Nợ ngắn hạn/Tổng nợ Tổng nợ/Vốn CSH Tổng nợ / Tổng tài sản Nợ dài hạn / Tổng nợ 2010 0.59 1.23 0.55 0.41 2011 0.63 1.43 0.59 0.37 2012 0.54 1.78 0.64 0.46 2013 0.54 1.78 0.64 0.46 2014 0.49 1.69 0.63 0.51 2015 0.57 1.90 0.65 0.43 2016 0.63 1.82 0.65 0.37 2017 0.68 1.96 0.66 0.32 2018 0.61 1.55 0.61 0.39 2019 0.67 1.76 0.64 0.33
Nguồn: Tính toán của tác giả từ trang web cophieu68
Nguồn: Tính toán của tác giả từ trang web cophieu68 Từ bảng 4.1 và biểu đồ 4.1, có thể thấy rằng về cơ cấu nợ của thì nợ ngắn hạn của các công ty bất động sản luôn lớn hơn nợ dài hạn, dao động từ 54% - 68% trong giai đoạn 2010 – 2019. Theo nguyên tắc tài trợ, việc sử dụng nợ ngắn hạn hay nợ dài hạn còn phụ thuộc vào mục đích tài trợ cho tài sản ngắn hạn hay tài sản dài hạn. Đặc trƣng của các công ty bất động sản là đầu tƣ vào các dự án mang tính dài hạn. Trong giai đoạn 2010- 2019, việc sử dụng chủ yếu nợ ngắn hạn trong cơ cấu nợ phải trả là không hợp lý, vốn ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn sẽ hạn chế khả năng đầu tƣ dài hạn cũng nhƣ chứa đựng nhiều rủi ro về khả năng thanh toán. Tuy nhiên, nhìn lại thực tế tại Việt Nam trong giai đoạn này, doanh nghiệp có nhu cầu về vốn lớn mà khả năng tiếp cận nguồn cung cấp vốn dài hạn bị hạn chế do các tổ chức tín dụng phải tuân theo quy định của NHNN về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn, cũng nhƣ ngân hàng siết chặt hơn đối với cho vay kinh doanh bất động sản; thị trƣờng trái phiếu ở Việt Nam thì vẫn còn chƣa phát triển, việc phát hành trái phiếu mới chỉ áp dụng đƣợc với một số doanh nghiệp lớn. Vì vậy trong cơ cấu nợ phải trả, nợ ngắn hạn thƣờng xuyên chiếm tỷ trọng cao.
Bên cạnh đó, tỷ lệ nợ trên vốn CSH của các công ty bất động sản luôn lớn hơn 1, điều đó cho thấy phần lớn tài sản của các doanh nghiệp bất động sản luôn đƣợc tài trợ. Lý giải cho việc này, theo Trịnh Thị Phan Lan (2013), với đặc thù của ngành bất động sản, các dự án đầu tƣ thƣờng có một số vốn rất lớn, nhƣng đa số các doanh nghiệp lại không có đủ vốn tự có để đầu tƣ dự án. Do vậy, việc dùng vốn vay và huy động vốn từ các nhà đầu tƣ để thực hiện dự án là không thể tránh khỏi. Ngoài ra, hệ số nợ trên vốn CSH của các doanh nghiệp bất động sản nhìn chung có biến động nhƣng không nhiều và có sự tăng trƣởng từ 1.23 (năm 2010 lên 1.76 (năm 2019 . So với các ngành khác thì tỷ lệ nợ trên vốn CSH của doanh nghiệp bất động sản còn ở mức khá cao.
Hình 4.2. So sánh hệ số nợ của các ngành trong năm 2016
Nhóm Ngành Tổng Nợ/ Vốn CSH
Bất
Động Sản 1.82
Cao
Chứng Khoán 1.65 Công Nghệ Viễn Thông 1.41 Dịch vụ - Du lịch 0.64 Dịch vụ công ích 1.27 Dƣợc Phẩm / Y Tế / Hóa Chất 1.27 Giáo Dục 0.57 Hàng không 2.49 Khoáng Sản 1.37 Năng lƣợng Điện/Khí/ 1.68 Ngành Thép 1.45 Nhóm Dầu Khí 0.99 Nhựa - Bao Bì 1.21 Phân bón 1.02 Sản
Xuất - Kinh doanh 1.33
Thực Phẩm 0.98 Thƣơng Mại 1.88 Thủy Sản 2.73 Vận Tải/ Cảng / Taxi 1.04 Vật Liệu Xây Dựng 1.84 Xây Dựng 2 Đầu tƣ phát triển 1.05 Đầu tƣ xây dựng 1.87
Nhìn chung, qua phân tích, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vẫn còn tồn tại một số hạn chế sau:
Thứ nhất, các doanh nghiệp Việt Nam, bao gồm lĩnh vực bất động sản đa phần đều có quy mô không
lớn, chƣa thực sự chú ý đến công tác quản trị tài chính và hoạch định cấu trúc vốn. Khái niệm “cấu trúc vốn tối ƣu” còn khá xa lạ với các doanh nghiệp này, hoặc có biết nhƣng vẫn chƣa đề ra chiến lƣợc thực hiện. Việc lựa chọn nguồn vốn tài trợ cho các nhu cầu phát sinh trong quá trình sản xuất kinh doanh còn mang nhiều cảm tính, chƣa dựa trên các nguyên lý tài chính doanh nghiệp hiện đại.
Thứ hai, thị trƣờng cung cấp vốn cho các doanh nghiệp Việt Nam vẫn chủ yếu là hệ thống ngân hàng
thƣơng mại. Thị trƣờng chứng khoán chƣa thực sự phát triển, chƣa hỗ trợ doanh nghiệp trong việc huy động vốn, đặc biệt là thị trƣờng trái phiếu. Bên cạnh đó, thời gian qua tại Việt Nam đã bắt đầu xuất hiện tên gọi “Quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản”, đây là một mô hình quỹ chuyên đầu tƣ, phát triển và quản lý thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản; ra đời với chức năng là một kênh huy động vốn dài hạn cho thị trƣờng bất động sản. Quỹ này khá phổ biến ở các nền kinh tế phát triển nhƣng ở Việt Nam vẫn mới chỉ dừng ở mức “khái niệm”. Đầu tƣ vào các tài sản dài hạn là đặc thù của ngành, nguồn vốn huy động dài hạn lại bị hạn chế trong khi nhu cầu về vốn lớn, doanh nghiệp bất động sản không còn cách nào khác phải dùng nợ ngắn hạn là chủ yếu trong cấu trúc vốn của mình. Nguyên tắc tài trợ bị vi phạm dẫn đến rủi ro mất cân đối tài chính, khả năng thanh toán ngắn hạn bị giảm sút. Đây chính là thực trạng tại các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.
Thứ ba, công tác kế toán, lập báo cáo tài chính của một số công ty vẫn chƣa đƣợc hoàn thiện. Niêm
yết trên thị trƣờng chứng khoán, các doanh nghiệp bắt buộc phải thực hiện kiểm toán báo cáo tài chính hằng năm, tuy nhiên tại một số doanh nghiệp vẫn chỉ là hình thức, tình trạng giấu lời/giấu lỗ vẫn còn diễn ra.
4.3. Thống kê mô tả các biến
Để xem xét giá trị trung bình chung giữa các biến trong mô hình nghiên cứu, tác giả sử dụng phƣơng pháp thống kê mô tả, chi tiết đƣợc đề cập ở bảng sau:
Bảng 4.2. Phân tích thống kê mô tảBiến Giá trị