trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai
Trên thực tế, phần lớn HĐGV được giao kết nhằm mục đích phân chia sản phẩm là nhà ở. Do đó, HĐGV rất dễ nhầm lẫn với hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Sau đây là một vài điểm khác biệt giữa HĐGV và hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:
Bảng 1.1: Điểm khác biệt giữa hợp đồng góp vốn
và hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Tiêu chí HỢP ĐỒNG GÓP VỐN
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY
DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
Thời điểm và điều kiện huy động vốn
HĐGV chỉ được ký sau khi dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở, phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước 15 ngày, tính đến ngày ký HĐGV.
Hợp đồng chỉ được ký sau khi thiết kế kĩ thuật nhà ở đã được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản và thông báo Sở Xây Dựng nơi có dự án phát triển nhà ở.
Điều kiện lên sàn giao dịch
Việc huy động vốn thông qua hình thức ký hợp đồng góp vốn không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được ký kết sau khi đã hoàn thành xong thủ tục mua bán qua sàn giao dịch
BĐS theo đúng quy định của Pháp luật về KDBĐS. Giới hạn số lƣợng nhà ở đƣợc phép phân chia
+ Số lượng căn hộ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án
+ Nếu người tham gia góp vốn là cá nhân hộ gia đình thì chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở một lần với số lượng một nhà ở: các trường hợp còn lại thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu (khoản 5, điều 8 – TT 16).
+ Số lượng được mua bán căn hộ không bị hạn chế trong mỗi dự án.
+ Số lượng căn hộ được bán cho cùng một đối tượng của cùng một dự án không bị hạn chế Điều kiện đƣợc phép chuyển nhƣợng căn hộ
Người góp vốn khi được chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho các tổ chức cá nhân khác khi chưa ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư (khoản 5, điều 8 – TT 16).
Pháp luật cũng quy định, bên mua căn hộ được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cho tổ chức cá nhân khác theo đúng quy định của pháp luật.
1.4. Ý nghĩa của hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tƣ bất động sản
Trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay vốn là vấn đề quan trọng. Vốn là yếu tố cần và đủ để phát triển dự án đầu tư. Hình thức góp vốn giữa doanh nghiệp bất động sản và người đầu tư là tất yếu. Trên thực tế, chính hình thức “mua nhà trên giấy” đã thu hút được nguồn vốn lớn từ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi trong dân. Hợp đồng góp vốn đã giải quyết vốn cho BĐS có chỗ đứng trong đời sống thực tế, mang lại lợi ích cho cả nhà đầu tư lẫn người tiêu dùng, lợi ích cho xã hội và nền kinh tế đất nước.
1.4.1. Đối với chủ đầu tư cấp I
Thứ nhất, chủ đầu tư có thể huy động vốn góp dễ dàng hơn so với các hình thức huy động vốn góp khác. Tuy pháp luật quy định cho chủ đầu tư có nhiều cách thức để huy động vốn đầu tư như: ký hợp đồng vay vốn ngân hàng, vay tổ chức tín dụng; hợp đồng hợp tác đầu tư; hợp đồng hợp tác kinh doanh; hợp đồng mua nhà từ tiền ứng trước.... Nhưng so với các kênh huy động vốn khác như vay ngân hàng, với chính sách hạn chế cho vay để KDBĐS và lãi suất cao như hiện nay, chủ đầu tư sẽ phải trả một khoản tiền lãi rất lớn để vay vốn tín dụng. Phát hành trái phiếu thì thủ tục phức tạp, bị kiểm soát chặt chẽ và phải thanh toán tiền lãi cho trái chủ. Ký hợp đồng hợp tác với chủ đầu tư cấp II hay doanh nghiệp KDBĐS thì đồng nghĩa với việc chủ đầu tư dự án phải chia "miếng bánh" cho người khác. Như vậy, chủ đầu tư được hưởng lợi ích rất lớn từ việc huy động vốn của những người bỏ tiền ra với hy vọng mua được nhà hình thành trong tương lai.
Thứ hai, với cách thức huy động vốn này thì chủ đầu tư thường không phải trả lãi hoặc trả lãi theo mức chủ đầu tư quyết định (theo hướng có lợi cho chủ đầu tư).
Thứ ba, chủ đầu tư thường được sử dụng vốn của nhà đầu tư một cách chủ động trong thời gian dài. Dự án đầu tư sẽ phải thực hiện trong một thời
gian khá dài và mức vốn huy động rất cao. Trong khi tiến độ thực hiện dự án có thể bị ảnh hưởng bởi rất nhiều lý do mà chủ đầu tư có thể dễ dàng đưa ra. Do đó, chủ đầu tư rất dễ chiếm dụng vốn của nhà đầu tư để sử dụng vào nhiều mục đích khác mà nhà đầu tư khó có thể kiểm soát được điều này.
1.4.2. Đối với chủ đầu tư cấp II
Việc giao kết HĐGV giữa chủ đầu tư cấp I và chủ đầu tư cấp II có ý nghĩa không chỉ đối với chủ đầu tư cấp I mà nó còn có ý nghĩa quan trọng đối với chủ đầu tư cấp II. Vì nếu hợp đồng được thực hiện thành công thì tức là mục đích của chủ đầu tư cấp II sẽ đạt được tức là chủ đầu tư cấp II sẽ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật từ chủ đầu tư cấp I.
Chủ đầu tư cấp II tuy có khả năng về tài chính nhưng với mối quan hệ hạn hẹp thì điều kiện để xin cấp phép đầu tư xây dựng khó khăn, do đó việc lựa chọn phương án ký kết HĐGV với chủ đầu tư cấp I sẽ là một giải pháp hiệu quả để chủ đầu tư cấp II vừa không phải xin cấp phép đầu tư xây dựng mà vẫn đầu tư vào dự án xây dựng được, vẫn có tư cách như một chủ đầu tư dự án thực sự.
1.4.3. Đối với người góp vốn
Người góp vốn trước tiên họ sẽ đạt được mục đích của họ nếu hợp đồng thành công. Tức là, họ có khả năng sẽ sở hữu được nhà, công trình xây dựng sắp hình thành từ dự án.
Thêm nữa, đối với bên góp vốn mà khả năng tài chính của họ có hạn, không thể một lúc mà họ có đủ tiền để mua một căn nhà thì với hình thức giao kết hợp đồng này, với việc góp vốn thành nhiều đợt thì cùng lúc họ đã giải quyết được hai vấn đề đó là nhà ở và tài chính.
Đối với người mua “nhà trên giấy” họ được mua trả góp, trả chậm, trả dần và giá nhà thấp hơn nhiều so với giá nhà đã hình thành.
Ngoài ra, đối với bên góp vốn tuy họ không có mục đích sở hữu nhà, công trình xây dựng hình thành từ dự án này thì họ vẫn có thể đầu tư kiếm lợi nhuận từ việc đầu tư này.
1.4.4. Đối với xã hội và nền kinh tế đất nước
HĐGV đầu tư BĐS được ký kết và thực hiện thành công thể hiện mục đích giao kết của các bên đã đạt được, giải quyết nhu cầu về nhà và đất ở đối người có nhu cầu. Nơi ăn chốn ở của người dân ngày càng được mở rộng và hiện đại cùng với hệ thống các công trình công cộng tiện ích. Qua đó góp phần xây dựng đất nước đàng hoàng hơn, to đẹp hơn.
Đối với nền kinh tế đất nước thì đầu tư BĐS là một phương pháp luân chuyển nguồn vốn trong xã hội, một hình thức đầu tư lâu dài.
HĐGV được thừa nhận góp phần làm đa dạng hóa hình thức góp vốn, làm cho thị trường BĐS nói chung và thị trường xây dựng nhà thương mại nói riêng ngày càng sôi động hơn. Đây là một trong những hình thức kinh doanh thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế của đất nước vì nó thường sử dụng nguồn vốn lớn, đem lại lợi nhuận cao cho các bên tham gia.
HĐGV có thể huy động vốn an toàn, hiệu quả cho sản xuất, đem lại việc làm và tăng nguồn cung BĐS. Nhiều dự án BĐS có thể triển khai đúng tiến độ khi có nguồn vốn ổn định. Nên xem hợp đồng góp vốn BĐS là hoạt động đầu tư vốn tích cực và nên khuyến khích.
Chƣơng 2
THỰC TRẠNG GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở
VIỆT NAM
2.1. Thực hiện hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tƣ bất động sản
Hiện nay, với tốc độ phát triển dân số ngày càng tăng thì nhà ở là một vấn đề rất quan trọng đối với người dân. Kết quả đợt tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009 cho thấy dân số Việt Nam đạt 85,8 triệu người, dự kiến năm 2010 tăng lên 93 triệu người; trong đó dân số đô thị cả nước là 30,4 triệu người, chiếm tỷ lệ 33% dân số cả nước, tăng 1,14 triệu người/năm; đất đô thị sẽ là 243.200 ha, chiếm 0,74% diện tích đất tự nhiên cả nước, bình quân mỗi
người dân đô thị sẽ là 80m2
đất đô thị. Đến năm 2020, dân số cả nước dự báo sẽ là 104 triệu người, trong đó dân số đô thị là 46 triệu người, chiếm tỷ lệ 45% dân số cả nước, bình quân tăng 1,56 triệu người/năm; đất xây dựng đô thị sẽ là 460.000 ha, chiếm 1,40% diện tích đất tự nhiên cả nước, khi đó bình
quân mỗi người dân đô thị sẽ là 100m2 đất đô thị[16].
Do vậy, phát triển nhà ở thương mại là chương trình quan trọng, được các tỉnh, thành phố định ra, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Cơ hội phát triển nhà ở thương mại ở các thành phố lớn là rất cao. Nhiều nhà đầu tư thấy được lợi ích này đã rất nhiệt tình đầu tư xây dựng, tuy nhiên, việc thực hiện tại nhiều dự án vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc đặc biệt là vấn đề tài chính cho phát triển nhà ở thương mại.
Trong thời kỳ bao cấp, hàng năm Nhà nước dành một khoản vốn ngân sách đáng kể cho đầu tư phát triển nhà ở. Tuy nhiên trong những năm gần đây nguồn vốn này chủ yếu dựa vào vốn huy động từ người dân, vốn tự có của doanh nghiệp và vốn vay Ngân hàng. Với việc cho ra đời NĐ 71 Nhà nước ta
đã chính thức thừa nhận hình thức huy động vốn đầu tư BĐS thông qua việc giao kết HĐGV đã tạo ra một hành lang pháp lý cơ bản điều chỉnh vấn để huy động vốn thông qua hình thức này. Huy động vốn qua HĐGV đã góp một phần đáng kể vào hoạt động huy động vốn của các chủ đầu tư dự án và góp phần giải quyết bài toán về vốn cho các dự án đầu tư BĐS.
2.1.1. Thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản
Với việc mở cửa nền kinh tế, hội nhập với thế giới, Nhà nước đã cho phép thu hút nguồn đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS nói chung và các dự án xây dựng nhà ở thương mại nói riêng nhưng vẫn đảm bảo lợi ích cho nhà đầu tư và người góp vốn. Đây chính là sự nỗ lực đáng kể của Nhà nước ta, đã được thế giới công nhận và có ý nghĩa quan trọng trong thực tiễn.
Theo ghi nhận của Tạp chí BĐS qua một số năm trở lại đây cho thấy ngành xây dựng Việt Nam đã thu hút vốn đầu tư nước ngoài khá lớn. Cụ thể:
Năm 2009, “bong bóng” bất động sản phát nổ, lãi suất leo thang do thực hiện chính sách bình ổn kinh tế cùng với giá xi măng, sắt thép tăng vọt... đã làm cho GDP của ngành xây dựng sụt giảm, gần như không tăng so với 2007, trong khi trước đó năm 2007, ngành xây dựng tăng trưởng đến 12%. Đây có thể xem là mức tăng trưởng thấp nhất của ngành xây dựng kể từ đầu cuộc khủng hoảng Đông Á một thập niên về trước.
Năm 2010, ngành xây dựng đã có chuyển biến tích cực, và tăng trưởng trở lại – tăng 11,36% so với 2008, đống góp vào GDP 6,7%. Nguyên nhân là do giá vật liệu xây dựng đã giảm, lãi suất thấp nên đây là thời điểm tốt cho các công trình xây dựng đang triển khai kể cả các dự án FDI.
Năm 2011, lĩnh vực xây dựng tăng trưởng 11,06% so với 2010, đóng góp 139.162 tỷ đồng chiếm 7,03% GDP cả nước.
Theo công bố của Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thu hút đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào Việt Nam từ đầu năm 2011 đến
21/12/2011 đạt 18,6 tỷ USD, bằng 82,2% cùng kỳ năm 2010, bao gồm: Vốn đăng ký của 969 dự án được cấp phép mới đạt 17,2 tỷ USD (Giảm 16,1% về số dự án; tăng 2,5% về số vốn so với năm trước); vốn đăng ký bổ sung của 269 lượt dự án được cấp phép từ các năm trước với 1,4 tỷ USD. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện năm 2011 ước tính đạt 11 tỷ USD, tăng 10% so với năm 2010, trong đó giá trị giải ngân của các nhà đầu tư nước ngoài đạt 8 tỷ USD[1].
Bảng 2.1: Vốn FDI đăng ký vào ngành xây dựng qua các năm
Nguồn: Báo cáo của Bộ Kế hoạch đầu tư năm 2011
Ngành xây dựng tuy thu hút được lượng vốn đầu tư nước ngoài khá cao như vậy, nhưng vẫn đứng sau ngành kinh doanh bất động sản. Năm 2011, ngành KDBĐS tiếp tục dẫn đầu về thu hút FDI với tổng vốn đăng ký cấp mới 6,71 tỷ USD, giảm 9% về vốn so với năm 2010. Xếp vị trí thứ 4 là ngành xây dựng với 141 dự án có tổng vốn hơn 1,7 tỷ USD, tăng gấp 4,4 lần so với 2010.
Bảng 2.2: Top 5 ngành thu hút FDI lớn nhất năm 2011 Thứ tự Ngành Số dự án cấp mới Vốn đăng ký cấp mới (triệu USD) Vốn đăng ký tăng thêm (triệu USD) Vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm (triệu USD) 1 KD bất động sản 27 6.710,6 132,1 6.842,7 2 CN chế biến, chế tạo 385 4.032,2 1.048,9 5.081,2
3 Sản xuất, phân phối điện,khí,nước,đ.hòa
6 2.942,9 9,8 2.952,6
4 Xây dựng 141 1.707,8 26,8 1.734,6
5 Vận tải kho bãi 16 824,1 55 879,1
Nguồn: MPI& GSO
Chất lượng vốn FDI đăng ký vào các ngành, con số 1,7 tỷ USD có thể xem là một chỉ báo cho sự phát triển của ngành xây dựng Việt Nam trong năm 2012.
Đánh giá về kết quả này, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng, đây là con số đáng khích lệ trong bối cảnh suy thoái toàn cầu hiện nay, điều đó chứng tỏ, môi trường đầu tư của Việt Nam vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài.
2.1.2. Thu hút dự án đầu tư bất động sản
Với việc huy động vốn thông qua HĐGV đã góp phần huy động một lượng vốn lớn nhàn rỗi từ các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. Do đó, giúp cho các dự án đầu tư BĐS có tính khả thi cao trên thực tế. Các dự án đầu tư BĐS ngày càng nhiều, trải dài khắp đất nước từ Bắc xuống Nam. Tiêu biểu là các dự án tại các tỉnh, thành phố lớn với quy mô hiện đại.
trong lĩnh vực bất động sản cao cấp nổi bật nhất với 3 dự án “hàng khủng” Royal City, Times City và Vincom Village với số vốn đầu tư tương ứng là 9.999 tỷ đồng; 5.500 tỷ đồng và 10.000 tỷ đồng. Tiếp đến là dự án Usilk – Dự án khu đô thị Văn Kê mở rộng do Sông Đà – Thăng Long đầu tư với số vốn