3.3.1. Nâng cao trình độ của luật sư, tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản
Thị trường BĐS Việt Nam rất thiếu tính minh bạch do đó, việc người dân tiếp cận với các thông tin về BĐS một cách chính xác là rất khó khăn mà thông qua các tổ chức tư vấn, môi giới BĐS - những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thỏa mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất. Đồng thời thông qua tổ chức tư vấn, môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá. Vì vậy, hoạt động của tổ chức tư vấn, môi giới BĐS có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Qua đó cũng giúp cho các nhà đầu tư có những lựa chọn đầu tư chính xác và hiệu quả. Nhằm hạn chế các tranh chấp xảy ra trong quá trình thực hiện HĐGV thì ngay từ khi giao kết hợp đồng các bên đã phải dự liệu trước các tình huống xảy ra. Tuy nhiên, với trình độ pháp luật và khả năng tiếp cận thông tin còn hạn chế thì việc dự liệu các tình huống xảy ra trong tương lai là rất khó khăn.
Do đó, việc các chủ thể nên tìm đến các luật sư tư vấn có kinh nghiệm là rất cần thiết, giúp cho việc soạn thảo và giao kết hợp đồng được thuận lợi và có hiệu quả thực thi trên thực tế.
Tuy nhiên, hiện nay trình độ và năng lực của đội ngũ luật sư, tổ chức tư vấn, môi giới BĐS còn hạn chế. Do đó, cần phải nâng cao trình độ pháp luật cũng như trình độ hiểu biết trong lĩnh vực BĐS cho họ để họ phát huy khả năng của mình một cách tốt nhất trong vai trò là chủ thể trung gian của hoạt động tư vấn và môi giới BĐS. Đặc biệt, đối với các tổ chức môi giới khi đào tạo cần phải chú ý đến các tiêu chí sau:
Thứ nhất, tính chuyên nghiệp thể hiện ở sự am hiểu chuyên sâu lĩnh vực chuyên môn; ra quyết định chính xác, kịp thời; thao tác nhanh nhẹn, hiệu quả; không bị cảm xúc cá nhân chi phối công việc và luôn làm việc theo kế hoạch. Phải có kiến thức chuyên sâu về kinh doanh BĐS, về sàn giao dịch BĐS. Hiểu được trách nhiệm, nghĩa vụ, các hoạt động nghiệp vụ chuyên môn đảm nhận tốt vai trò của nhà môi giới và có kĩ năng phân tích, xử lý các tình huống để ra những quyết định chính xác, kịp thời và có hiệu quả nhất.
Thứ hai, tính chuyên nghiệp còn được thể hiện qua phong cách làm việc của nhà môi giới. Sự hoạt bát, nhanh nhẹn trong thực hiện các thao tác nghề nghiệp là yêu cầu cần phải có đối với người môi giới. Chỉ có như vậy mới để khách hàng có sự tin tưởng, hài lòng khi công việc được giải quyết nhanh gọn, chính xác và có hiệu quả. Hoạt động chuyên môn của nhà môi giới là hoạt động dịch vụ, tuân theo những chuẩn mực nghề nghiệp nhất định. Do đó không thể để cho tình cảm chi phối lý trí, không để cảm xúc chi phối công việc. Phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy tắc, các quy định trong công việc và quan hệ với khách hàng.
Thứ ba, tính chuyên nghiệp của nhà môi giới còn được thể hiện thông qua đạo đức nghề nghiệp: đó là những đức tính tốt đẹp trong cách sống, trong
ứng xử, quan hệ và giải quyết mọi công việc của nhà môi giới. Tính khách quan trong công việc, trong ứng xử với khách hàng và đồng nghiệp. Đảm bảo sự lễ độ, nhã nhặn, vui vẻ, hòa nhã, chu đáo đối với khách hàng.
3.3.2. Phát huy hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Để nâng cao tính minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam nói chung và thị trường mua bán nhà ở thông qua hình thức ký HĐGV nói riêng thì cần phải công khai các thông tin về BĐS một cách đầy đủ và chính xác để người dân dễ dàng tiếp cận với các thông tin cần thiết thông qua nhiều hình thức khác nhau, trong đó một giải pháp mang tính lâu dài rất cần được quan tâm là phát huy hiệu quả của các sàn giao dịch BĐS.
Sự ra đời của sàn giao dịch BĐS có ý nghĩa rất lớn đối với Nhà nước, chủ dự án cũng như nhã đầu tư. Giao dịch thông qua sàn dao dịch bất động sản đã được ghi nhận trong Luật KDBĐS năm 2006. Trước đây, Điều 59 - Luật KDBĐS năm 2006 quy định buộc doanh nghiệp phải bán 100% sản phẩm qua sàn giao dịch. Tuy nhiên, hiện nay NĐ 71, Điều 9, khoản 3, điểm d quy định cho phép chủ dự án được huy động vốn không quá 20% tổng số lượng nhà trong dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, điều này đã khiến dư luận rất băn khoăn về việc cơ quan chức năng sẽ giám sát mua bán 20% tổng quỹ nhà này như thế nào. Chẳng lẽ chỉ dựa vào đạo đức kinh doanh của nhà đầu tư? Năng lực quản lý của các cơ quan nhà nước tới đâu, liệu có đủ sức kiểm soát, đảm bảo quỹ nhà 20% đó chỉ “lưu hành nội bộ” chứ không bị tuồn ra ngoài thị trường? Chế tài nào sẽ đủ sức ràng buộc hoặc “cấm cản” những nhà đầu tư thứ cấp “âm thầm” bán các sản phẩm của mình cho những đối tác quen biết; thậm chí, những căn hộ đó còn có thể được chuyển nhượng tiếp cho những nhà đầu tư khác?
Nếu những lo ngại trên trở thành hiện thực, hệ quả tất yếu là rất hiếm người mua có thể tiếp cận với giá bán gốc và tình trạng nộp tiền chênh lệch
mua suất sẽ tiếp tục diễn ra phổ biến. Trước đây, quy định pháp luật buộc doanh nghiệp phải bán 100% sản phẩm qua sàn giao dịch đã không kiểm soát nổi thị trường. Nay nếu cho phép doanh nghiệp chính thức được bán 20% quỹ nhà ngoài sàn thì không rõ tình hình sẽ còn tới mức nào?[45].
Nhằm nâng cao tính công khai hóa, minh bạch hóa trên thị trường BĐS, Nhà nước cần nghiên cứu nên theo quy định định cũ là bắt buộc doanh nghiệp phải bán 100% sản phẩm qua sàn nhưng thêm nữa cần nâng cao chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch như đào tạo nguồn nhân lực của sàn giao dịch; xây dựng mô hình tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp, hiện đại có khả năng thu nhập và cung cấp thông tin xác thực cho thị trường... Ngoài ra, để BĐS lên được sàn giao dịch thì BĐS phải đạt được tiêu chuẩn theo quy định. Yêu cầu đặt ra đầu tiên là: công tác đăng ký BĐS phải hoàn thiện, nhanh chóng, kèm theo đó là các văn bản pháp luật liên quan đến kinh doanh BĐS phải được hoàn thiện hơn nữa. Khi công tác đăng ký BĐS được kiện toàn thì việc xây dựng được hệ thống thông tin BĐS sẽ thực hiện được, các sàn giao dịch có thể liên kết với nhau hình thành một mạng lưới các sàn giao dịch, hoạt động đạt hiệu quả cao nhất. Cùng với việc đảm bảo chất lượng các dịch vụ thì cần phải có chiến lược marketing hiệu quả. Để cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS không những biết đến sàn giao dịch mà còn hài lòng bởi các dịch vụ mà sàn cung cấp. Thêm nữa, các sàn cũng như nhân viên của sàn phải đặt đạo đức lên hàng đầu.
3.3.3. Phát triển hệ thống thông tin truyền thông
Trong thời đại hiện nay, thông tin truyền thông có vai trò rất to lớn đối với đời sống xã hội và sự phát triển của nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Trước đây, việc quảng cáo BĐS trên các phương tiện thông tin đại chúng rất hiếm gặp, nhưng hiện nay người dân có thể tiếp cận rất dễ dàng với các thông tin BĐS trên các phương tiện thông tin cũng như qua
mạng Internet. Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng chỉ cung cấp những thông tin rất chung chung nếu không muốn nói là chỉ những thông tin hấp dẫn mới được chủ đầu tư đưa ra để thu hút người dân. Nhưng đó cũng là một trong những hình thức để tìm hiểu thông tin về BĐS khá đơn giản, nhanh chóng, tiết kiệm thời gian và tài chính cho người dân. Do đó, cần quan tâm phát triển hơn nữa đối với hoạt động quảng cáo BĐS này bằng một số biện pháp như: giảm phí quảng cáo; doanh nghiệp muốn quảng cáo thì phải cung cấp đầy đủ thông tin cần thiết về dự án…
3.3.4. Nâng cao vai trò của các Hiệp hội bất động sản
Hiệp hội bất động sản được thành lập trên cơ sở tự nguyện của các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản. Hiệp hội BĐS bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các hội viên, tham gia xây dựng, tuyên truyền, phổ biến pháp luật về kinh doanh bất động sản, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh.
Thành viên của Hiệp hội BĐS đều là những người có kiến thức về thị trường BĐS. Do đó, Hiệp hội BĐS cũng có thể đại diện quyền lợi của những người có nhu cầu mua bất động sản để đàm phán các hợp đồng mẫu do các chủ đầu tư áp đặt. Từ đó, giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người góp vốn.
3.3.5. Phát triển hệ thống tài chính về bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam đang rơi vào tình trạng thiếu vốn mà việc tìm thấy nguồn vốn mới cho thị trường là giải pháp quan trọng hàng đầu. Giải pháp vốn lúc này hoàn toàn phụ thuộc tư duy của các cơ quan quản lý để có được những luồng vốn khả thi, để người tiêu dùng cũng như các nhà đầu tư vẫn tin tưởng vào lợi ích sẽ tìm kiếm được ở thị trường bất động sản. Do vậy, trong thời gian tới cần:
Một là, xây dựng, phát triển và đưa vào hoạt động các quỹ tài chính để hỗ trợ phát triển thị trường BĐS. Tổ chức và đưa vào hoạt động các “quỹ tiết kiệm xây nhà, mua nhà” để đông đảo nhân dân tham gia như kinh nghiệm rất có hiệu quả của nhiều nước đã và đang làm.
Hai là, đa dạng hóa các tổ chức tài chính và có cơ chế để tổ chức này
tham gia thị trường BĐS. Ngoài các tổ chức tín dụng cần khuyến khích sự tham gia của các tổ chức tài chính khác như các quỹ bảo hiểm xã hội, nhân thọ, các quỹ tài chính của các doanh nghiệp…đầu tư vào thị trường BĐS.
Ba là, nghiên cứu các hình thức phù hợp thu hút đầu tư trực tiếp từ dân
cư và các tổ chức kinh tế vào việc tạo lập và kinh doanh BĐS thông qua việc phát triển thị trường bất động sản.
Bốn là, có cơ chế để các chủ đầu tư có thể vay vốn bằng việc thế chấp
mảnh đất được giao cho dự án sẽ phát triển.
Năm là, tiếp tục hoàn thiện và bổ sung chính sách nhằm thu hút vốn
đầu tư từ bên ngoài, trong đó có vấn đề từng bước mở rộng sự tham gia của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia vào thị trường này.
Theo Bộ Xây dựng, trong những năm tới đây nhu cầu về nhà ở và đất ở
sẽ tăng mạnh. Hiện Việt Nam mới đáp ứng xấp xỉ 10,2m2/người, trong khi đó
nhà ở của các nước như Trung Quốc là 20m2/người, Thái Lan là 25m2/người,
Singapore là 32m2/người. Giai đoạn từ 2010 đến 2020, Việt Nam cần có thêm
364 triệu mét vuông nhà ở tại thành thị, tức là mỗi năm cần có thêm khoảng 36 triệu mét vuông nhà ở[32].
Với nhu cầu ấy, tính theo đơn giá của Bộ Xây dựng tại thời điểm cuối năm 2007, số vốn cần thiết để đáp ứng nhu cầu về tăng cung nhà ở sẽ là 640.000 tỉ đồng, tương đương 42 tỉ USD (bình quân mỗi năm khoảng 4 tỉ USD).
Vừa qua, Thủ tướng ban hành Chỉ thị về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng thực hiện nghiêm túc Nghị quyết số 11 bảo đảm tín dụng bất động sản có tốc độ tăng trưởng và tỷ trọng hợp lý, an toàn[21].
3.3.6. Hạn chế giao dịch tư lợi trong kinh doanh bất động sản
Bản chất thị trường BĐS nước ta đang chứa đựng một lượng giao dịch
ngầm rất lớn, điều này cũng đủ nói lên thị trường thiếu công khai minh bạch.
Giao dịch kết nối giữa chủ đầu tư dự án với người tiêu dùng thông qua môi giới và trung gian. Qua mỗi khâu trung gian giá BĐS lại tăng lên. Có những BĐS được giao dịch qua 5 – 7 khâu trung gian, qua mỗi khâu giá BĐS có thể tăng lên 5% – 7% và khi đến người tay người có nhu cầu sử dụng thì giá BĐS có thể tăng lên 50% so với giá trị thực của BĐS. Điều này gây thiệt hại lớn cho người có nhu cầu mua BĐS thực sự.
Ngoài ra, trên thực tế có rất nhiều hình thức mua bán nhằm tránh thuế chuyển quyền sử dụng đất như: mua bán qua hợp đồng ủy quyền; mua bán qua hành vi “tặng, cho” BĐS qua người thân (hợp đồng tặng cho); mua bán BĐS không kê khai giá trị thật của tài sản và thường kê khai giá trị thấp hơn nhiều so với giá trị thật của BĐS…
Đây là những giao dịch trên cơ sở thiếu tính chuyên nghiệp, tất cả những điều này cũng là thể hiện sự thiếu minh bạch của thị trường BĐS ở Việt Nam. Với một lượng giao dịch ngầm lớn như vậy sẽ làm cho Nhà nước thất thu ngân sách vì không thu được thuế hoặc thu được tiền thuế ít hơn nhiều so với tiền thuế tính trên giá trị giao dịch thật của BĐS. Để hạn chế các giao dịch ngầm mua bán, chuyển nhượng BĐS thì Nhà nước cần có những quy định chặt chẽ hơn trong việc kiểm soát hoạt động này hoặc có những quy định mang tính chất kinh tế. Ví dụ: ở Hải Phòng áp dụng thí điểm biện pháp
đánh thuế gấp 2 lần đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở… Qua một thời gian đã phần nào thấy phát huy tác dụng của biện pháp này.
Soạn thảo HĐGV trong dự án đầu tư BĐS là hoạt động quan trọng và có tính cấp thiết cả về lý luận và thực tiễn pháp lý. Xây dựng pháp luật về HĐGV có hiệu quả là mục đích mà nhiều chủ thể hướng tới.
KẾT LUẬN
Đầu tư BĐS là một phần quan trọng của thị trường KDBĐS. Nhà nước ta đã quy định rất nhiều hình thức đầu tư bất động sản, trong đó đầu tư BĐS thông qua hình thức giao kết hợp đồng góp vốn giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư là một hình thức rất mới. Nó diễn ra ngầm trên thực tế bằng việc lách luật của chủ đầu tư thì có lẽ từ nhiều năm nay nhưng hình thức này mới chính thức được pháp luật thừa nhận thì chỉ được hơn 1 năm (từ khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 có hiệu lực ngày 08/08/2010). Thông qua kênh huy động vốn này chủ đầu tư đã huy động được lượng vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư, qua đó đã góp phần giải quyết vấn đề tài chính cho các dự án BĐS nói chung và góp phần làm cho thị trường KDBĐS nói chung thêm phần sôi động hơn.
Tuy nhiên, thị trường BĐS luôn luôn phát triển và biến động gây ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động đầu tư BĐS do đó cũng kéo theo hoạt động