7. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
2.2.5. Đảm bảo tiền vay
Quản trị tín dụng về đảm bảo tiền vay xác định các trƣờng hợp có thể cho vay tín chấp, đƣa ra giới hạn những tài sản nào chấp nhận để làm tài sản đảm bảo, những tài sản nào hạn chế nhận, cách định giá tài sản đảm bảo và mức cho vay so với giá trị định giá. Các chi nhánh thuộc hệ thống MHB thực hiện các biện pháp đảm bảo tiền vay theo Quyết định của Hội đồng quản trị phù hợp với Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch đảm bảo và các quyết định có liên quan của NHNN.
BẢNG 2.7 Dƣ nợ theo phƣơng thức đảm bao tiền vay tại MHB giai đoạn 2010-2014 Dƣ nợ phân loại theo phƣơng thức bảo đảm Số tiền Tỉ trọng
(%) (tỉ đồng)
Bảo đảm bằng QSDĐ và TSGLVĐ của ngƣời vay 12.365 41,42
Bảo đảm bằng QSDĐ và TSGLVĐ của bên thứ ba 8.860 29,68
Bảo đảm bằng QSDĐ và TSGLVĐ hình thành từ vốn vay 1.761 5,90
Bảo đảm bằng tài sản khác 149 0,50
Không có tài sản đảm bảo 6.717 22,50
Tổng dƣ nợ 29.853 100
MHB không lựa chọn tất cả tài sản thuộc danh mục tài sản quy định của pháp luật làm tài sản đảm bảo tiền vay. MHB hạn chế nhận các tài sản có giá trị giảm dần theo thời gian: xe, máy móc thiết bị,.. mà chỉ ƣu tiên nhận tài sản đảm bảo là bất động sản. Dƣ nợ phân loại theo phƣơng thức bảo đảm nợ vay tại thời điểm 31/12/2014 cho thấy: dƣ nợ đƣợc bảo đảm bằng bất động sản chiếm 78 % tổng dƣ nợ, dƣ nợ đƣợc bảo đảm bằng tài sản khác: xe, GTCG, vàng,…chiếm tỉ trọng khoảng 1% , còn lại là dƣ nợ không có tài sản đảm bảo 22%.
Cho vay có bảo đảm bằng bất động sản:
-Về định giá tài sản: Nhằm thực hiện chính sách khách hàng, nâng cao khả năng
cạnh tranh với các ngân hàng khác, MHB chấp nhận việc định giá tài sản thế chấp theo giá thị trƣờng căn cứ giá chuyển nhƣợng hợp lý của chính tài sản cần định giá hoặc giá chuyển nhƣợng của tài sản so sánh có các đặc điểm tƣơng tự nhân với tỉ lệ khấu trừ tối thiểu 20% giá thị trƣờng. Tỉ lệ cho vay so với giá trị tài sản thế chấp tối đa là 50% đối với tài sản tọa lạc tại các TP loại 1 và 60% đối với tài sản tọa lạc tại các Tỉnh, Thành phố còn lại. Việc định giá còn đƣợc kiểm chứng bởi bên thứ ba là Công ty cổ phần Bất động sản và Xây dựng nhà MêKong đảm bảo việc định giá khách quan và phản ánh đúng giá trị thực.
-Cho vay có bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba:. Trong thời gian chờ đợi phán
quyết của Tòa án Nhân dân Tối cao và Bộ Tƣ pháp về việc số hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba bị tòa tuyên vô hiệu, MHB chỉ nhận tài sản đảm bảo của bên thứ ba trong các trƣờng hợp: tài sản đảm bảo nợ đã hoặc đang đƣợc đảm bảo nghĩa vụ tại MHB hoặc tài sản đảm bảo nợ đảm bảo cho nghĩa vụ mới tại MHB thuộc các đối tƣợng: Bên thứ ba có quan hệ là cha, mẹ, anh, chị, em ruột (của bên vợ và chồng), vợ, chồng, con của khách hàng vay; Bên thứ ba là thành viên (sáng lập hay góp vốn) theo điều lệ Doanh nghiệp của khách hàng là doanh nghiệp; Bên thứ ba là cha, mẹ, anh, chị, em ruột (của bên vợ và chồng), vợ, chồng, con của thành viên (sáng lập hoặc góp vốn) theo điều lệ Doanh nghiệp dùng tài sản bảo lãnh cho khách hàng là Doanh nghiệp vay vốn ngân hàng.
-Cho vay có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay: thƣờng đƣợc áp dụng
trong trƣờng hợp khách hàng vay để mua nhà, nhận chuyển nhƣợng QSDĐ và đảm bảo bằng chính tài sản đó hoặc doanh nghiệp, cá nhân vay vốn để xây dựng các công trình và
bảo đảm bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai trên đất. Trong trƣờng hợp này MHB định giá QSDĐ và công trình sẽ hình thành căn cứ vào giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ pháp lý của dự án, giải ngân theo tiến độ thi công đồng thời kiểm soát quá trình thi công, nghiệm thu, thanh quyết toán, hoàn công để cùng khách hàng thực hiện việc công chứng hợp đồng thế chấp bổ sung và đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định sau khi tài sản hình thành từ vốn vay đƣợc hoàn công. Tuy nhiên, vấn đề thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai vẫn còn bất cập. Nghị định 163/2006/NĐ-CP hoàn toàn thừa nhận sự tồn tại của tài sản hình thành trong tƣơng lai. Nhƣng theo luật nhà ở và luật công chứng thì giao dịch bảo đảm phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất. Dù Bộ Tƣ Pháp đã có công văn số 2057/BTP- HCTP ngày 09/05/2007 hƣớng dẫn các phòng công chứng : “Các Phòng công chứng cần căn cứ từng trƣờng hợp cụ thể để chứng nhận các hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho ngƣời dân và doanh nghiệp.” Từ đó dẫn đến việc công chứng hợp đồng thế chấp đối với loại tài sản này chƣa thống nhất giữa các phòng công chứng, đặc biệt là cách hiểu khác nhau giữa phòng công chứng tƣ nhân và phòng công chứng Nhà nƣớc, cũng gây ra nhiều khó khăn trong việc tiến hành thủ tục nhận tài sản đảm bảo khoản vay.
-Vấn đề tồn tại: Để đảm bảo tài sản thế chấp không nằm trong quy hoạch giải tỏa,
không tranh chấp, không kê biên để thi hành án, không thuộc diện nhà ở chính sách xã hội thì MHB yêu cầu khách hàng cung cấp Đơn xác nhận tình trạng nhà đất về các vấn đề nêu trên. Tuy nhiên, việc xác nhận tình trạng quy hoạch giải tỏa không còn thuộc chức năng của Phƣờng nên Ngân hàng thƣờng phải hỏi thông tin tại Phòng quản lý đô thị hoặc UBND Quận, và thời gian trả lời thông thƣờng từ 15 đến 20 ngày làm việc. Điều này ảnh hƣởng lớn đến việc đáp ứng nhu cầu vốn cấp thiết cho khách hàng. Bên cạnh đó, việc nhận bất động sản làm tài sản đảm bảo cũng gặp phải một số khó khăn, hạn chế do tình trạng đóng băng của thị trƣờng bất động sản làm cho một khối lƣợng lớn bất động sản có giá trị lớn hơn giá trị các khoản vay bị phong tỏa trong ngân hàng, do đó các ngân hàng cần đƣợc hỗ trợ, xử lý để thu hồi nợ đối với những tài sản đang đảm bảo cho dƣ nợ xấu, nợ quá hạn. Tuy nhiên, hiện nay việc xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ vay gặp nhiều vƣớng mắc do ngân hàng chƣa đƣợc trao quyền để tự xử lý tài sản đảm bảo nợ vay trong
khi việc phối hợp, hỗ trợ của các cơ quan chức năng có liên quan trong quá trình xử lý tài sản không thuận lợi, tốn nhiều công sức và thời gian.
Cho vay không có đảm bảo bằng tài sản:
Cho vay không có đảm bảo bằng tài sản đƣợc áp dụng đối với khách hàng truyền thống, có uy tín, có kết quả chấm điểm xếp hạng tín dụng nội bộ từ A trở lên, thỏa các điều kiện cụ thể: có tín nhiệm với MHB, không có nợ gốc quá hạn hoặc chậm trả lãi vốn vay đối với MHB và các TCTD khác; có dự án đầu tƣ hoặc phƣơng án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi, có khả năng hoàn trả nợ hoặc có dự án, phƣơng án phục vụ đời sống khả thi; có khả năng tài chính và các nguồn thu hợp pháp có khả năng thu đƣợc trong thời hạn vay vốn để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho MHB; cam kết thực hiện biện pháp bảo đảm bằng tài sản theo yêu cầu của MHB nếu sử dụng vốn vay không đúng cam kết; cam kết trả nợ trƣớc hạn nếu không thực hiện các biện pháp bảo đảm bằng tài sản. Đối với khách hàng là tổ chức kinh tế, ngoài các điều kiện nêu trên, còn phải có kết quả sản xuất kinh doanh có lãi trong 2 năm liền kề với thời điểm xem xét cho vay.
Qua đó cho thấy, quản trị tín dụng đối với tài sảm bảo đảm nợ vay đã hƣớng dẫn những tài sản nào đƣợc chấp nhận làm tài sản bảo đảm, những tài sản nào cần hạn chế và những trƣờng hợp đƣợc cho vay không có tài sản đảm bảo. Bất động sản dùng làm tài sản đảm bảo đƣợc MHB chấp thuận khá đa dạng từ QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của bên đi vay hoặc bên thứ ba, tài sản hình thành từ vốn vay,…. Tuy nhiên, giá trị định giá so với giá thị trƣờng và tỉ lệ cho vay so với giá trị tài sản bảo đảm đƣợc MHB xác định khá thận trọng và chặt chẽ dẫn đến cùng tài sản đảm bảo nhƣng số tiền cho vay tại MHB thấp hơn các ngân hàng khác, điều này đã ảnh hƣởng đến việc tăng trƣởng tín dụng của MHB. Bên cạnh đó, các vƣớng mắc trong quá trình nhận và xử lý tài sản đảm bảo nợ vay: hỏi thông tin quy hoạch, nhận tài sản thế chấp của bên thứ ba, công chứng tài sản thế chấp hình thành trong tƣơng lai, xử lý tài sản khi phát sinh nợ xấu,…do các nguyên nhân khách quan cũng làm hạn chế tốc độ tăng trƣởng tín dụng của MHB.