5. Mức độ phù hợp về mặt hình thức của khóa luận:
4.1.2. Giai đoạn 2012 – 2014
Bƣớc sang năm 2012, tình hình lạm phát đã phần nào đƣợc kiểm soát, NHNN dần nới lỏng chính sách tiền tệ bằng động thái giảm lãi suất, trần lãi suất huy động giảm từ 14%/năm xuống 9%/năm trong một thời gian ngắn. Động thái này sẽ giúp làm giảm lãi suất cho vay cũng nhƣ thúc đẩy tăng trƣởng tín dụng hơn. Chính phủ đã ban hành nghị quyết 13/NQ-CP ngày 10/05/2012 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trƣờng, chỉ đạo NHNN phối hợp với các cơ quan chức năng tiếp tục hạ mặt bằng lãi suất cho vay, thực hiện các biện pháp cơ cấu nợ, tạo điều kiện cho doanh nghiệp đƣợc vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh và sau đó là nghị quyết 73/NQ- CP ngày 07/11/2012 về việc rà soát, tạm dừng hoặc điều chỉnh cơ cấu các dự án, quy mô căn hộ theo hƣớng tăng tỷ lệ các loại hình nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu cũng nhƣ khả năng thanh toán của ngƣời dân, ngoài ra cần có các chính sách hỗ trợ ngƣời thu nhập thấp mua nhà ở nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trƣờng bất động sản.
Nhìn lại thực trạng ngành bất động sản, phần lớn các doanh nghiệp trong ngành đều kinh doanh rất khó khăn, các dự án dang dở vì không thể tiếp cận vốn vay, tồn kho cao, nợ đọng nhiều, tỷ lệ nợ xấu gia tăng mà chủ yếu là nợ xấu bất động sản… Hàng tồn kho cao trong khi thực tế nhu cầu mua nhà của ngƣời dân là vẫn rất lớn nhƣng lại không đủ khả năng để mua, cung không gặp cầu. Điểm yếu lúc này của ngành đã bộc lộ ra, các doanh nghiệp bất động sản chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp mà quên đi phân khúc nhà giá rẻ, nhà cho ngƣời có thu nhập trung bình thấp, dẫn đến lƣợng hàng tồn kho ở phân khúc cao cấp tăng cao mà sức mua lại giảm sút.
Với việc NHNN ban hành Thông tƣ 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ, hay còn gọi là gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, đã giúp thị trƣờng bất động sản trở nên sôi động hơn trƣớc. Hàng loạt doanh nghiệp chuyển đổi dự án từ cao tầng thành thấp tầng, thay đổi kết cấu của dự án nhằm phù hợp với chính sách của Chính phủ hoặc chuyển từ nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội. Ngƣời dân đứng trƣớc cơ hội đƣợc sở hữu nhà của riêng mình, phù hợp với thu nhập của mỗi ngƣời. Tuy nhiên gói tín dụng này cũng bộc lộ khá nhiều bất cập, vƣớng mắc, trong đó nổi cộm lên là việc xác định ngƣời có thu nhập thấp thực sự
thì liệu có đủ khả năng trả nợ không, trong khi ngƣời có thu nhập đủ để trả nợ thì lại không thuộc đối tƣợng cho vay của gói 30.000 tỷ này.
Năm 2014, một loạt chính sách/văn bản luật liên quan đến bất động sản đƣợc thông qua. NHNN ban hành Quyết định 21/QĐ-NHNN ngày 02/01/2014, sau đó là Thông tƣ 32/2014/TT-NHNN ngày 18/11/2014 về việc nới lỏng điều kiện lãi suất, thời hạn cho vay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Thông tƣ 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 điều chỉnh giảm hệ số rủi ro cho vay lĩnh vực bất động sản và chứng khoán từ 250% xuống 150%, đồng thời cho ph p tăng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn từ 30% lên 60%, đây đƣợc xem là nhân tố tích cực tác động đến thị trƣờng bất động sản khi mà lĩnh vực này trƣớc đây vốn đang bị kiểm soát chặt chẽ.
Tiếp đến, Quốc hội đã thông qua Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở vào ngày 25/11/2014, hiệu lực từ ngày 01/07/2015 với các quy định nới lỏng điều kiện sở hữu nhà tại Việt Nam đối với ngƣời nƣớc ngoài, đây đƣợc kỳ vọng sẽ là một nhân tố quan trọng giúp thị trƣờng bất động sản trở nên tích cực hơn trong thời gian tới khi có dòng vốn ngoại chảy vào.