3.1. Yêu cầu hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tư
3.1.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật
Thị trường BĐS là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước. Báo cáo của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội 5 năm 2006 – 2010 đã khẳng định: “phát triển thị trường BĐS làm cho quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển”[13,243].
Thị trường BĐS liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng
của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Trên thế giới hiện nay, để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị
trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước
Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc... để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng
cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ
năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm[2].
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân
là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.
Do vậy, để thị trường BĐS hoạt động có hiệu quả, một mặt Nhà nước phải tạo được các điều kiện cần thiết để thị trường thể hiện vai trò trong việc phân bố và sử dụng hợp lí tài nguyên đất đai và đáp ứng các nhu cầu về BĐS hàng hóa với giá cả hợp lí, chi phí giao dịch thấp; mặt khác, Nhà nước phải có sự can thiệp bằng chính sách hỗ trợ cần thiết cho những đối tượng bị thua thiệt như những người có thu nhập thấp, người nghèo.
Khung pháp lí về BĐS luôn là vấn đề được quan tâm đầu tiên để thị trường BĐS có thể hoạt động được. Ở đây luôn tồn tại hai vấn đề:
Thứ nhất, tạo lập khung pháp lí bao gồm việc nhận định rõ cấu trúc sở hữu, các bên có quyền tham gia vào các hoạt động thị trường, quyền hạn và nghĩa vụ của từng bên, quy trình mua – bán, cơ chế thanh toán, cơ chế giải quyết tranh chấp, vai trò của các cơ quan nhà nước…;
Thứ hai, làm cho khung pháp lí thích ứng với các nguyên tắc thị trường, tạo sự bình đẳng trong việc tham gia và rút lui khỏi thị trường, cạnh tranh, công khai, có cơ chế sử lý có hiệu quả, giảm thiểu sự can thiệp của cơ quan nhà nước vào vụ việc cụ thể.
Đối với hoạt động huy động vốn bằng việc ký kết HĐGV trong dự án đầu tư BĐS, sự ra đời của Luật nhà ở năm 2005, Luật KDBĐS năm 2006, Luật Xây dựng năm 2003, NĐ 71 và các văn bản khác đã tạo ra tiền đề pháp lí quan trọng cho sự phát triển của hoạt động đầu tư BĐS nói chung và môi trường kinh doanh nhà, công trình hình thành trong tương lai nói riêng. Tuy nhiên, trên thực tế sự vận hành của giao dịch này còn gặp nhiều khó khăn và đã bộc lộ nhiều bất cập. Vì vậy, Nhà nước cần có các cơ chế, chính sách an toàn hơn đảm bảo sự phát triển lành mạnh của các hoạt động góp vốn đầu tư BĐS. Điều này không chỉ có tác dụng đẩy mạnh đầu tư vào BĐS mà còn góp
phần thúc đẩy các hoạt động đầu tư kinh doanh khác, đồng thời giúp các chủ thể có điều kiện sinh sống, ổn định và phát triển ở nước ta.