2.2. Khó khăn tồn tại khi giao kết hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất
2.2.4. Khó khăn tiếp cận thông tin của chủ thể
Ở một quốc gia, để đánh giá tình hình tiếp cận thông tin của người dân về các dự án BĐS cũng như hoạt động kinh doanh BĐS thì có thể thông qua sự minh bạch của thị trường BĐS của quốc gia đó. Lâu nay, thị trường BĐS Việt Nam được xem là một thị trường kém minh bạch nhất trên thế giới. Chính điều này vô tình đã tạo “sân khấu” cho những người đầu cơ chuyên nghiệp “phô diễn” các “chiêu” làm giá “ngoạn mục”, mà những người hưởng lợi nhiều nhất là những người có đặc quyền về thông tin hoặc dựa vào mối quan hệ. Thêm vào đó, là sự góp nhặt của các chủ đầu tư, để tối đa hóa lợi nhuận của mình, hầu hết những thông tin về các dự án BĐS tại Việt Nam đều được các doanh nghiệp “ém chặt”, điều này dẫn tới tình trạng giao dịch ngầm các sản phẩm “theo kiểu trao tay” diễn ra ngày một lớn. Việc các chủ đầu tư công bố thông tin về dự án chỉ mang tính thủ tục.
Như vậy, những người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở thì không dễ gì tiếp cận trực tiếp được những thông tin chính xác nhất về dự án và thường phải mua lại nhà với mức chênh lệch cao.
Để cải thiện môi trường kinh doanh BĐS ở Việt Nam thì Nhà nước ta đã xây dựng hệ thống sàn giao dịch BĐS và yêu cầu các giao dịch mua bán BĐS phải đưa lên sàn giao dịch.
Tính đến hết 31/12/2009, cả nước có 368 sàn giao dịch BĐS được thành lập và đã được đưa lên website của mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam. Theo thống kê năm 2009 của Bộ Xây dựng cho thấy, tỷ lệ giao dịch bất động sản qua sàn chỉ đạt chừng 15%.
Năm 2010, cả nước có khoảng 600 sàn giao dịch BĐS và đến hết năm 2011, cả nước có khoảng 700 sàn giao dịch đăng ký hoạt động. Theo thống kê
của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, giao dịch qua sàn chỉ chiếm khoảng 30% tại Hà Nội, 50% tại TP HCM và cả nước chỉ khoảng 40%. Như vậy, còn rất nhiều giao dịch mua bán, cho thuê bất động sản được tiến hành “chui”, vi phạm nghiêm trọng Luật KDBĐS năm 2006, gây thất thu thuế cho Nhà nước. Rõ ràng, sau một thời gian dài bùng nổ, sự phát triển của các sàn giao
dịch bất động sản vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng làm minh bạch thị trường
bất động sản trong nước.
Theo quy định của Luật KDBĐS năm 2006, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ và Thông tư số
13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng các doanh nghiệp
KDBĐS bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS thông qua sàn giao dịch do mình tự thành lập hoặc lựa chọn sàn giao dịch BĐS do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch BĐS đó[60].
Sàn giao dịch phải công khai các thông tin về BĐS cần bán, chuyển nhượng, cho thuê (có mẫu cụ thể) để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Thời gian công khai tối thiểu tại sàn là 7 ngày.
Trong thời gian này, các thông tin công khai về bất động sản cần giao dịch còn phải được đăng tải tối thiểu 3 số liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương và tối thiểu 1 lần trên đài truyền hình địa phương nơi có dự án và trên trang web của sàn giao dịch BĐS.
Tuy nhiên, vừa qua Bộ Xây dựng vừa phát đi những tín hiệu cứng rắn trong việc chấn chỉnh hoạt động các doanh nghiệp kinh doanh BĐS bằng việc xử phạt hàng loạt sàn giao dịch BĐS cuối tháng 1/2011 vừa qua. Tại Hà Nội, trong số 25 sàn giao dịch BĐS bị xử phạt (trên tổng số 61 sàn giao dịch được kiểm tra) có nhiều sàn giao dịch có tên tuổi như Sàn giao dịch Công ty BĐS Thế Kỷ (CEN Group); Sàn giao dịch BĐS Công ty 507…Các sai phạm chủ
yếu của các sàn giao dịch BĐS này là chủ đầu tư khai khống vốn chủ sở hữu để xin thực hiện dự án; bán BĐS không đủ điều kiện như: chung cư bán khi chưa hoàn thành móng, bán biệt thự khi chưa hoàn thành xây thô; huy động vốn vượt quá 70% tổng vốn đầu tư... Tại TP HCM có 11 sàn giao dịch BĐS bị xử phạt với các lỗi tương tự. Trong đó có những tên tuổi lớn trong làng kinh doanh BĐS phía Nam như Sàn giao dịch BĐS Quốc Cường (Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai); Sàn giao dịch BĐS ACB…[27].
Theo Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS – Bộ Xây dựng ông Nguyễn Mạnh Hà thừa nhận hiện nay, số lượng BĐS giao dịch qua sàn còn khiêm tốn, chưa tương xứng với tiềm năng, có nhiều sàn giao dịch mọc ra rồi nhưng hoạt động không hiệu quả, đối phó với quy định chung của Luật KDBĐS năm 2006…
Một thực trạng khá phổ biến hiện nay đang diễn ra trên thị trường BĐS đó là nhiều sản phẩm nhà đất trên thị trường mua theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng liên kết với các chủ đầu tư, mua bán vì vậy không thể giao dịch qua sàn. Đây có thể là một hạn chế của quy định Pháp luật gây khó khăn cho việc quản lý các giao dịch BĐS thông qua HĐGV như hiện nay.