2.2. Khó khăn tồn tại khi giao kết hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất
2.2.2. Cơ chế kiểm tra, giám sát của cơ quan Nhà nước
Vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước trong họat động kinh tế nói chung và trong lĩnh vực kinh doanh BĐS nói riêng là rất quan trọng. Cơ quan quản lý Nhà nước có quyền cũng như nghĩa vụ quản lý và giám sát các hoạt động KDBĐS đảm bảo tuân thủ đúng pháp luật và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch KDBĐS.
Thứ nhất, kiểm tra, giám sát việc huy động vốn và thực hiện dự án Đối với hoạt động đầu tư vào dự án BĐS cũng vậy, sự tham gia của cơ quan quản lý Nhà nước được pháp luật quy định ở tất cả các giai đoạn của dự án đầu tư BĐS ngay từ khâu xây dựng dự án, xin phép đầu tư, thực hiện dự án, huy động vốn đầu tư… cho đến khi kết thúc dự án. Đặc biệt, ở giai đoạn huy động vốn thì đối với những hình thức huy động vốn có điều kiện, ở đây là hình thức huy động vốn đầu tư BĐS thông qua việc giao kết HĐGV thì cơ quan quản lý Nhà nước cũng sẽ giám sát và kiểm tra hoạt động huy động vốn đó. Theo quy định tại điểm e, khoản 3, điều 9 – NĐ 71 và hướng dẫn tại TT 16, đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức ký HĐGV thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn.
Trong văn bản thông báo phải nêu rõ hình thức huy động vốn, số vốn cần huy động; trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 9 – NĐ 71 thì phải nêu rõ diện tích đất sẽ chuyển nhượng, tên chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm c khoản 1 Điều 9 – NĐ 71 thì phải nêu rõ tên, địa chỉ của tổ chức, cá nhân tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, nếu có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải nêu rõ số lượng, loại nhà ở sẽ phân chia, tên và địa chỉ của tổ chức, cá nhân được phân chia nhà ở. Chủ đầu tư chỉ được ký HĐGV khi đã có đủ các điều kiện quy định tại Điều 9 – NĐ 71.
Sở Xây dựng có trách nhiệm lập mục thông tin trên Cổng thông tin điện tử (Website) của Sở và đăng công khai các thông tin về tên, địa chỉ của các đối tượng được phân chia nhà ở, loại nhà ở, vị trí nhà ở và số lượng nhà ở được phân chia trên Website trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày xác nhận vào danh sách phân chia để người dân biết và theo dõi. Định kỳ vào tháng 6 và tháng 12 hàng năm hoặc theo yêu cầu đột xuất, Sở Xây dựng có trách nhiệm tổng hợp và báo cáo Bộ Xây dựng số lượng đối tượng được phân chia nhà ở và số lượng, loại nhà ở phân chia theo quy định trên địa bàn.
Trong trường hợp phát hiện chủ đầu tư thực hiện huy động vốn không đúng quy định tại Điều 9 của NĐ 71 và quy định tại Điều 8 của TT 16 thì Sở Xây dựng phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư dừng việc huy động vốn, huỷ bỏ các hợp đồng huy động vốn đã ký và thực hiện lại theo đúng quy định của pháp luật.
Như vậy, Sở Xây dựng thông qua việc thông báo của chủ đầu tư sẽ biết và theo dõi, kiểm tra việc huy động vốn của chủ đầu tư có đúng quy định của pháp luật hay không, nếu có vi phạm thì Sở Xây dựng sẽ có chế tài xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trên thực tế tìm hiểu tại các Website của Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố lớn thì hầu hết không hề có các
thông tin về về tên, địa chỉ của các đối tượng được phân chia nhà ở, loại nhà ở, vị trí nhà ở và số lượng nhà ở được phân chia. Tính đến hết tháng 10/2011,
trên Website của Sở Xây dựng Thành phố Hà Nội (Phụ lục 1, 2, 3), chỉ có
thông tin về 03 dự án huy động vốn qua hình thức giao kết HĐGV trong khi đó trên địa bàn Thành phố Hà Nội có rất nhiều dự án đầu tư BĐS có huy động vốn theo hình thức này. Và trên thực tế tìm hiểu tại Sở Xây dựng Thành phố Hà Nội thì được biết có rất nhiều dự án đầu tư BĐS theo hình thức huy động vốn này nhưng các chủ đầu tư không thông báo cho Sở Xây dựng biết. Có thể nói Thành phồ Hà Nội là địa bàn lớn nhất trong cả nước về số lượng dự án đầu tư BĐS xây dựng nhà ở thương mại do đó mà việc huy động vốn thông qua giao kết HĐGV là rất nhiều, vậy mà việc chấp hành các quy định pháp luật của các chủ đầu tư về việc thông báo cho Sở Xây dựng biết về việc này lại rất ít. Do đó, ở các địa phương khác các chủ đầu tư không thực hiện việc thông báo này đến Sở Xây dựng cũng không có gì lạ.
Ngoài ra, pháp luật cũng có quy định cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đột xuất kiểm tra và xử lý vi phạm nhưng với số lượng và trình độ cán bộ còn hạn chế trong khi số lượng dự án xây dựng rất nhiều, trải dài từ Bắc vào Nam, chủ đầu tư ở trong nước và ngoài nước thì việc thực hiện kiểm tra tất các các dự án là điều khó có thể thực hiện.
Do đó, với quy định của pháp luật thì Sở Xây dựng có thẩm quyền kiểm tra, giám sát hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư ngay từ những bước đầu tiên. Nhưng thẩm quyền này gần như không thực hiện được nếu chủ đầu tư không thông báo cho Sở Xây dựng biết. Do đó, việc thực hiện chức năng của cơ quan nhà nước trong trường hợp này rất hạn chế và hầu như không phát huy được tác dụng nếu có vi phạm xảy ra. Đây là một khó khăn lớn đối với các cơ quan quản lý Nhà nước trong hoạt động này.
Thứ hai, vấn đề phòng, chống rửa tiền trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Hoạt động kiểm tra giám sát của cơ quan Nhà nước trong hoạt động KDBĐS còn được thể hiện ở hoạt động phòng, chống rửa tiền. Tại khoản 1, điều 9 - Thông tư số 12/2011/TT-BXD ngày 01/09/2011 của Bộ Xây dựng
quy định có 9 dấu hiệu đáng ngờ trong giao dịch BĐS và trách nhiệm các tổ
chức báo cáo phải lập báo cáo giao dịch đáng ngờ gửi cho Cục phòng, chống rửa tiền thuộc Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng để các cơ quan có thẩm quyền đưa ra các biện pháp xử lý thích hợp, kịp thời nếu phát hiện có giao dịch rửa tiền[57]. Tuy nhiên, trên thực tế, việc phát hiện ra các giao dịch rửa tiền là rất khó khăn bởi rất nhiều lý do như: trình độ của các nhân viên giao dịch còn hạn chế; các sàn giao dịch hoạt động chưa hiệu quả; cơ chế quản lý của Nhà nước ta còn chưa chặt chẽ, vẫn tồn tại nhiều “giao dịch ngầm”; thêm nữa, có rất ít các tổ chức báo cáo thực hiện chế độ báo cáo đúng theo quy định của pháp luật… Do đó, việc kiểm tra, giám sát và phát hiện, xử lý các giao dịch rửa tiền trong hoạt động KDBĐS vẫn là một vấn đề cần phải được quan tâm hơn nữa.