3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư
3.2.1. Giải pháp về cơ chế, chính sách, pháp luật
3.2.1.1. Xây dựng các quy định cụ thể về hợp đồng góp vốn
Trước ngày 8/8/2010 – ngày NĐ 71 có hiệu lực, việc chủ đầu tư huy động vốn của người có nhu cầu mua nhà ở được quy định một cách lỏng lẻo
vì việc góp vốn trong kinh doanh được điều trỉnh bởi hệ thống quy định BLDS năm 2005 và một số hệ thống luật chuyên ngành khác như Luật Đầu tư năm 2005…Trong khi đó, hoạt động giao dịch mua bán nhà, công trình hình thành trong tương lai được điều trỉnh bởi hệ thống văn bản pháp luật chuyên ngành là Luật Nhà ở năm 2005 và Luật KDBĐS năm 2006, cùng các văn bản hướng dẫn thi hành. Lúc này, chưa có một quy định cụ thể nào về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS. Do đó, chủ đầu tư dễ dàng "lách" các quy định của pháp luật để huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư để nhận tiền ứng trước của người mua nhà. Từ ngày 8/8/2010, NĐ 71 có hiệu lực việc huy động vốn được quy định có phần chặt chẽ hơn, tạo nên một hành lang pháp lý an toàn hơn cho việc huy động vốn của các chủ đầu tư dự án.
Tuy nhiên, trên thực tế áp dụng thì loại hợp đồng này đã bộc lộ nhiều hạn chế. Hợp đồng thường do bên nhận vốn góp soạn thảo nên thường không có lợi cho bên góp vốn nếu xảy ra tranh chấp như đã phân tích ở trên.
Thiết nghĩ, khuôn khổ pháp luật về việc huy động vốn trong các dự án đầu tư bất động sản còn hạn chế và chưa thực sự bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là bên mua hoặc bên tham gia góp vốn không nhằm mục đích kinh doanh mà chỉ để có nhà trong tương lai. Đây là một kẽ hở mà nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản đã cố gắng lách qua nhằm huy động vốn cho dự án đầu tư.
Vì vậy, cần sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật về BĐS đảm bảo đồng bộ thống nhất, đặc biệt là có một khuôn khổ pháp luật về việc huy động vốn trong các dự án đầu tư BĐS chặt chẽ hơn, nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, cũng như răn đe những chủ đầu tư dự án BĐS cố tình lách luật để huy động vốn cho dự án đầu tư.
3.2.1.2. Xây dựng mẫu hợp đồng góp vốn đảm bảo lợi ích cho các bên
Việc góp vốn là sự tự nguyện giao kết bằng hợp đồng của những người có nhu cầu mua nhà ở với chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, nội dung của HĐGV thường do các chủ đầu tư thiết kế nên thường quy định sơ sài hoặc có lợi cho chủ đầu tư, ví dụ như: không quy định đầy đủ và chặt chẽ về các điều khoản hợp đồng; quyền và nghĩa vụ của người góp vốn, mua nhà; không quy định điều khoản phạt hợp đồng, tiến độ xây dựng công trình và thời hạn giao nhà... Hậu quả pháp lý phát sinh từ những hợp đồng huy động vốn được ký kết sơ sài này thường rất bất lợi cho người mua nhà nếu đưa ra giải quyết tại cơ quan tố tụng.
Do vậy, cần ban hành một HĐGV mẫu hợp lý, rõ ràng, dễ hiểu, có có chế tài liên quan đến điều khoản phạt và bồi thường thiệt hại trong hợp đồng hoặc sử dụng tư vấn pháp lý trong bối cảnh chưa có quy định pháp lý rõ ràng như hiện nay để bảo đảm quyền lợi của các bên.
“Dự thảo Luật Bảo vệ người tiêu dùng đã có một bước tiến đáng kể so với Pháp lệnh Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng khi quy định việc sử dụng hợp đồng theo mẫu của thương nhân. Người tiêu dùng có quyền yêu cầu sửa đổi hợp đồng trong trường hợp không đồng ý với nội dung của hợp đồng mẫu. Quy định này rất phù hợp áp dụng cho các giao dịch KDBĐS vì các chủ đầu tư thường áp hợp đồng mẫu để người mua ký kết và người mua không có điều kiện thương lượng đàm phán các điều khoản bất lợi cho mình trên hợp đồng
và cũng không thể nhờ sự tư vấn pháp lý của bên thứ ba”[31].
Ở nước ngoài, 95% khách hàng nhờ luật sư tư vấn trước khi mua, bán BĐS. Còn ở Australia, hợp đồng chỉ được ký kết khi các điều lệ thực sự rõ ràng. 95% khách hàng nhờ luật sư tư vấn khi mua những tài sản lớn như nhà ở. Hợp đồng của họ thường có lợi cho khách hàng và rất hãn hữu xảy ra tình trạng tranh chấp, kiện tụng. Điều này khác với ở Việt Nam.
Ngoài ra, ở một số nước, nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng thời điểm như hợp đồng quy định hoặc thay đổi thiết kế cũng như biến động giá khoảng trên 5%, thì hợp đồng cũng sẽ vô hiệu lực, và khách hàng có quyền đòi lại tiền[26].
3.2.1.3. Quy định chế tài xử lý vi phạm.
Như trên đã phân nêu, các chế tài xử lý vi phạm trong hoạt động huy động vốn thông qua hình thức giao kết HĐGV là quá nhẹ, chưa đủ sức răn đe đối với các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng. Do đó, tình trạng các chủ thể biết là có sự vi phạm và sẵn sàng nộp phạt theo quy định của pháp luật để đạt được lợi ích lớn hơn.
Để chế tài xử phạt phát huy tác dụng nên chăng cần phải quy định mức phạt nghiêm khắc hơn nữa. Ví dụ: nếu chủ đầu tư chậm tiến độ mức độ nhẹ thì bị phạt tiền và có cơ quan giám sát việc thi công, nếu vẫn tiếp tục chậm tiến độ hoặc vi phạm tiến độ xây dựng ở mức nặng hơn thì có thể bị tước quyền thi công dự án, cơ quan chức năng sẽ lựa chọn một chủ dự án thay thế nhưng vẫn phải đảm bảo quyền lợi cho khách hàng. Có như vậy, khách hàng mới có thể yên tâm khi tham gia giao kết với chủ đầu tư.
Mặt khác, khi chủ đầu tư có sai phạm, khách hàng cũng có thể báo cáo với cơ quan chức năng xử lý mà không sợ ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của mình, tránh tình trạng có những dự án chậm tiến độ tới 2-3 năm mà khách hàng không dám có ý kiến vì sợ mất nhà. Cách làm này cũng đã được Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội quan tâm trong quyết định xử lý, thu hồi các dự án chậm triển khai trên địa bàn thành phố này. Mong rằng cách làm này sẽ được phổ biến trong thực tiễn.
Tại Điểm đ, khoản 2 - Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2008 thì mức phạt hành chính (cho nhiều hành vi vi phạm nếu có) có thể lên tới 500 triệu đồng, thuộc thẩm quyền của
Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng và Chủ tịch UBND cấp tỉnh. “Phạt tiền tối đa đến 500.000.000 đồng được áp dụng đối với hành vi vi phạm hành chính trong các lĩnh vực: bảo vệ môi trường; chứng khoán; xây dựng; đất đai; ngân hàng; sở hữu trí tuệ; quản lý rừng, bảo vệ rừng và quản lý lâm sản; nghiên cứu, thăm dò và khai thác nguồn lợi hải sản, dầu khí và các loại khoáng sản khác”[49]. Đây cũng là mức phạt hành chính cao nhất có thể áp dụng.
Nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng nhiều, góp vốn để được căn nhà trong tương lai cũng là điều chính đáng, vì vậy người góp vốn cần nắm rõ những điều cần lưu ý khi góp vốn, Nhà nước cần một quy định pháp lý về kinh doanh BĐS dưới hình thức ký kết hợp đồng hoàn thiện và chặt chẽ, để quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng được rõ ràng.