5. Mức độ phù hợp về mặt hình thức của khóa luận:
4.1. Khái quát về thị trƣờng bất độngsản tại Việt Nam
4.1.1. Giai đoạn 2010 – 2012
Giai đoạn 2010 – 2012 là giai đoạn mà thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam gặp nhiều ảm đạm. Nguyên nhân là sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008, NHNN thay đổi việc điều hành và thực thi chính sách tiền tệ theo hƣớng thắt chặt khi ban hành quyết định số 03/2008/NHNN vào ngày 01/02/2008 nhằm khống chế dƣ nợ cho vay, chiết khấu giấy tờ có giá để đầu tƣ chứng khoán không vƣợt quá 20% vốn điều lệ của tổ chức tín dụng, yêu cầu các tổ chức tín dụng khống chế tỷ trọng và tốc độ tăng trƣởng dƣ nợ cho vay bất động sản ở mức hợp lý so với tổng dƣ nợ, đồng thời nâng hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản và cho vay đầu tƣ kinh doanh chứng khoán từ mức 150% lên 250%. Những chính sách tiền tệ đƣợc triển khai quá mạnh trƣớc một thị trƣờng đang tồn tại các bong bóng giá bất động sản và chứng khoán chuẩn bị vỡ đã gây ra những tác động tiêu cực. Bong bóng vỡ, thị trƣờng bất động sản trƣớc đó đang cực kỳ sôi động chính thức rơi vào trạng thái đóng băng.
Kiên định với việc kiểm soát lạm phát, năm 2011 NHNN ban hành Chỉ thị 01/CTNHNN ngày 01/03/2011, qua đó kiểm soát tốc độ tăng trƣởng tín dụng dƣới 20%, giảm tỷ trọng dƣ nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dƣ nợ tối đa đến 31/12/2011 là 16%. Ngành bất động sản chịu ảnh hƣởng mạnh bởi chính sách trên bởi những năm trƣớc đó các doanh nghiệp trong ngành hoạt động chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng. Thiếu vốn, hàng loạt dự án bất động sản bị ngƣng giữa chừng. Việc tiếp cận vốn vay ngân hàng giai đoạn này đã khó, doanh nghiệp đƣợc vay vốn thì phải chịu lãi suất cao đã khiến chi phí tài chính gia tăng đột biến, hiệu quả kinh doanh suy giảm.
4.1.2. Giai đoạn 2012 – 2014
Bƣớc sang năm 2012, tình hình lạm phát đã phần nào đƣợc kiểm soát, NHNN dần nới lỏng chính sách tiền tệ bằng động thái giảm lãi suất, trần lãi suất huy động giảm từ 14%/năm xuống 9%/năm trong một thời gian ngắn. Động thái này sẽ giúp làm giảm lãi suất cho vay cũng nhƣ thúc đẩy tăng trƣởng tín dụng hơn. Chính phủ đã ban hành nghị quyết 13/NQ-CP ngày 10/05/2012 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trƣờng, chỉ đạo NHNN phối hợp với các cơ quan chức năng tiếp tục hạ mặt bằng lãi suất cho vay, thực hiện các biện pháp cơ cấu nợ, tạo điều kiện cho doanh nghiệp đƣợc vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh và sau đó là nghị quyết 73/NQ- CP ngày 07/11/2012 về việc rà soát, tạm dừng hoặc điều chỉnh cơ cấu các dự án, quy mô căn hộ theo hƣớng tăng tỷ lệ các loại hình nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu cũng nhƣ khả năng thanh toán của ngƣời dân, ngoài ra cần có các chính sách hỗ trợ ngƣời thu nhập thấp mua nhà ở nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trƣờng bất động sản.
Nhìn lại thực trạng ngành bất động sản, phần lớn các doanh nghiệp trong ngành đều kinh doanh rất khó khăn, các dự án dang dở vì không thể tiếp cận vốn vay, tồn kho cao, nợ đọng nhiều, tỷ lệ nợ xấu gia tăng mà chủ yếu là nợ xấu bất động sản… Hàng tồn kho cao trong khi thực tế nhu cầu mua nhà của ngƣời dân là vẫn rất lớn nhƣng lại không đủ khả năng để mua, cung không gặp cầu. Điểm yếu lúc này của ngành đã bộc lộ ra, các doanh nghiệp bất động sản chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp mà quên đi phân khúc nhà giá rẻ, nhà cho ngƣời có thu nhập trung bình thấp, dẫn đến lƣợng hàng tồn kho ở phân khúc cao cấp tăng cao mà sức mua lại giảm sút.
Với việc NHNN ban hành Thông tƣ 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ, hay còn gọi là gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, đã giúp thị trƣờng bất động sản trở nên sôi động hơn trƣớc. Hàng loạt doanh nghiệp chuyển đổi dự án từ cao tầng thành thấp tầng, thay đổi kết cấu của dự án nhằm phù hợp với chính sách của Chính phủ hoặc chuyển từ nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội. Ngƣời dân đứng trƣớc cơ hội đƣợc sở hữu nhà của riêng mình, phù hợp với thu nhập của mỗi ngƣời. Tuy nhiên gói tín dụng này cũng bộc lộ khá nhiều bất cập, vƣớng mắc, trong đó nổi cộm lên là việc xác định ngƣời có thu nhập thấp thực sự
thì liệu có đủ khả năng trả nợ không, trong khi ngƣời có thu nhập đủ để trả nợ thì lại không thuộc đối tƣợng cho vay của gói 30.000 tỷ này.
Năm 2014, một loạt chính sách/văn bản luật liên quan đến bất động sản đƣợc thông qua. NHNN ban hành Quyết định 21/QĐ-NHNN ngày 02/01/2014, sau đó là Thông tƣ 32/2014/TT-NHNN ngày 18/11/2014 về việc nới lỏng điều kiện lãi suất, thời hạn cho vay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Thông tƣ 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 điều chỉnh giảm hệ số rủi ro cho vay lĩnh vực bất động sản và chứng khoán từ 250% xuống 150%, đồng thời cho ph p tăng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn từ 30% lên 60%, đây đƣợc xem là nhân tố tích cực tác động đến thị trƣờng bất động sản khi mà lĩnh vực này trƣớc đây vốn đang bị kiểm soát chặt chẽ.
Tiếp đến, Quốc hội đã thông qua Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở vào ngày 25/11/2014, hiệu lực từ ngày 01/07/2015 với các quy định nới lỏng điều kiện sở hữu nhà tại Việt Nam đối với ngƣời nƣớc ngoài, đây đƣợc kỳ vọng sẽ là một nhân tố quan trọng giúp thị trƣờng bất động sản trở nên tích cực hơn trong thời gian tới khi có dòng vốn ngoại chảy vào.
4.1.3. Giai đoạn 2015 – 2019
Từ đầu năm 2015, thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam tiếp tục đà phục hồi và tăng trƣởng, đặc biệt là ở quý 1/2015 khi số lƣợng nhà ở đƣợc bán ở các phân khúc (A-B-C). Bên cạnh đó, tổng số lƣợng doanh nghiệp bất động sản đƣợc thành lập và doanh nghiệp đang kinh doanh bất động sản là 4,480 doanh nghiệp (Dựa trên báo cáo phân tích của MBS). Theo báo cáo của Savills, tại TP.HCM số lƣợng căn hộ đƣợc bán trong quý 1/2015 khoảng 4,200 căn, tăng 3% theo quý và 167% theo năm, trong khi đó tại TP. Hà Nội 5,600 căn hộ đƣợc bán tăng 62% theo quý và tăng 200% so với quý 1/2014. Giá bán sản phẩm nhà ở vẫn tiếp tục tăng tiếp nối theo quá trình tăng giá từ quý 2/2014, và tùy theo từng vị trí cụ thể của bất động sản, tuy nhiên theo Savills tính trung bình thì quý 1/2015 tại Hà Nội giá nhà ở tăng 2% theo quý và tại một số quận thì mức giá tăng 11%, một số quận giảm 4%.
Bƣớc sang quý 1/2016, thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam tiếp tục đạt mức tăng trƣởng 3.43% (theo số liệu của Tổng cục Thống kê , đây đƣợc xem là mức tăng trƣởng cao nhất
kể từ năm 2012. Quan điểm điều hành của Bộ Xây dựng trong năm 2016 vẫn là kiểm soát tốt thị trƣờng bằng công cụ chính sách, hƣớng tới đầu tƣ nhiều vào phân khúc nhà xã hội, nhà thƣơng mại quy mô nhỏ, giá bán trung bình. Theo đánh giá của Tập đoàn Jones Land LaShalle Việt Nam (JLL Việt Nam) về thị trƣờng nhà ở, cả TP.HCM và Hà Nội đều tiếp tục ghi nhận những kết quả khả quan. Chỉ tính riêng trong Q1/2016, cả hai thành phố có đến gần 20.000 căn hộ chung cƣ mở bán mới và tổng lƣợng căn hộ bán ra trong quý đạt khoảng 18.000 căn, một con số khá ấn tƣợng so với vài năm trƣớc đây. Thực tế cho thấy, thị trƣờng quý 1 năm 2016 tiếp tục xu hƣớng của năm 2015, rất nhiều dự án ghi nhận tốc độ bán hàng đạt 90% ngay khi mở bán. Giá bán căn hộ tiếp tục xu hƣớng tăng nhƣ mong đợi từ 1-2% theo quý.
4.2. Thực trạng cấu trúc vốn của công ty bất động sản Việt Nam trên sàn HOSE
Theo Hoàng Ly (2016), tính tới ngày 25/01/2016, sàn HOSE chính thức phân ngành các công ty niêm yết theo chuẩn GICS1 và triển khai 10 chỉ số ngành. Theo đó 10 chỉ số ngành bao gồm tài chính, hàng tiêu dùng thiết yếu, bất động sản, công nghiệp, nguyên vật liệu, hàng tiêu dùng, dịch vụ tiện ích, năng lƣợng, chăm sóc sức khỏe, công nghệ thông tin. Theo HOSE, chuẩn phân ngành GICS đƣợc sử dụng để xác định hoạt động kinh doanh chính của mỗi công ty. Theo quy tắc chung, một công ty sẽ đƣợc phân loại vào tiểu ngành nếu doanh thu từ tiểu ngành đó chiếm tối thiểu 60% cơ cấu doanh thu của công ty. Trƣờng hợp công ty kinh doanh đa ngành nghề mà không có tiểu ngành nào đóng góp hơn 60% doanh thu, thì công ty sẽ đƣợc phân vào tiểu ngành tạo ra doanh thu chủ đạo.
Dựa trên tiêu chí phân ngành, tính đến ngày 31/12/2019, có tất cả 45 công ty bất động sản đƣợc niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE . Căn cứ vào số liệu đƣợc tác giả thu thập từ trang web cophieu68, hệ số nợ trong giai đoạn 2010 – 2019 đƣợc trình bày ở bảng bên dƣới:
1 GICS (Global Industry Classification Standards – Chuẩn phân ngành toàn cầu) là chuẩn phân ngành đƣợc phát triển bởi tổ chức MSCI và S&P Dow Jones Indexes - nhằm cung cấp một công cụ đầu tƣ hiệu quả, chi tiết và linh hoạt để nhà đầu tƣ có thể nắm bắt đƣợc những thực tế và thay đổi nhanh chóng của các ngành, lĩnh vực.
Bảng 4.1. Hệ số nợ của công ty bất động sản niêm yết trên sàn HOSE Nợ ngắn hạn/Tổng nợ Tổng nợ/Vốn CSH Tổng nợ / Tổng tài sản Nợ dài hạn / Tổng nợ 2010 0.59 1.23 0.55 0.41 2011 0.63 1.43 0.59 0.37 2012 0.54 1.78 0.64 0.46 2013 0.54 1.78 0.64 0.46 2014 0.49 1.69 0.63 0.51 2015 0.57 1.90 0.65 0.43 2016 0.63 1.82 0.65 0.37 2017 0.68 1.96 0.66 0.32 2018 0.61 1.55 0.61 0.39 2019 0.67 1.76 0.64 0.33
Nguồn: Tính toán của tác giả từ trang web cophieu68
Nguồn: Tính toán của tác giả từ trang web cophieu68 Từ bảng 4.1 và biểu đồ 4.1, có thể thấy rằng về cơ cấu nợ của thì nợ ngắn hạn của các công ty bất động sản luôn lớn hơn nợ dài hạn, dao động từ 54% - 68% trong giai đoạn 2010 – 2019. Theo nguyên tắc tài trợ, việc sử dụng nợ ngắn hạn hay nợ dài hạn còn phụ thuộc vào mục đích tài trợ cho tài sản ngắn hạn hay tài sản dài hạn. Đặc trƣng của các công ty bất động sản là đầu tƣ vào các dự án mang tính dài hạn. Trong giai đoạn 2010- 2019, việc sử dụng chủ yếu nợ ngắn hạn trong cơ cấu nợ phải trả là không hợp lý, vốn ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn sẽ hạn chế khả năng đầu tƣ dài hạn cũng nhƣ chứa đựng nhiều rủi ro về khả năng thanh toán. Tuy nhiên, nhìn lại thực tế tại Việt Nam trong giai đoạn này, doanh nghiệp có nhu cầu về vốn lớn mà khả năng tiếp cận nguồn cung cấp vốn dài hạn bị hạn chế do các tổ chức tín dụng phải tuân theo quy định của NHNN về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn, cũng nhƣ ngân hàng siết chặt hơn đối với cho vay kinh doanh bất động sản; thị trƣờng trái phiếu ở Việt Nam thì vẫn còn chƣa phát triển, việc phát hành trái phiếu mới chỉ áp dụng đƣợc với một số doanh nghiệp lớn. Vì vậy trong cơ cấu nợ phải trả, nợ ngắn hạn thƣờng xuyên chiếm tỷ trọng cao.
Bên cạnh đó, tỷ lệ nợ trên vốn CSH của các công ty bất động sản luôn lớn hơn 1, điều đó cho thấy phần lớn tài sản của các doanh nghiệp bất động sản luôn đƣợc tài trợ. Lý giải cho việc này, theo Trịnh Thị Phan Lan (2013), với đặc thù của ngành bất động sản, các dự án đầu tƣ thƣờng có một số vốn rất lớn, nhƣng đa số các doanh nghiệp lại không có đủ vốn tự có để đầu tƣ dự án. Do vậy, việc dùng vốn vay và huy động vốn từ các nhà đầu tƣ để thực hiện dự án là không thể tránh khỏi. Ngoài ra, hệ số nợ trên vốn CSH của các doanh nghiệp bất động sản nhìn chung có biến động nhƣng không nhiều và có sự tăng trƣởng từ 1.23 (năm 2010 lên 1.76 (năm 2019 . So với các ngành khác thì tỷ lệ nợ trên vốn CSH của doanh nghiệp bất động sản còn ở mức khá cao.
Hình 4.2. So sánh hệ số nợ của các ngành trong năm 2016
Nhóm Ngành Tổng Nợ/ Vốn CSH
Bất
Động Sản 1.82
Cao
Chứng Khoán 1.65 Công Nghệ Viễn Thông 1.41 Dịch vụ - Du lịch 0.64 Dịch vụ công ích 1.27 Dƣợc Phẩm / Y Tế / Hóa Chất 1.27 Giáo Dục 0.57 Hàng không 2.49 Khoáng Sản 1.37 Năng lƣợng Điện/Khí/ 1.68 Ngành Thép 1.45 Nhóm Dầu Khí 0.99 Nhựa - Bao Bì 1.21 Phân bón 1.02 Sản
Xuất - Kinh doanh 1.33
Thực Phẩm 0.98 Thƣơng Mại 1.88 Thủy Sản 2.73 Vận Tải/ Cảng / Taxi 1.04 Vật Liệu Xây Dựng 1.84 Xây Dựng 2 Đầu tƣ phát triển 1.05 Đầu tƣ xây dựng 1.87
Nhìn chung, qua phân tích, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vẫn còn tồn tại một số hạn chế sau:
Thứ nhất, các doanh nghiệp Việt Nam, bao gồm lĩnh vực bất động sản đa phần đều có quy mô không
lớn, chƣa thực sự chú ý đến công tác quản trị tài chính và hoạch định cấu trúc vốn. Khái niệm “cấu trúc vốn tối ƣu” còn khá xa lạ với các doanh nghiệp này, hoặc có biết nhƣng vẫn chƣa đề ra chiến lƣợc thực hiện. Việc lựa chọn nguồn vốn tài trợ cho các nhu cầu phát sinh trong quá trình sản xuất kinh doanh còn mang nhiều cảm tính, chƣa dựa trên các nguyên lý tài chính doanh nghiệp hiện đại.
Thứ hai, thị trƣờng cung cấp vốn cho các doanh nghiệp Việt Nam vẫn chủ yếu là hệ thống ngân hàng
thƣơng mại. Thị trƣờng chứng khoán chƣa thực sự phát triển, chƣa hỗ trợ doanh nghiệp trong việc huy động vốn, đặc biệt là thị trƣờng trái phiếu. Bên cạnh đó, thời gian qua tại Việt Nam đã bắt đầu xuất hiện tên gọi “Quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản”, đây là một mô hình quỹ chuyên đầu tƣ, phát triển và quản lý thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản; ra đời với chức năng là một kênh huy động vốn dài hạn cho thị trƣờng bất động sản. Quỹ này khá phổ biến ở các nền kinh tế phát triển nhƣng ở Việt Nam vẫn mới chỉ dừng ở mức “khái niệm”. Đầu tƣ vào các tài sản dài hạn là đặc thù của ngành, nguồn vốn huy động dài hạn lại bị hạn chế trong khi nhu cầu về vốn lớn, doanh nghiệp bất động sản không còn cách nào khác phải dùng nợ ngắn hạn là chủ yếu trong cấu trúc vốn của mình. Nguyên tắc tài trợ bị vi phạm dẫn đến rủi ro mất cân đối tài chính, khả năng thanh toán ngắn hạn bị giảm sút. Đây chính là thực trạng tại các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.
Thứ ba, công tác kế toán, lập báo cáo tài chính của một số công ty vẫn chƣa đƣợc hoàn thiện. Niêm
yết trên thị trƣờng chứng khoán, các doanh nghiệp bắt buộc phải thực hiện kiểm toán báo cáo tài chính hằng năm, tuy nhiên tại một số doanh nghiệp vẫn chỉ là hình thức, tình trạng giấu lời/giấu lỗ vẫn còn diễn ra.
4.3. Thống kê mô tả các biến
Để xem xét giá trị trung bình chung giữa các biến trong mô hình nghiên cứu, tác giả sử dụng phƣơng pháp thống kê mô tả, chi tiết đƣợc đề cập ở bảng sau: