2.3. Rủi ro trong việc áp dụng pháp luật về huy động vốn thông qua hợp
2.3.3. Rủi ro khi hợp đồng góp vốn giao kết trái luật
Hiện nay, nhiều khách hàng chỉ “nhìn” vào tựa đề để đánh giá hợp đồng mà thực chất điều này không quyết định bản chất của giao dịch dân sự.
Thực tế, có khá nhiều dự án áp dụng hình thức HĐGV hay hợp tác kinh doanh có các điều khoản tương tự như điều khoản của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng (hình thành trong tương lai), hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (mặc dù chưa có cơ sở hạ tầng) như Điều 70 và Điều 71 - Luật KDBĐS năm 2006 quy định. Như vậy, ai sẽ chịu rủi ro khi HĐGV, hợp đồng hợp tác kinh doanh này bị vô hiệu?
Theo quy định tại điều 128 và điều 137 - BLDS năm 2005, một giao dịch dân sự vô hiệu khi có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Vì vậy, một HĐGV hay hợp tác kinh doanh có nội dung và mục đích là một hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước nhưng lại chưa có cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác như Luật KDBĐS năm 2006 và Luật Nhà ở năm 2005 quy định sẽ đương nhiên bị xem là vô hiệu.
Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước của khách hàng hay bên góp vốn và phải bồi thường thiệt hại nếu là bên có lỗi. Mặc dù khó có thể đo lường chính xác thiệt hại của các bên, nhưng có thể dễ dàng nhìn thấy tiến độ thực hiện dự án đầu tư sẽ bị ảnh hưởng”[31].
Hợp đồng ký kết từ khi dự án chưa có nền thì khi ra tòa án sẽ bị tuyên hợp đồng vô hiệu và thiệt hại sẽ dành cho người mua.
Pháp luật quy định hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên nhưng thực chất trong loại hợp đồng này nhà đầu tư không được thỏa thuận với chủ đầu tư về các điều khoản của hợp đồng. Trong thời gian vừa qua, nhiều dự án bất động sản đã huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức ký HĐGV, hợp
đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh. Có rất ít chủ đầu tư đồng ý thương lượng đàm phán các điều khoản trong các hợp đồng này với khách hàng, nên khách hàng không có điều kiện để đảm bảo quyền lợi của mình khi góp vốn, cho vay vốn, hợp tác kinh doanh.
Do đó, trong quá trình thực hiện hợp đồng nếu xảy ra tranh chấp thường bất lợi cho các nhà đầu tư.
Ngoài ra, trên thực tế hiện nay xuất hiện dạng HĐGV trong dự án xây dựng nhà chung cư mini, đây là một dạng HĐGV vi phạm pháp luật nghiêm trọng. NĐ 71 ra đời đã có những quy định rõ các trường hợp góp vốn đầu tư dự án và điều kiện huy đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư. Do đó, việc giao dịch mua bán chung cư được cơ quan quản lý chặt chẽ hơn, trong khi đó thì phân khúc chung cư mini lại được buông lỏng khi hàng loạt các dự án chung cư mini được xây dựng chủ đầu tư ngang nhiên kêu gọi việc góp vốn đầu tư.
Theo quy định tại NĐ 71 với các dự án chung cư mini, Bộ Xây dựng đưa ra yêu cầu các hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ 2 tầng trở lên mà mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu phải là
30m2; đồng thời phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại
Điều 70 của Luật nhà ở năm 2005. Nhà ở có đủ điều kiện quy định như trên mà hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Đặc biệt, mỗi căn hộ riêng lẻ trong chung cư mini này được cho phép bán, cho thuê khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nhưng, khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung.
Mặc dù quy định rõ ràng nhưng trên thị trường hầu hết các chung cư mini đều được chào bán dưới hình thức góp vốn. Chỉ cần tìm kiếm trên hệ
thống Google, người mua có thể dễ dàng tìm thấy hàng trăm chung cư mini chào bán theo tiến độ góp vốn trung bình từ 4 đến 8 đợt.
Một chủ đầu tư chung cư mini Đông Ngạc (Từ Liêm) giao bán dự án
chung cư mini có diện tích 34 m2 đến 63m2 với giá 600 - 1,2 tỷ đồng/căn.
Tiến độ thanh toán 8 đợt (Đợt 1: 15 % ngay sau khi ký HĐ chuyển nhượng, Đợt 2: 15%, Đợt 3: 15%, Đợt 4: 15%, Đợt 5: 10%, Đợt 6: 10%, Đợt 7: 10%, Đợt 8: 10% và trừ đi 10 triệu khi ký Hợp đồng công chứng).
Chung cư mini tại Quan Nhân (Thanh Xuân) diện tích đất 235 m2, xây
9 tầng giá chào bán 30 triệu đồng/m2 với các căn hộ diện tích 45 – 61 m2, chủ
đầu tư dự án chào bán dự án hợp đồng góp vốn trả tiền theo tiến độ…
Trên thực tế, do thiếu sự kiểm soát của cơ quan chức năng nên hàng loạt các vụ tranh chấp trong việc góp vốn xây dựng chung cư mini đã xảy ra. Mới đây nhất, vụ hàng chục nhà đầu tư mua chung cư mini Vinacomplex III kiện đòi lại tiền đã đóng tiến độ cho chủ đầu tư khi dự án liên tục bị chậm tiến độ[51].
Theo phản ánh, tòa nhà Vinacomplex III là căn hộ chung cư mini đầu tiên tại TP HCM, được Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn phân phối vào ngày 15/2/2010. Theo đơn vị bán hàng, chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH tổ hợp Vina (Vinacomplex) dự kiến sẽ bàn giao nhà vào tháng 5. Khi bước sang tháng 6 nhưng dự án vẫn chưa được khởi công. Vì vậy, cuối tháng 5, người mua căn hộ Vinacomplex III bức xúc đòi lại số tiền đã góp và tiền phạt.
Hay gần đây, tại Hà Nội nhiều nhà đầu tư mắc bẫy khi bị một số công ty bất động sản lừa đảo bán khống chung cư mini Petromanning (Trần Duy Hưng, Hà Nội). Theo đó, mặc dù chủ đầu tư dự án chưa thực hiện việc xây dựng, chào bán nhưng trên thị trường sản phẩm của công ty chào góp vốn tràn lan. Kể từ khi NĐ 71 có hiệu lực tính đến cuối năm 2011, loại hình chung cư mini mới chính thức được pháp luật thừa nhận hơn 1 năm nhưng những
lộn xộn đối với chung cư mini đã bộc lộ nhiều bất cập. Đặc biệt, việc chủ đầu tư huy động vốn thông qua HĐGV như trên là hoàn toàn không tuân thủ các quy định của pháp luật và nhà đầu tư bắt buộc phải hiểu rõ về vấn đề này. Cho dù nhà đầu tư biết hoặc không hề biết thì việc nhà đầu tư vẫn giao kết hợp đồng mà sau này có nảy sinh tranh chấp thì chắc chắn và trước hết là nhà đầu tư sẽ bị thiệt hại vì tiền đã nộp cho chủ đầu tư sau một khoảng thời gian khá dài thì chỉ riêng vấn đề lãi suất cũng là một khoản đáng để bàn cãi.