộc Chớnh phủ, nhưng Chớnh phủ cú thể quy định về quy trỡnh thực hiện thẩm quyền này dựa trờn nguyờn tắc giao cho Hiệp hội định giỏ nghiờn cứu đề xuất phương phỏp định giỏ hợp chuẩn quốc tế vào giao cho Bộ tài chớnh thẩm định trỡnh Chớnh phủ quy định
Chớnh phủ quyết định thành lập Hội đồng định giỏ đất đai và bất động sản cấp quốc gia (gọi là Hội đồng định giỏ bất động sản quốc gia) và Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng định giỏ đất đai và bất động sản cấp tỉnh (gọi là Hội đồng định giỏ bất động sản cấp tỉnh).
Việc thành lập Hiệp hội định giỏ cú ý nghĩa quan trọng trong việc giải quyết khú khăn, tồn tại về định giỏ đất đối với cụng tỏc bồi thường, giải phúng mặt bằng. Sự tham gia của dịch vụ định giỏ đất làm tăng tớnh khỏch quan trong việc xỏc định giỏ đất do thẩm quyền phỏn quyết cuối cựng về giỏ đất giao cho một tổ chức khụng thuộc bộ mỏy hành chớnh. Cú vai trũ quan trọng trong trợ giỳp cỏc cơ quan cú thẩm quyền quyết định giỏ đất và giải quyết tranh chấp giỏ đất trong việc bồi thường, giải phúng mặt bằng.
Đề nghị làm rừ hơn cơ chế phõn định khi cú tranh chấp về kết quả định giỏ hiện nay theo Luật đất đai năm 2013. Cần quy định giỏ quyền sử dụng đất tranh chấp là giỏ thị trường tại thời điểm tranh chấp; hoặc quy định giỏ đất sẽ do Ủy ban nhõn dõn cấp huyện ban hành và điều chỉnh theo từng thỏng; xỏc lập cơ sở để tớnh giỏ đất do Nhà nước quy định và xỏc định giỏ trờn thị trường theo hướng giỏ thị trường và giỏ do Nhà nước quy định khụng được chờnh
lệch quỏ 10%; hoặc thành lập tổ chức định giỏ đất và người dõn cú quyền thuờ tổ chức đú làm sẽ đảm bảo tớnh khỏch quan hơn.
Theo quy định Điều 92 Bộ luật Tố tụng dõn sự quy định về định giỏ tài sản, khi giải quyết tranh chấp đất đai tại Tũa ỏn thỡ quy định về việc khi đương sự là cỏ nhõn, tổ chức khi phỏt sinh tranh chấp về đất đai tại Tũa ỏn nhõn dõn thỡ cỏc bờn cú quyền tự thỏa thuận về việc xỏc định giỏ tài sản, lựa chọn tổ chức thẩm định giỏ tài sản, nếu đương sự khụng thỏa thuận được về định giỏ tài sản là quyền sử dụng đất thỡ đề nghị Tũa ỏn thành lập Hội đồng định giỏ,Giỏ trị quyền sử dụng đất tranh chấp phải được xỏc định theo giỏ thị trường tại thời điểm tranh chấp. Nhưng đa phần cỏc thành viờn Hội đồng định giỏ thường ỏp giỏ theo bảng giỏ do Ủy ban nhõn dõn tỉnh ban hành nhưng giỏ này thường thấp hơn giỏ thị trường. Đương sự cho rằng giỏ thấp và đưa ra một mức giỏ theo họ là hợp lý thỡ cơ quan Tũa ỏn khụng cú cơ sở để chấp nhận. Trong khi đú, giỏ đất mỗi năm đều do Ủy ban nhõn dõn tỉnh ban hành trờn cơ sở giỏ đất do cỏc huyện thị đề xuất dựa trờn tỡnh hỡnh biến động giỏ tại địa phương, nhưng trờn thực tế giỏ đất này vẫn thấp hơn so với giỏ thị trường. Vỡ vậy, khi cơ quan Tũa ỏn căn cứ vào bảng giỏ đất theo quy định của Nhà nước để giải quyết cỏc tranh chấp liờn quan đến đền bự, bồi thường đất sẽ khụng đảm bảo quyền lợi cho bờn đương sự khụng được Tũa ỏn chia quyền sử dụng đất; bởi nếu định giỏ thấp hơn so với giỏ thị trường thỡ tiền chờnh lệch tài sản đưa cho bờn kia thấp, điều này cũng dẫn đến Nhà nước sẽ thất thu một khoản tiền về ỏn phớ. Tuy nhiờn theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 115 Luật đất đai năm 2013 thỡ chỉ quy định tư vấn xỏc định giỏ đất được thực hiện khi giải quyết khiếu nại về giỏ đất theo yờu cầu của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền, cỏc bờn cú liờn quan mà khụng quy định về tư vấn giỏ đất được thực hiện khi giải quyết tranh chấp về giỏ đất theo yờu cầu của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền hoặc với cỏc bờn cú liờn quan. Điều này, Luật Đất đai 2013 chưa tiờn lượng được hết những trường hợp ỏp dụng việc xỏc định giỏ đất của tổ chức tư vấn xỏc định giỏ đất.