5. Mức độ phù hợp về mặt hình thức của khóa luận:
5.2.2. Với cơ quan quản lý nhà nƣớc
Thiết lập kênh huy động vốn dài hạn cho thị trƣờng bất động sản
Nhìn chung, đến nay thị trƣờng bất động sản đã bắt đầu có những dấu hiệu chuyển biến tích cực hơn cả từ bên trong lẫn chính sách bên ngoài. Tuy nhiên, khi mà nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng vẫn chủ yếu là vốn ngắn hạn thì một thực tế cần phải thừa nhận rằng thị trƣờng bất động sản đang thiếu trầm trọng nguồn cung vốn dài hạn.
Việc thiếu nguồn vốn dài hạn khiến cho thị trƣờng bất động sản Việt Nam bế tắc, rơi vào phƣơng thức làm ăn manh mún, lấy ngắn vá dài, dễ rơi vào bất ổn. Do vậy khóa luận đề xuất Chính phủ cần thiết lập kênh huy động vốn dài hạn cho thị trƣờng bất động sản nhƣ phát triển thị trƣờng trái phiếu doanh nghiệp, hình thành quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản.
Phát triển thị trƣờng trái phiếu doanh nghiệp
Thứ nhất, chính phủ cần xây dựng một hệ thống pháp lý hiệu quả nhằm khuyến khích phát hành trái
phiếu doanh nghiệp, đơn giản hóa các tiêu chuẩn niêm yết để tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu ra công chúng.
Thứ hai, phát triển các định chế tài chính trung gian, các nhà đầu tƣ chuyên nghiệp và các nhà tạo lập
thị trƣờng nhằm tăng tính thanh khoản cho thị trƣờng. Thanh khoản gia tăng sẽ thu hút các nhà đầu tƣ chú ý hơn đến hoạt động phát hành trái phiếu của doanh nghiệp. Đối với nhà đầu tƣ cá nhân, việc mua trái phiếu doanh nghiệp chủ yếu nhằm mục đích hƣởng lãi. Đối với nhà đầu tƣ tổ chức (công ty chứng khoán, ngân hàng, quỹ đầu tƣ…), ngoài mục đích hƣởng lãi, đây còn là hoạt động đa dạng hóa danh mục đầu tƣ. Thông qua hoạt động kinh doanh mua bán của mình, các nhà đầu tƣ tổ chức trở thành nhà tạo lập thị trƣờng, nâng cao tính thanh khoản và phát triển thị trƣờng trái phiếu doanh nghiệp.
Thứ ba, đa dạng hóa các loại trái phiếu với lãi suất, thời hạn, loại tiền khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu của từng doanh nghiệp.
Thứ tư, có các biện pháp khuyến khích doanh nghiệp phát hành trái phiếu quốc tế nhằm thu hút nguồn
vốn nƣớc ngoài.
Hình thành quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản (REIT)
Quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản (Real estate investment trust - REIT) là một mô hình quỹ chuyên đầu tƣ, phát triển và quản lý thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản (văn phòng, trung tâm thƣơng mại, căn hộ…). Đặc điểm của quỹ này là đầu tƣ vào những bất động sản đã hình thành, đi vào hoạt động và đang tạo ra thu nhập tƣơng đối ổn định từ hoạt động cho thuê. Mục đích thành lập REIT để tạo ra một kênh huy động vốn mới cho lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh việc đầu tƣ trực tiếp vào các dự án hoặc mua cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tƣ có thể mua chứng chỉ quỹ phát hành của REIT. Hình thức đầu tƣ vào REIT nhìn chung có rủi ro thấp hơn so với đầu tƣ vào các công ty kinh doanh dự án bất động sản mới trong khi mức chi trả cổ tức thƣờng cao hơn nhiều so với công ty này. Do tính ổn định của nguồn thu nhập từ các bất động sản, REIT thích hợp với nhà đầu tƣ lâu dài hơn ngắn hạn.
Một đặc điểm nổi bật của quỹ tín thác bất động sản là có thể huy động vốn từ mọi chủ thể trong nền kinh tế, từ tổ chức đến cá nhân nhỏ lẻ, tạo điều kiện cho các nhà đầu tƣ với số vốn nhỏ vẫn có thể tham gia đầu tƣ vào các dự án quy mô lớn. Với nguồn vốn dài hạn, REIT có thể mua lại các dự án của các công ty trong ngành, tăng tính thanh khoản cho thị trƣờng cũng nhƣ thúc đẩy hiệu quả kinh doanh, cải thiện cấu trúc vốn của các công ty,
giảm sự phụ thuộc của thị trƣờng bất động sản vào nguồn vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thƣơng mại. Mô hình quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản đã phổ biến ở các nền kinh tế phát triển, tuy nhiên tại Việt Nam chƣa đƣợc biết đến rộng rãi và mới chỉ có một số quỹ đầu tƣ nƣớc ngoài thực hiện hoạt động đầu tƣ này. Khóa luận đề xuất các cơ quan chức năng cần sớm thiết lập hành lang pháp lý, cơ chế chính sách để quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản trong nƣớc có thể đi vào hoạt động.
Hình 5.1. Sơ đồ mô hình hoạt động của quỹ tín thác bất động sản
Nguồn: PVComCapital