2.3. Rủi ro trong việc áp dụng pháp luật về huy động vốn thông qua hợp
2.3.4. Rủi ro khi vốn góp bị chủ đầu tư chiếm dụng
Sự chiếm dụng vốn của các chủ đầu tư đối với nguồn vốn huy động từ HĐGV là rất phổ biến và nó thể hiện ở nhiều cách thức khác nhau. Cụ thể:
Một là, chủ đầu tư thường huy động vốn vượt quá mức cho phép. theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005, tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. Nhưng trên thực tế, việc các chủ đầu tư huy động quá 70%, thậm chí có khi lên đến 80 – 90% là rất phổ biến. Chưa có cơ quan nào đánh giá độ chính xác của nhận định này nhưng điều này có thể dễ thấy trong các thỏa thuận của hợp đồng. Ví dụ như hợp đồng huy động vốn của Công ty cổ phần đầu tư tài chính Ninh Bắc với khách hàng góp vốn dự án tòa nhà FLC Landmark Tower nằm trên đường Lê Đức Thọ, xã Mỹ Đình, Từ Liêm, TP Hà Nội lên tới 90% giá trị căn hộ.
Hai là, chủ đầu tư chiếm dụng vốn rất lâu do thời gian thực hiện dự án kéo dài, có những dự án huy động vốn của người dân đến 2, 3 năm mà vẫn chưa đi vào triển khai xây dựng. Điển hình phải kể đến là công trình nhà chung cư 262 Nguyễn Huy Tưởng, quận Thanh Xuân, do công ty Đầu tư – Xây dựng Hà Nội làm chủ đầu tư. Theo kế hoạch được phê duyệt, dự án sẽ hoàn thành vào tháng 12/2003 nhưng cho đên tận tháng 09/2005, công trình mới chỉ được chuẩn bị đổ mái tầng 14 (thiết kế 16 tầng, 148 căn hộ). Còn tại
dự án khu nhà ở để bán tại xã Trung Văn, huyện Từ Liêm, TP Hà Nội tiến độ được phê duyệt trong báo cáo nghiên cứu khả thi là dự án sẽ hoàn thành vào tháng 03/2003 nhưng cho đến tháng 09/2005, chủ đầu tư chưa thu hồi xong diện tích được giao và mới đang tiến hành san lấp mặt bằng, các hạng mục khác chưa hề được triển khai.
Ngoài ra, cho đến thời điểm tháng 4/2011 dự án chung cư Chelsea Park tại KĐT mới Yên Hoà (quận Cầu Giấy) cũng bị chậm tiến độ gần 3 năm so với hợp đồng cam kết. "Trong hợp đồng mua bán căn hộ ký từ năm 2005, chủ đầu tư đã cam kết sẽ bàn giao căn hộ sau 30 tháng. Thế nhưng, đến nay họ liên tục thất hứa, chậm bàn giao nhà hàng năm trời gây thiệt hại lớn cho người mua." - Đại diện một số hộ dân mua nhà nói.
Theo tìm hiểu, dự án chung cư Chelsea Park được khởi công năm 2005, do Công ty cổ phần đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội liên doanh với Công ty trách nhiệm hữu hạn Đất Việt Nam (Vietnam Land) làm chủ đầu tư. Điều đáng nói, vì quá tin lời hứa của chủ đầu tư nhiều hộ gia đình đã lỡ bán nhà, vay lãi ngân hàng và khi dự án chậm tới 3 năm, họ là những người phải hứng chịu thiệt hại. Theo hợp đồng đã ký kết với khách hàng tính tới nay nhiều trường hợp đã đóng tiền tới 90% giá trị căn hộ[25].
Tại TP HCM, tình trạng này cũng xảy ra không ít. Vào cuối tháng 10/2008, công ty bất động sản Vạn Thịnh Hưng phải đối đầu với hàng trăm khách hàng đòi lại nhà. Vạn Thịnh Hưng đã rao bán các căn hộ thuộc dự án Andonis 1,2. Hàng trăm khách hàng đã góp vốn theo lời giới thiệu của Vạn Thịnh Hưng. Đối với Andonis 1 (quận Gò Vấp), nhiều khách hàng đã góp đến 70% giá trị căn nhà vẫn kiên quyết đòi lại tiền vì nhiều năm mà dự án vẫn…im lìm. Trong khi đó Andonis 2 (khu Nam Sài Gòn), nhiều khách hàng đã góp cho Vạn Thịnh Hưng 15% giá trị căn hộ, đến lần góp đợt hai thì khách
Thịnh Hưng giới thiệu. Trước phản ứng gay gắt của khách hàng góp vốn, chủ đầu tư đã phải tiết lộ: khu đất sẽ xây dựng Andonis 2 còn đang được một công ty khác là công ty Hồng Quang làm thủ tục chuyển nhượng.
Lý do mà các chủ đầu tư đưa ra để giải thích với khách hàng thì rất nhiều, nhưng có một lý do quan trọng nhất đó là chiếm dụng vốn của khánh hàng thì không bao giờ thấy chủ đầu tư đề cập đến. Nếu chỉ làm một phép tính đơn giản với 148 căn hộ trong gần 2 năm đó (tính đến thời điểm cuối năm 2008), đã có khoảng 5 tỷ đồng của khách hàng bị chiếm dụng.
Ba là,chủ đầu tư sau một thời gian chiếm dụng vốn thì sẽ viện ra muôn vàn lý do khác nhau để tăng giá một cách bất hợp lý. Chuyện chủ đầu tư lâu lâu đòi tăng giá không phải là chuyện hiếm. Giữa năm 2008, khách hàng mua căn hộ thuộc dự án Hoion (quận 1, TP HCM) theo công thức góp vốn bị sốc vì chủ đầu tư là công ty Fico thông báo tăng đến 6 triệu đồng/m2 do tăng giá vật liệu xây dựng. Nếu khách hàng nào không chịu thì… thanh lý theo hợp đồng. Giá gốc vào thời điểm ban đầu Fico bán căn hộ Horizon là 13 triệu
đồng/m2, tính ra yếu tố trượt giá của chủ đầu tư đổ lên đầu khách hàng gần
50% so với giá gốc.
Còn tại Hà Nội là vụ tranh chấp dự án đầu tư khu đô thị mới Nghĩa Đô (Cầu Giấy) do công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng số 1 Hà Nội làm chủ đầu tư. Năm 2005, một số hộ dân đã góp hàng tỷ đồng để góp vốn mua nhà vườn tại dự án. Tuy nhiên sau khi cổ phần hóa, Công ty đã đơn phương tuyên bố hợp đồng cũ không còn giá trị do vi phạm pháp luật, yêu cầu các hộ phải ký hợp đồng mới, với mức giá cao “ngất ngưởng” tính bằng USD. Với yêu cầu này, nếu muốn ký hợp đồng mới khách hàng phải bỏ thêm hàng tỷ đồng chênh lệch, nếu không đồng ý thì công ty sẽ trả lại số tiền khách hàng đã đóng góp cộng thêm phần lãi. Nhưng dù theo cách nào thì khách hàng cũng vẫn
thiệt thòi, vì số tiền bỏ ra hơn 3 năm qua có thể đầu tư vào dự án khác hoặc thậm chí gửi ngân hàng thì lợi nhuận cũng lớn gấp bội.