góp vốn trong dự án đầu tƣ bất động sản
Tranh chấp hợp đồng xảy ra, nguyên nhân đến từ nhiều phía, chủ đầu tư, người góp vốn, chính sách nhà nước… Trong đó nguyên nhân chính vẫn là năng lực yếu kém và sự bội tín của chủ đầu tư; rủi ro xảy ra còn phải nhắc đến sự thiếu thông tin trong quá trình tìm hiểu của người góp vốn về chủ đầu tư, dự án; và sự thiếu xót trong quản lý của nhà nước đối với những dự án sử dụng hợp đồng đầu tư, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
2.4.1. Nguyên nhân chủ quan
2.4.1.1. Từ các chủ đầu tư
Thứ nhất, các dự án quá nhiều và chất lượng khác nhau nên khách hàng
còn băn khoăn về giá và vị trí của bất động sản.
Thị trường BĐS hiện nay đang có sự chênh lệch về cung – cầu rất lớn, cung luôn luôn không đủ cầu. Đó cũng là nguyên nhân dẫn đến việc giá BĐS từ khi khởi công cho đến khi hoàn thành có thể chênh lệnh nhau rất lớn, thậm chí có thể chênh lệnh gấp đôi, gấp ba. Nếu BĐS có thể hình thành một cách thuận lợi thì chắc chắn nhà đầu tư sẽ thu được lợi nhuận cao. Do đó, đầu tư BĐS vẫn là một loại hình đầu tư luôn thu hút các nhà đầu tư mặc dù biết rằng thị trường này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Thứ hai, thiếu quy định cụ thể về cơ chế phân chia rủi ro khi ký kết hợp
đồng góp vốn.
Trong hoàn cảnh hiện nay, nền kinh tế suy thoái, lạm phát gia tăng, có sự biến động mạnh ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS. Nhiều công ty đầu tư bất động sản không đủ khả năng để chống chọi và có thể dẫn đến sụp đổ. Tuy nhiên, bên cạnh rất ít chủ đầu tư đứng ra gánh chịu rủi ro một mình để giữ chữ tín thì có rất nhiều chủ đầu tư không đứng ra gánh chịu rủi ro đó một
mình mà luôn tìm mọi cách để chuyển phần rủi ro đó sang cho nhà đầu tư và lúc này nhà đầu tư chắc chắn sẽ bị thua thiệt như đã nêu ở trên.
Như vậy, phía chủ đầu tư cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc thực hiện HĐGV đầu tư BĐS xảy ra nhiều tranh chấp hiện nay. Do đó, về phía chủ đầu tư cũng nên quy định chặt chẽ, cụ thể và chi tiết hơn về nội dung, quyền và nghĩa vụ của các bên trong bản hợp đồng để người đầu tư yên tâm và có cơ sở giải quyết khi xảy ra tranh chấp.
2.4.1.2. Từ người góp vốn
Thứ nhất, hạn chế về khả năng tiếp cận thông tin bất động sản.
Về phía cá nhân góp vốn, xuất phát từ nhu cầu cần một căn hộ tiện nghi trong tương lai với giá rẻ, hoặc làm lợi từ nguồn vốn có được của mình mà đã vội vã đầu tư, không thu thập đầy đủ những thông tin về năng lực chủ đầu tư, không rõ hợp đồng ký kết với chủ đầu tư chính hay chủ đầu tư thứ cấp, không hiểu hết các điều khoản trong hợp đồng, tiến độ cụ thể của dự án,… mặc dù không có kinh nghiệm nhưng người góp vốn hoàn toàn không có ý định tìm đến những nhà luật sư BĐS uy tín tư vấn.
Thứ hai, hạn chế về kiến thức pháp luật.
Một khi người dân đã đồng ý góp vốn để có được những lợi ích trong tương lai thì cũng đồng nghĩa là phải chấp nhận những rủi ro có thể xảy ra. Vì khả năng rủi ro và thành công trong góp vốn với chủ đầu tư đều có thể xảy ra mà không phụ thuộc vào ý chí chủ quan của chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư. Và khi xảy ra tranh chấp thì hợp đồng chính là một căn cứ pháp lý đầu tiên để làm cơ sở để giải quyết tranh chấp.
Chính vì vậy, một lời khuyên người dân là phải xem xét thật cẩn thận tất cả các điều khoản trong hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư, thậm chí là có thể thuê luật sự tư vấn.
Theo luật sư Phạm Đức Giang, Trưởng văn phòng luật sư BMC, để hạn chế các rủi ro và tránh tranh chấp xảy ra, người đầu tư nên tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, tư cách pháp lý cũng như uy tín, thiện chí của chủ đầu tư. Ngoài ra cũng cần đọc kỹ, yêu cầu chủ đầu tư giải thích rõ về các nội dung trong bản hợp đồng trước khi giao dịch[19].
Người tiêu dùng nên tiêu dùng thông minh hơn bằng cách thu thập nhiều thông tin càng tốt, nếu bản thân họ chưa đủ thông tin và hiểu biết thì nên gặp những nhà tư vấn luật có hiểu biết về BĐS. Đây là một dịch vụ mà ở nước ngoài họ đã có từ lâu, còn ở Việt Nam hiện có nhiều luật sư tư vấn cho bên bán chứ rất ít luật sư tư vấn cho bên mua.
2.4.2. Nguyên nhân khách quan
2.4.2.1. Từ thị trường bất động sản
Thị trường BĐS Việt Nam hiện nay tồn tại rất nhiều hạn chế gây ảnh hưởng đến việc huy động vốn của chủ đầu tư dự án theo cả hai chiều hướng tích cực và tiêu cực.
Thứ nhất, thị trường bất động sản thiếu sự đa dạng về chủng loại và
nguồn cung về nhà ở.
Không phủ nhận rằng, hiện nay nguồn cung về nhà ở sẵn có rất khan hiếm so với nhu cầu của người dân. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy cứ 10.000 hộ dân có 5 hộ không có nhà ở hoặc nếu có nhà thì cũng
không đảm bảo các điều kiện tối thiểu[12]. Đặc biệt tại các khu đô thị lớn thì
tình trạng thiếu nhà để ở và tình trạng nhà ở kém chất lượng rất phổ biến. Do đó, nhu cầu về nhà ở là rất cao. Bên cạnh đó là sự phân khúc căn hộ chưa hợp lý, sự thiếu thiết thực trong việc xây dựng các dự án nhà chung cư cao cấp trong khi người dân chủ yếu lại là những người có thu nhập thấp. Như vậy, cung thôi chưa đủ, cung còn phải phù hợp với nhu cầu và điều kiện khả năng tài chính của nhà đầu tư. Chính vì vậy mà nhà đầu tư “lao vào” góp vốn, chủ
đầu tư thì tích cực huy động vốn, người thì muốn kiếm chút lời lãi qua việc mua đi bán lại, kẻ thì muốn có nhà để ở. Do đó, việc mua nhà hình thành trong tương lai dưới hình thức góp vốn là tất yếu.
Thứ hai, thị trường bất động sản thiếu vốn.
Bản thân các chủ đầu tư bên cạnh việc cần có đầu ra ổn định cũng muốn có được nguồn vốn để triển khai xây dựng dự án. Tuy nhiên, đa phần các chủ đầu tư từ cá nhân đến doanh nghiệp đều phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng để luôn chuyển đầu tư sản phẩm. Phần lớn nhà đầu tư nếu muốn mua căn hộ cũng phải cần tiền từ ngân hàng để “xoay”, trả góp. Tóm lại, đòn bẩy tài chính có vai trò quan trọng vì đầu tư nhà đất thường dài hạn và vốn lớn. Do đó, việc ngân hàng thắt chặt mức cho vay không chỉ ảnh hưởng lớn đến tiến độ nhiều dự án mà còn ảnh hưởng đến nhu cầu mua của khách hàng và nhà đầu tư.
Trong khi đó, một lượng vốn nhàn rỗi lớn lại tồn đọng trong dân. Dòng vốn nhà rỗi này thông thường được đầu tư cho chứng khoán hoặc lướt sóng sàn vàng để “sinh lời” một cách riêng lẻ thì nay những nơi đó đã không còn khả năng tạo lãi do thị trường chứng khoán ngày càng “ảm đạm” và thị trường vàng lên xuống bấp bênh. Do đó, nhà đầu tư tìm đến kênh đầu tư BĐS để tạo lợi nhuận cho nguồn vốn của mình. Nắm bắt được tâm lý trên các chủ đầu tư đã tăng mức huy động vốn lên tới 80 – 90% cho dự án của mình và chiếm dụng vốn trong một thời gian dài.
Theo ông Tạ Văn Trung, Giám đốc Công ty cổ phần Sông Đà 1.01, điều quan trọng khi triển khai xây dựng các dự án nhà ở là bảo đảm đầu ra. Không những vậy, hệ thống ngân hàng Việt Nam đang rất dè dặt cho các doanh nghiệp vay vốn trong KDBĐS. “Do đó, nếu không huy động vốn của khách hàng thì các dự án chắc chắn sẽ khó thành công và hoàn thành kịp tiến độ” - ông Trung khẳng định![17].
Ngoài ra, như trên đã phân tích thì thị trường BĐS thiếu minh bạch hóa thông tin cũng là một yếu tố gây ảnh hưởng đến việc giao kết HĐGV trong dự án đầu tư.
2.4.2.2. Từ hệ thống và cơ chế thi hành pháp luật
Mặc dù Nhà nước ta đã rất cố gắng trong việc xây dựng khung pháp lý cho việc giao kết và thực hiện HĐGV nhằm đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư góp vốn nhưng qua thực tiễn thi hành, các quy định này đã bộc lộ những thiếu sót.
Theo quy định tại Điều 9 - NĐ 71 cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở góp vốn, hợp tác đầu tư và huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng thông qua hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai, nhưng lại không có bất cứ một cơ chế nào giám sát việc mua bán đó. Đồng thời, hiện nay Nhà nước chưa ban hành một khuôn mẫu HĐGV minh bạch nào để bảo vệ quyền lợi cho người góp vốn, trong khi thực tế tất cả các hợp đồng góp vốn, hứa mua hứa bán đều do chủ đầu tư soạn thảo, trong hợp đồng có nhiều điều
khoản không rõ ràng và ẩn chứa quyền lợi đều nằm ở chủ đầu tư.
Ngoài ra, hiện nay tình trạng chủ đầu tư vi phạm các quy định về huy động vốn rất phổ biến. Nhưng pháp luật lại chưa có quy định về mức xử lý vi phạm hoặc có thì quy định mức xử lý vi phạm rất nhẹ nhàng, chưa đủ sức răn đe đối với chủ đầu tư và do đó chưa hạn chế được vi phạm xảy ra trên thực tế.
2.4.2.3. Từ cơ quan quản lý Nhà nước
Hiện nay, không chỉ ở trong lĩnh vực BĐS mà hầu hết ở các lĩnh vực khác thì vai trò của các cơ quan quản lý là rất lớn. Họ có vai trò điều hành, giám sát, quản lý và thực thi các quy định của pháp luật của lĩnh vực họ quản lý vào thực tế để cho hoạt động của lĩnh vực đó có hiệu quả. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, vai trò của các cơ quan quản lý, đặc biệt là cơ quan quản lý
trong lĩnh vực đầu tư BĐS thường không được thể hiện một cách rõ nét và có hiệu quả trong các giai đoạn của quá trình đầu tư BĐS.
Việc cấp phép thành lập doanh nghiệp xây dựng còn tràn lan. Khi đã thành lập nên rồi thì các cơ quan quản lý nên có trách nhiệm trong việc tổ chức kiểm tra giám sát thường xuyên hoạt động của doanh nghiệp đó có hiệu quả hay không? có vi phạm pháp luật gì không? để kịp thời có biện pháp can thiệp một cách hợp lý.
Ngoài ra, các biện pháp, công cụ quản lý nhà nước về đất đai lại không theo kịp sự phát triển của thị trường BĐS. Điều này dễ thấy trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, có đến trên 40% nhà đất đô thị chưa được cấp giấy này (hoặc cấp rồi nhưng chưa đến tay người dân). Hệ quả là, các hoạt động mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất diễn ra trên thị trường ngầm là rất nhiều do thiếu những giấy tờ cần thiết cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện các giao dịch về nhà đất.
Thêm nữa, dù đã thực hiện cơ chế “một cửa” nhưng có lẽ vẫn chưa hoàn toàn khắc phục được tình trạng sách nhiễu, tham nhũng của các phần tử tha hóa, biến chất trong cơ quan quản lý về nhà đất. Tình trạng này vẫn diễn ra và có phần còn “tinh vi” hơn. Do đó, gây bất bình đẳng về cơ hội kinh doanh đối với các chủ thể.
Do vậy, việc nâng cao chất lượng của các cơ quan quản lý BĐS là cần thiết. Qua đó sẽ tránh tình trạng lỏng lẻo quản lý đất đai, hạn chế thất thoát lãng phí nguồn lực về BĐS cho Nhà nước. Đồng thời cũng hạn chế những tiêu cực trong quá trình đầu tư xây dựng dự án từ khâu lập dự án, thẩm định dự án cho đến giai đoạn cấp phép đầu tư và giám sát, nghiệm thu công trình. Thêm vào đó là việc quản lý chặt chẽ các chủ đầu tư thực hiện dự án một cách có hiệu quả hơn, hạn chế tình trạng “lách luật” của chủ đầu tư gây thua thiệt cho nhà đầu tư và gián tiếp bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư khi tham gia vào góp vốn đầu tư BĐS, tạo cho họ tâm lý yên tâm khi tham gia vào các giao
Chƣơng 3
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
3.1. Yêu cầu hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tƣ bất động sản ở Việt Nam
Việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn đang là một trong những yêu cầu bức xúc xuất phát chính từ thực tiễn kinh doanh của Việt Nam. Sự cần thiết khách quan phải hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn được lý giải bởi những lý do sau:
3.1.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật
Thị trường BĐS là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước. Báo cáo của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội 5 năm 2006 – 2010 đã khẳng định: “phát triển thị trường BĐS làm cho quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển”[13,243].
Thị trường BĐS liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng
của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.