2.3. Rủi ro trong việc áp dụng pháp luật về huy động vốn thông qua hợp
2.3.5. Rủi ro khi có sự thay đổi phương thức thanh toán hợp đồng
Một điều khoản không thể thiếu trong HĐGV đó là điều khoản về phương thức thanh toán hợp đồng. Khoản 12, điều 8 - TT 16 quy định hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh quy định tại Điều 9 của NĐ 71 phải thể hiện rõ các nội dung: các bên tham gia; hình thức huy động vốn; số lượng vốn cần huy động; các kỳ huy động vốn; phương thức phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc bằng cổ phiếu) hoặc bằng sản phẩm nhà ở, nếu phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải nêu rõ loại nhà ở, vị trí, diện tích nhà ở được phân chia; thời hạn hoàn trả vốn hoặc bàn giao nhà ở; quyền và nghĩa vụ của hai bên; giải quyết tranh chấp và các thoả thuận khác[4].
Như vậy, trong HĐGV cần phải quy định về hình thức huy động vốn, các kỳ huy động vốn, phương thức phân chia lợi nhuận. Các vấn đề này có thể gọi chung là phương thức thanh toán hợp đồng. Thông thường trong HĐGV trên thực tế đều có các điều khoản này nhưng các chủ đầu tư rất khôn khéo, họ thường quy định không rõ ràng, khó hiểu. Trong quá trình thực hiện các chủ đầu tư lại có sự thay đổi nội dung điều khoản để tránh thiệt hại cho mình nhưng lại gây thiệt hại cho nhà đầu tư.
Một ví dụ rất điển hình cho vấn đề này là trường hợp của Công ty Ba Đình. Ông Trần Đức Chiên, trú tại 70 Võ Thị Sáu, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội nói, ông vô cùng bất ngờ về cách soạn hợp đồng mua bán nhà của chủ đầu tư. Theo hợp đồng vay vốn ký kết giữa hai bên (tháng 7.2009), giá bán
căn hộ trung bình là 15,5 triệu đồng/m2. Khách hàng phải đóng 30% trị giá
căn nhà dưới hình thức hợp đồng vay vốn. Tuy nhiên, đầu tháng 10.2010, sau khi dự án đủ điều kiện ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng, thì
bất ngờ chủ đầu tư lại quy đổi đơn giá từ tiền Việt thành USD (với tỉ giá
19.500 VND/USD). Cụ thể, giá ban đầu là 15,5 triệu đồng/m2
nay được quy
đổi thành 797 USD/m2
. Ông Chiên rất bức xúc và có ý kiến: “Trong hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư không đề cập gì đến giá USD, nhưng bây giờ họ lại bất ngờ tính theo giá USD là bắt ép người mua. Giải thích của lãnh đạo Công ty Ba Đình khi cho rằng giá nguyên vật liệu biến động nhiều, Công ty buộc phải quy đổi phương tiện thanh toán sang USD để bảo toàn vốn cho doanh nghiệp là không thể chấp nhận được”.
Còn theo bà Hoàng Thị Vân, cũng là một khách hàng theo dự án này từ những ngày đầu, thì việc chủ đầu tư lấy USD làm chuẩn thanh toán trong thời điểm giá USD đang tăng phi mã như hiện nay là đẩy khách hàng vào tình trạng khó khăn, bị động về tài chính vì số tiền phải nộp theo giai đoạn cho căn hộ sẽ phải luôn bị điều chỉnh theo mức tăng của tỉ giá vào mỗi đợt thanh toán.
Ông Nguyễn Trọng Xuân cho biết, theo cách tính cũ của Công ty Ba
Đình, căn hộ diện tích 122m2
tầng 32 của ông, với giá gốc 17,85 triệu
đồng/m2
thì ông sẽ phải nộp gần 2,179 tỉ đồng. Song với cách tính mới của Công ty, ông sẽ phải nộp thêm gần 200 triệu đồng - mà theo cách lý giải của Công ty Ba Đình, là tiền trượt giá từ năm 2009 đến năm 2010 khi chuyển đổi từ VND sang USD.
Như vậy, pháp luật quy định rõ về các điều khoản trong HĐGV nhưng các quy định đó chưa thực sự các chủ đầu tư được chấp hành một cách nghiêm túc. Tùy thuộc vào sự biến động của tình hình thị trường mà các chủ đầu tư có thể thay đổi về phương thức huy động vốn sao cho bản thân chủ đầu tư không bị thiệt hại nhưng họ lại bất chấp việc có thể gây khó khăn cho nhà đầu tư.