3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư
3.2.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư
bất động sản
3.2.2.1. Giải pháp đối với các cơ quan quản lý Nhà nước
Để thực hiện một dự án phát triển nhà ở thương mại đòi hỏi phải trải qua nhiều giai đoạn, trong đó mỗi công đoạn, mỗi khâu thực hiện phải được kiểm soát chặt chẽ bởi một hệ thống quản lý có chất lượng của các chủ thể tham gia. Thông thường một dự án đầu tư gồm năm giai đoạn cơ bản:
Thứ nhất, giai đoạn lập hồ sơ dự án phát triển nhà ở: Nội dung hồ sơ
của dự án phải đảm bảo đầy đủ các nội dung quy định tại Điều 6 – NĐ 71 và quy định của pháp luật về xây dựng cụ thể là Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. Giai đoạn này có vai trò quyết định chất lượng sản phẩm liên quan nhiều đến chủ đầu tư và tư vấn lập dự án. Chủ đầu tư phải thường xuyên cập nhật và áp dụng các tiêu chuẩn, định mức kinh tế - kĩ thuật hiện hành, kiểm tra, rà soát năng lực hoạt động của các tổ chức tư vấn.
Thứ hai, giai đoạn thẩm định, phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư đối với dự án phát triển nhà ở: Theo quy định tại Điều 7 – NĐ 71 thì tùy thuộc vào quy mô của dự án mà chủ đầu tư gửi tờ trình xin chấp thuận đầu tư lên cơ quan quản lý có thẩm quyền tương ứng là UBND cấp huyện, UBND cấp tỉnh hay Thủ tướng Chính phủ. Theo đó, cũng chính những cơ quan chấp thuận đầu tư cũng là cơ quan có thẩm quyền chấp thuận thay đổi, bổ sung nội dung dự án khi chủ đầu tư có đề nghị.
Thứ ba, giai đoạn thực hiện dự án phát triển nhà ở: Chủ đầu tư dự án
phát triển nhà ở phải xin Giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác của dự án, trừ trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Và phải xây dựng theo đúng nội dung và tiến độ dự án đã được phê duyệt hoặc được chấp thuận đầu tư. Trong giai đoạn này chủ đầu tư được phép huy động vốn bằng các hình thức huy động vốn quy định tại Điều 9 – NĐ 71, trong đó đối với hình thức huy động vốn bằng ký HĐGV phải đảm bảo các điều kiện về việc xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật và phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước 15 ngày, tính đến ngày ký HĐGV.
Thứ tư, giai đoạn kết thúc và nghiệm thu công trình: Đây là một việc rất
cần thiết để khẳng định công trình có đạt tiêu chí về chất lượng không. Chủ đầu tư phải báo cáo UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện nơi có dự án về kết quả của dự án; đối với dự án phát triển nhà ở thuộc diện phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính thì chủ đầu tư phải gửi báo cáo thêm cho Bộ Xây dựng. Hồ sơ dự án phát triển nhà ở và tài liệu về nghiệm thu, bàn giao các công trình quy định tại Điều này phải được lưu trữ tại đơn vị quản lý vận hành dự án và tại Sở Xây dựng (nếu dự án phát triển nhà ở do UBND cấp tỉnh phê duyệt hoặc chấp thuận đầu tư); tại cơ quan quản lý nhà ở
cấp huyện nơi có dự án (nếu do UBND cấp huyện phê duyệt hoặc chấp thuận đầu tư) để theo dõi, kiểm tra.
Như vậy, tại mỗi giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì lại thuộc sự quản lý của các cơ quan khác nhau làm cho việc quản lý dự án khó khăn và dễ dẫn đến tình trạng buông lỏng quản lý. Do đó, khó có thể phát hiện ra các sai phạm của chủ đầu tư hoặc có phát hiện ra cũng khó có thể xử lý được một cách triệt để.
Theo ông Nguyễn Thành Tài, Phó Chủ tịch Thường trực UBND TP HCM là các cơ quan chuyên môn cần siết chặt hoạt động thanh kiểm tra từ khâu cấp phép, triển khai và bán sản phẩm bất động sản tại các quận huyện mới nhằm đảm bảo thực hiện nghiêm pháp luật về bất động sản, bảo vệ quyền lợi của người dân cũng như đảm bảo trật tự xã hội[15].
Báo Đầu tư cũng có đoạn viết: “Văn phòng Chính phủ vừa có công văn truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải, yêu cầu các bộ, ngành, địa phương thực hiện các quy định tại Nghị định số 113/2009/NĐ- CP 15/12/2009 của Chính phủ về giám sát và đánh giá đầu tư, có giải pháp chấn chỉnh bộ máy thực hiện công tác giảm sát, đánh giá đầu tư trong phạm vi quản lý của mình; thực hiện báo cáo đúng quy định. Các bộ, ngành, địa phương tổ chức thực hiện việc giám sát ngay từ khâu quy hoạch, lập dự án, thẩm định, phê duyệt, cấp giấy chứng nhận đầu tư, bố chí vốn đầu tư đảm bảo tuân thủ quy hoạch, kế hoạch được duyệt; xây dựng kế hoạch cụ thể triển khai công tác kiểm tra đánh giá đầu tư của ngành và địa phương; chủ động đề xuất các giải pháp phù hợp nâng cao hiệu quả đầu tư, khắc phục việc để thất thoát, lãng phí, chậm tiến độ trong đầu tư, xây dựng”[24].
3.2.2.2. Giải pháp đối với chủ đầu tư
Hợp đồng góp vốn được hình thành trước hết là do chủ đầu tư quyết định, chỉ khi chủ đầu tư có nhu cầu huy động vốn thông qua HĐGV thì họ
mới kêu gọi đầu tư bằng hình thức này và như vậy HĐGV mới ra đời. Tuy nhiên, không phải HĐGV nào ra đời cũng đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật và dễ dàng thực thi trên thực tế. Vẫn còn tồn tại những HĐGV vi phạm các quy định của pháp luật hoặc các chủ thể góp vốn đang lo lắng và băn khoăn khi nhìn vào hợp đồng mà không biết tiền góp vốn của mình đi đâu, về đâu? Do đó, để thực hiện tốt và có hiệu quả HĐGV trên thực tế, chủ đầu tư cần:
Trước hết, chủ đầu tư phải là những cá nhân, doanh nghiệp có “chữ tín”. “Chữ tín” phải đặt lên hàng đầu vì HĐGV được giao kết chủ yếu dựa vào sự tin tưởng lẫn nhau giữa người góp vốn và chủ đầu tư. HĐGV có thể được ví như “con dao hai lưỡi” mà chủ đầu tư nắm phần “chuôi” còn người góp vốn sẽ nắm phần “lưỡi”. Mặt khác, HĐGV thường có giá trị lớn và được thực hiện trong thời gian dài, trong khoảng thời gian đó sẽ có rất nhiều biến động cả chủ quan và khách quan xảy ra gây ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng và có thể gây thiệt hại cho các bên chủ thể, đặc biệt là thiệt hại cho người góp vốn. Do đó, để hợp đồng vẫn được thực hiện đúng trên thực tế thì chủ đầu tư cần phải có “cái tâm” của nhà kinh doanh để cố gắng thực hiện hợp đồng. Tạo dựng uy tín và thương hiệu cho mình, tránh vì lợi ích của bản thân mà sẵn sàng gây thiệt hại cho đối tác.
Chủ đầu tư trước hết cần tìm hiểu và nắm vững các quy định của pháp luật về HĐGV hay nói cách khác cần nâng cao trình độ pháp luật của các chủ đầu tư. Một chủ đầu tư thông minh để an toàn trong kinh doanh và hạn chế rủi ro nên cần có luật sư tư vấn giúp soạn thảo hợp đồng mẫu một cách chặt chẽ, bảo vệ quyền và lợi ích cho bản thân cũng như cho những người góp vốn. Trên thực tế, đội ngũ luật sư góp phần rất lớn trong việc tư vấn và bảo vệ quyền lợi cho các chủ thể.
Ngoài ra, sự năng động và nắm bắt nhạy bén tình hình kinh tế thị trường cũng là một tố chất quan trọng đối với chủ đầu tư để có hướng đi đúng đắn dẫn đến thành công. Thành công của chủ đầu tư cũng sẽ góp phần giúp người góp vốn đạt được mục đích của họ khi tham gia giao kết HĐGV với chủ đầu tư đó.
3.2.2.3. Giải pháp đối với chủ thể góp vốn
Người dân thường ít có cơ hội tiếp cận với các quy định của pháp luật nói chung và pháp luật về kinh doanh BĐS nói riêng. Do đó, khi tham gia giao kết HĐGV trong dự án đầu tư BĐS họ thường bị bất lợi hơn. Để bảo vệ lợi ích của người dân thì một giải pháp rất hữu hiệu và dễ thực hiện đó là nâng cao ý thức pháp luật của người dân trong việc thực hiện hợp đồng. Theo đó, người dân trước khi giao kết HĐGV cần:
Thứ nhất, “chọn mặt gửi vàng” – người góp vốn nên lựa chọn chủ đầu
tư có kinh nghiệm, uy tín trên thị trường BĐS và dự án nhận được nhiều sự quan tâm.
Thứ hai, nên tìm hiểu đầy đủ thông tin, năng lực chủ đầu tư, dự án đầu
tư; nắm rõ toàn bộ nội dung, điều khoản chi tiết trong hợp đồng; tiến độ thực hiện dự án và tỷ lệ trượt giá,… Nếu cá nhân góp vốn chưa nắm được thông tin, cần hợp tác cùng với các nhà tư vấn luật có hiểu biết về BĐS.
Thứ ba, nên quan tâm đến các quy định của Luật Nhà ở năm 2005 và
NĐ 71 về điều kiện để các chủ đầu tư huy động nguồn vốn, đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, số lượng nhà ở được phân chia… Tránh trường hợp chủ đầu tư huy động vốn trái pháp luật mà người góp vốn không biết mà vẫn giao kết HĐGV.
Thứ tư, thường xuyên theo dõi tiến độ góp vốn có hợp lý so với tiến độ
Thứ năm, cần dự liệu và giải quyết các tình huống rủi ro trong hợp đồng một cách nhanh chóng và linh hoạt, cụ thể: Nếu chủ đầu tư chậm giao nhà thì phải trả lãi suất hằng tháng trên số vốn đã góp cho cá nhân góp vốn. Trường hợp dự án không thể triển khai, cá nhân góp vốn buộc chủ đầu tư phải trả lại tiền, đồng thời nên ràng buộc chủ đầu tư phải bồi thường 2-3 lần số tiền này.
Thứ sáu, giải quyết tranh chấp theo thỏa thuận hai bên không ổn thỏa,
cá nhân góp vốn cần đưa vấn đề ra toà, vì nguyên tắc hợp đồng giữa hai bên là hợp đồng dân sự.