2.3. Rủi ro trong việc áp dụng pháp luật về huy động vốn thông qua hợp
2.3.2. Rủi ro do khi hợp đồng góp vốn vi phạm điều kiện huy động vốn
Việc huy động vốn đầu tư BĐS nói chung và huy động vốn đầu tư BĐS qua hình thức ký hợp đồng góp vốn là rất quan trọng và cần thiết. Nhà nước cần có những quy định về điều kiện huy động vốn để các chủ đầu tư có cơ sở để tiến hành hoạt động huy động vốn một cách hợp pháp, bên cạnh đó Nhà nước cũng có thể quản lý được hoạt động này của chủ đầu tư, tránh tình trạng các chủ đầu tư vì lợi nhuận trước mắt mà tìm mọi cách để huy động được càng nhiều vốn càng tốt, thậm chí vi phạm các quy định của pháp luật. Thông qua đó cũng nhằm bảo vệ lợi ích của người góp vốn.
Trước khi có NĐ 71 thì việc huy động vốn qua hình thức ký HĐGV còn chưa có điều kiện rõ ràng. Tuy nhiên, trong một chừng mực nào đó thì pháp luật cũng đã quan tâm đến vấn đề này.
Điều 39 - Luật Nhà ở năm 2005 quy định: “Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”.
Đến khi NĐ 71 có hiệu lực đã chính thức quy định rất rõ ràng và cụ thể về điều kiện huy động vốn cho đối tượng áp dụng là cá nhân góp vốn, cụ thể: Điều 9 – NĐ 71 quy định chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn. Đối với trường hợp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước, chủ đầu tư chỉ được huy động sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về KDBĐS và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định.
Thế nhưng, hầu như các chủ đầu tư đã không theo quy định. Họ cho tiến hành huy động vốn trước khi hoàn tất những thủ tục và chưa có văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh rõ ràng, hợp đồng ký kết chỉ trên danh nghĩa mua đất/nhà trên giấy. Ngoài ra, khi không đủ năng lực hoặc sử dụng nguồn vốn không đúng dẫn đến dự án dở dang hoặc không tiến hành, chủ đầu tư đã “lơ” những vị khách hàng tin tưởng đầu tư nguồn vốn cho dự án của mình.
Dự án The Vista chưa được xây dựng phần móng nhưng đã huy động vốn thông qua việc ký hợp đồng mua bán căn hộ. Theo Luật sư Kính – Trưởng văn phòng Luật sư Lê Nguyễn, hợp đồng mà The Vista ký với khách hàng gọi là hợp đồng mua bán căn hộ nhưng thật ra đây là HĐGV. Cảm tưởng khi đọc bản hợp đồng là bên bán “nắm cán”, bên mua “nắm lưỡi”; khi các điều khoản qui định “bên mua không có quyền chấm dứt hợp đồng đặt mua này...”, “bên mua chịu lãi nếu nộp tiền trễ...”... nhưng bên bán chỉ “sẽ cố gắng hết sức.... Điều khó hiểu nhất của bản hợp đồng này là nó dẫn chiếu BLDS năm 2005, Luật nhà ở năm 2005, Luật đất đai năm 2003, Luật đầu tư năm 2005 mà không dẫn chiếu Luật KDBĐS năm 2006 - luật điều chỉnh trực tiếp hành vi mua bán nhà đất. Có lẽ nếu dẫn chiếu Luật KDBĐS năm 2006 thì bản
hợp đồng này đã vi phạm Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 -
không cho chủ đầu tư huy động vốn khi dự án chưa có hạ tầng”[46].
Ngoài ra, nhiều dự án xây dựng căn hộ khác như căn hộ trên đường Phan Huy Ích, phường 5, quận Tân Bình; dự án đường Tạ Quang Bửu, quận 8… (TP HCM) cũng đều chưa xây dựng xong phần móng công trình nhưng đã huy động vốn của khách hàng và quảng cáo rao bán trên các phương tiện thông tin. Không những thế, có những dự án còn chưa được giải tỏa đền bù xong hoặc nghiêm trọng hơn, chưa được cấp phép xây dựng, mới chỉ đang ở giai đoạn trình dự án đã được các “cò” bất động sản rao bán rộng rãi. Tại TPHCM, Sở xây dựng thành phố đã “thổi còi” ba dự án The Vista, sky Garden III và Blue Diamond yêu cầu ngừng ngay việc nhận tiền huy động vốn của khách hàng và buộc trả lại toàn bộ số tiền đã nhận, ước tính lên đến hơn 500 tỷ vì chủ dự án chưa xây dựng xong phần móng nhưng đã huy động vốn của khách hàng. Thiết nghĩ, 500 tỷ là con số lớn nhưng so với con số 100% các HĐGV như hiện nay thì đó có lẽ là một con số quá nhỏ dù không phải tất cả các hợp đồng đều vi phạm điều kiện về huy động vốn.