2.2. Khó khăn tồn tại khi giao kết hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất
2.2.3. Hiệu quả huy động vốn của chủ đầu tư
Nói đến chủ đầu tư BĐS là nói đến chủ thể có năng lực tài chính lớn. Một dự án đầu tư BDS đòi hỏi một số lượng vốn đầu tư có thể lên đến hàng nghìn tỷ VNĐ, đối với một chủ đầu tư thì số vốn như vậy là rất lớn và có ít chủ đầu tư có đủ lượng vốn tự có nhiều đến vậy mà thường họ chỉ có một phần, còn lại là vốn vay, vốn huy động từ cá nhân, tổ chức khác. Trước đây, việc vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng được các chủ đầu tư nghĩ đến đầu tiên thì hiện nay, kênh huy động vốn này lại được các chủ đầu tư cân nhắc rất kỹ vì điều kiện huy động ngày càng bị thắt chặt và lãi xuất lại khá cao. Do
đó, huy động vốn thông qua việc giao kết HĐGV là một trong các kênh huy động vốn được các chủ đầu tư thực hiện khá phổ biến trong giai đoạn hiện nay khi pháp luật đã thừa nhận hình thức huy động vốn này vì nó có nhiều ưu điểm và chủ đầu tư có thể dễ dàng thực hiện.
Nhưng, ngược lại, huy động vốn thông qua việc ký kết HĐGV cũng có những khó khăn nhất định. Đó là việc lượng vốn huy động bị hạn chế. Trong trường hợp bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho tất cả các hình thức huy động vốn tối đa là 20% số lượng nhà ở thương mại trong mỗi dự án. Điều này có nghĩa là nếu bên góp vốn thực hiện việc góp vốn nhằm mục đích được ưu tiên quyền mua nhà thì tối đa cho mỗi dự án chỉ là 20% số lượng nhà ở thương mại trong dự án đó. Còn lại 80% số lượng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư cần phải tìm kênh huy động vốn khác, trong khi lượng vốn nhàn rỗi trong dân còn nhiều, nhu cầu về nhà ở của người dân là rất lớn họ muốn góp vốn đầu tư để được mua nhà thì lại bị hạn chế và chủ đầu tư có nhu cầu huy động vốn từ người dân đồng thời tìm luôn đầu ra cho sản phẩm của mình cũng bị hạn chế về số lượng. Đây là một khó khăn lớn đối với chủ đầu tư trong việc tìm kiếm nguồn vốn thông qua hình thức huy động vốn này và cũng là một trong những lý do có tình trạng nhiều chủ đầu tư tìm cách “lách luật” để huy động được lượng vốn đầu tư lớn. Ngoài ra, đối với chủ đầu tư cấp II, do hạn chế của việc giao kết HĐGV nên chủ đầu tư cấp II sẽ không được tự do chuyển nhượng nhà ở cũng như không được tự do huy động vốn bằng hình thức giao kết HĐGV với người góp vốn. Đó là trường hợp chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II tức là trường hợp chủ đầu tư cấp II chưa nhận bàn giao đất từ chủ đầu tư cấp I (chưa có biên bản bàn giao đất). Trong trường hợp này việc ký hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm nhà ở của chủ đầu tư cấp II phải được sự đồng ý bằng văn bản của chủ đầu tư cấp I (Khoản 9, Điều 8 –
Thông tư 16). Quy định này của pháp luật đã gây khó khăn cho chủ đầu tư cấp II trong việc huy động vốn đầu tư từ nguồn vốn nhàn rỗi trong nhân dân.