4. Kết cấu của luận văn
1.4.1. Kinh nghiệm của Mỹ
Năm 2007-2008, chính sách tín dụng của Mỹ đối với TTBĐS là sử dụng công cụ chính sách lãi suất thấp và cho vay dưới chuẩn.
Trong vòng hơn 9 năm, từ năm 1997 đến cuối năm 2006, giá BĐS tại Mỹ tăng liên tục, khoảng 20% mỗi năm. Người dân vay ngân hàng mua BĐS năm nay thì sang năm bán đi là có lãi. Điều này thúc đẩy người dân đổ xô vào mua bán BĐS kiếm lời, kéo theo TTBĐS tăng trưởng chóng mặt. Trong khi đó, chính sách tín dụng của Mỹ là thực hiện chính sách lãi suất thấp và cho vay dưới chuẩn. Chính sách này tạo điều kiện cho người dân Mỹ đổ xô mua BĐS, vì không cần nguồn vốn lớn nhưng vẫn có thể đầu tư kiếm lời.
Nền kinh tế Mỹ phụ thuộc rất nhiều vào sức mua và mức độ ổn định của tín dụng BĐS, một phần chi tiêu lớn và thiết yếu của dân cư. Do đó, các khoản nợ do tín dụng BĐS xáo trộn thực sự là nỗi lo. Trong khi đó, người mua BĐS bằng tín dụng dưới chuẩn phần đông có thu nhập thấp. Hỗ trợ trực tiếp nhất là tín dụng bắc cầu với lãi suất thấp, ổn định, nhưng đây là phương án khó khả thi.
Các khoản tín dụng BĐS ở Mỹ thường có thời gian đáo hạn rất dài, có thể tới 30-50 năm. Kế hoạch hỗ trợ tài chính nếu có thể thực hiện với nhiều người cũng chỉ được ấn định trong 5 năm. Tình hình sốc chi trả tăng vọt sẽ tái diễn sau 5 năm nữa, đó là với những người mua nhà may mắn. Số còn lại thì chưa có giải pháp nào.
Mặc dù, vai trò Nhà nước của Chính phủ Mỹ trong điều tiết, hỗ trợ và phòng ngừa rủi ro tài chính là khá lớn, nhưng cũng không thể đặt ra các tiền lệ can thiệp vào nền kinh tế, không có cách gì can thiệp để ép buộc các công ty BĐS tín dụng.
Theo tính toán, có thể chương trình này sẽ áp dụng với 1,2 triệu người. Phương thức chính là: Ấn định mức lãi suất thanh toán trong khoảng thời gian chương trình diễn ra và giúp tài trợ để đổi sang loại tài sản có mức giá phù hợp hơn. Mục tiêu cũng chỉ để tránh sự hỗn loạn lan tỏa thành quy mô lớn hơn trong việc siết nợ bán BĐS đang có xu hướng tăng vọt.
Kết quả, người vay đang lâm vào tình thế khó khăn. Khoảng 2 triệu tài sản dưới chuẩn đã bị tái xác định lãi suất thanh toán từ khoảng 7%/năm cho hợp đồng dài hạn, lên mức cao hơn nhiều trong những năm tới. Nhiều người sẽ phải đứng đường, từ giữa tài sản của mình vì không thể trả nổi mức lãi suất hàng tháng. Nguyên việc xác định đúng đối tượng cần hỗ trợ cũng rất khó khăn. Do vậy, điều bất cập là, những nỗ lực này có thể chệch mục tiêu đề ra và trở thành sự hỗ trợ cho những người đầu cơ BĐS.
TTBĐS tại Mỹ đã ghi nhận 3 triệu khoản vay lãi suất biến động có tới gần 19% đã rơi vào nợ quá hạn. 4,72% trong tổng số các khoản vay đã rơi vào chu trình phát mại tài sản. Khó khăn của TTBĐS lớn nhất thế giới này sẽ làm cho quá trình phục hồi kinh tế không những gặp khó khăn mà còn đứng ở ngưỡng suy thoái nghiêm trọng.
Thống kê từ năm 1997 đến năm 2007, bình quân mỗi năm Mỹ xây đựng được gần 200 triệu m2 nhà ở. Thời điểm trước khủng hoảng (năm 2007), Mỹ có 17.958.000 ngôi nhà bỏ không, trong đó có đến 13.276.000 ngôi nhà bỏ không suốt năm.
Với chính sách tín dụng cho thị trường, Mỹ đã phải trải qua cuộc khủng hoảng tài chính lớn, bắt nguồn từ sự gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua bán nhà ở thông qua kỹ thuật “chứng khoán hoá bất động sản thế chấp” trong khi hệ thống kiểm soát không theo kịp và việc cho vay mua nhà ở dễ dãi dưới chuẩn lôi kéo các nhà đầu tư và người dân đổ xô vào kinh doanh BĐS đẩy bong bóng của TTBĐS Mỹ bùng nổ.
Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng BĐS:
Bùng nổ cho vay nợ dưới chuẩn: Một phần nguyên nhân đáng kể dẫn đến khủng hoảng tín dụng BĐS là vụ khủng hoảng tín dụng nhà ở dưới chuẩn trong những tháng cuối năm 2007.
Xuất phát từ việc mất cân đối cung cầu nguồn vốn, các nguồn vốn thừa trên thị trường không được sử dụng hiệu quả. Các tổ chức cho vay nhận thấy cho vay dưới chuẩn là giải pháp để tối đa hóa lợi nhuận vì cho vay dưới chuẩn có mức lãi suất cao hơn các hình thức cho vay khác nên nhiều ngân hàng đã tiến hành cho vay dưới chuẩn.
Trong khi đó, Cục dự trữ liên bang Mỹ liên tục hạ lãi suất khiến chi phí vốn rẻ. Nhiều người đã đổ tiền bạc vào TTBĐS vì họ cho rằng đầu tư vào lĩnh vực này sẽ mang lại những khoản lợi nhuận cao hơn các lĩnh vực khác. Số người mua ngày một gia tăng, cầu vượt cung đã đẩy giá đã tăng lại còn tăng cao hơn.
Với giá BĐS tăng liên tục, lãi suất cho vay thấp cùng với sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường, nhiều doanh nghiệp BĐS đã săn sàng cho vay không cần tiền đặt cọc, cũng không cần người đi vay phải chứng tỏ rõ ràng về khả năng trả nợ. Với cách cho vay quá dễ dàng, thì những người trước đây bị xếp hạng không đạt chuẩn có thể tiếp cận một cách dễ dàng với các nguồn tín dụng, được vay trả góp một cách thoải mái. Từ đấy có rất nhiều khách hàng trước đây chưa hề có lý lịch vay mượn, hoặc có lý lịch yếu vì từng chậm trả nợ, hoặc không đủ khả năng trả góp hàng tháng cho đến những người từng bị phá sản… cũng có thể tiếp cận nguồn vay và trở thành chủ nhân của những ngôi nhà lớn với những khoản vay lớn.
Nguồn tài trợ BĐS tại Mỹ gia tăng mạnh. Trước đây nguồn tín dụng BĐS chủ yếu là từ các ngân hàng với các ràng buộc gắt gao về luật lệ hoạt động ngân hàng. Lượng tiền cho vay có hạn do các nguồn cung tiền cho vay của các ngân hàng phụ thuộc rất nhiều vào lượng tiền ký gửi của khách hàng, và chỉ một phần trong số tiền này được dùng cho vay BĐS do yêu cầu quản lý rủi ro tín dụng.
Với sự ra đời và phát triển mạnh mẽ của thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp và cao hơn nữa là nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản vay cầm cố thế chấp trên đã có thêm rất nhiều đối tượng tham gia tài trợ cho BĐS như các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các quỹ hưu trí, các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Theo đó, lượng vốn đổ vào cho vay BĐS tăng lên rất nhiều và tính thanh khoản của các khoản cho vay này cũng tăng lên.
Hậu quả của khủng hoảng tín dụng BĐS tại Mỹ
Cuộc khủng hoảng tín dụng BĐS tại Mỹ đã để lại cho nền kinh tế Mỹ và nền kinh tế toàn cầu những hậu quả rất lớn. TTBĐS và thị trường chứng khoán bị ảnh hưởng nặng nề. Thị trường trái phiếu hình thành từ chứng khoán hóa BĐS bị mất khả năng thanh toán.
Ngành xây dựng Mỹ góp 15% GDP có thể bị cắt giảm xuống còn một nửa sản lượng và cắt giảm 1-2 triệu công việc. Rất nhiều ngân hàng và các quỹ đầu tư, không chỉ ở Mỹ mà các nước khác trên thế giới, rơi vào tình trạng thua lỗ nặng và phá sản. Tình trạng mua bán và sáp nhập các ngân hàng các công ty diễn ra liên tục. Nhiều ngân hàng lớn trên thế giới đã bị quốc hữu hóa.
Tháng 9/2007, số vụ giao dịch nhà đất thành công trong tháng này đã giảm 8% so với 5,04 triệu vụ giao dịch tháng trước, tỷ lệ các hợp đồng giao dịch bị hủy là 50%. Giá nhà đất cũng giảm khoảng 4,2% kể từ năm 2006 (từ 234.000 USD xuống còn 211.000 USD).
Những công ty tài chính của Mỹ như Bear Stearns, Lemah Brother, Countrywide Financial và IndyMac đã vỡ nợ hoặc bị mua lại. Nhiều tập đoàn khác như Fannie Mae, Freddie Mac, Washington Mutual, Citigroup, AIG và Wachovia4 trong cảnh khó khăn và Chính phủ đã ra tay bằng việc mua cổ phiếu ưu đãi và quốc hữu hoá để cung cấp vốn cho các tổ chức này. Các định chế tài chính nước ngoài đang có mức độ liên quan rất cao tới các tổ chức cho vay khổng lồ ở Mỹ. Ước tính, khoảng 50% các loại chứng khoán được phát hành từ các khoản nợ cho vay cầm cố ở Mỹ hiện nằm trong tay các nhà đầu tư nước ngoài.
Cùng lúc các ngân hàng đầu tư Mỹ như Merrill Lynch và Citigroup phải gánh những khoản thâm hụt tài sản do nợ xấu ở thị trường Mỹ, ngân hàng khổng lồ mang quốc tịch Thụy Sỹ UBS và Ngân hàng IKB Deutsche Industriebank của Đức cũng ở trong tình trạng tương tự. Deutsche Bank thua lỗ tổng cộng 2,5 tỷ euro trong quý I/08. Tại Norway, 8 ngân hàng đã công bố thua lỗ ít nhất 125 triệu USD vì đầu tư vào các loại chứng khoán bất động sản của Mỹ. Vì khủng hoảng thanh khoản,
một ngân hàng lớn của Anh là Northern Rock đã bị Chính phủ nước này quốc hữu hóa vào tháng 2/2008.