4. Kết cấu của luận văn
3.3.3. Tính phù hợp
* Chính sách tín dụng đối với TTBĐS giai đoạn 2017-2019 đã đáp ứng tính phù hợp với bối cảnh chung của TTBĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung.
Mục tiêu của chính sách tín dụng đối với TTBĐS Việt Nam giai đoạn từ 2017-2019 đã đáp ứng với nhu cầu của thực tiễn. Đây là thời điểm TTBĐS vừa mới phục hồi sau một cuộc khủng hoảng nóng kéo dài và quá trình bị đóng băng 2011- 2013. Bảng 3.4. Các chỉ số kinh tế. Năm 2017 2018 2019 Tổng sản phẩm trong nước (GDP) (%) 6,81 7,08 7,02 Lạm phát (%) 2,79 3,54 3,53
Tổng kim ngạch xuất khẩu (tỷ USD) 517 480 428,3
(Nguồn: Tổng cục thống kê Việt Nam)
Trong thời điểm chính sách tín dụng chính thức có hiệu lực đối với TTBĐS, tổng quan nền kinh tế chung tăng trưởng ổn định. Cụ thể, tổng sản phẩm trong nước (GDP) tiếp tục ở mức cao, đạt kết quả 7,02% năm 2019; 7,08% năm 2018; 6,81% năm 2017.
Tổng kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hóa năm 2019 tăng 10,7% so với năm 2018, đạt là 517 tỷ USD; năm 2018 đạt hơn 480 tỷ USD, năm 2017 là 428,3 tỷ. Lạm phát được kiểm soát, CPI bình quân tăng ở mức 2,79% năm 2019; năm 2018 là 3,54%; năm 2017 là 3,53%.
* Chính sách tín dụng đối với TTBĐS giai đoạn 2017 -2019 đã đáp ứng tính phù hợp với diễn biến mới của TTBĐS.
TTBĐS từ năm 2016 đã bắt đầu hình thành các yếu tố mới như sự xuất hiện và phát triển sôi động của các dòng sản phẩm như căn hộ du lịch… thu hút nguồn tiền đầu tư lớn.
Phân khúc đất nền tại các tỉnh cũng ghi nhận hoạt động giao dịch lớn, sôi động, giá cả tăng. Dòng tiền đổ vào lĩnh vực BĐS tăng mạnh.
Trong khi đó, nguồn vốn chủ yếu của doanh nghiệp BĐS và nhà đầu tư đều đến từ phía ngân hàng. Chính vì vậy, mục tiêu của chính sách giai đoạn này chủ yếu
hướng tới siết tín dụng vào TTBĐS, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường (Hộp 3.1).
Hộp 3.1
“Đứng từ góc độ ngân hàng, những động thái của NHNN trong việc đưa ra chính sách tín dụng đối với TTBĐS như hiện tại là hoàn toàn phù hợp để đảm bảo cho an toàn hệ thống. Bởi vì rủi ro ngân hàng lớn nhất đến từ rủi ro hệ thống. Chỉ cần một ngân hàng sa đà vào cho vay bất động sản bị vỡ trận sẽ kéo theo cả hệ thống ngân hàng sụp đổ. Mà hệ thống ngân hàng sụp đổ kéo theo cả nền kinh tế sụp đổ. Hành động của NHNN phát tín hiệu, ra văn bản thậm chí kiểm soát các ngân hàng thương mại liên quan cho vay bất động sản là hoàn toàn hợp lý”.
- TS. Vũ Đình Ánh-
* Chính sách tín dụng đối với TTBĐS giai đoạn 2017-2019 hướng tới đẩy mạnh phân khúc nhà ở thực.
Trong cơ cấu tỷ lệ đảm bảo an toàn, phân khúc NƠXH, nhà thương mại giá rẻ hay nhà ở cá nhân có mức vay từ 1,5 tỷ đồng trở xuống, giữ hệ số rủi ro 50%. Con số này được đưa ra nhằm thúc đẩy phân phúc đáp ứng nhu cầu ở thực lớn, phù hợp với nhu cầu ở của người dân và thích hợp với khả năng tài chính. Trong khi đó, cho vay cá nhân có dư nợ từ 4 tỷ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro với lộ trình năm 2020 là 120% và năm 2021 là 150%. Chỉ số này nhằm hạn chế khoản tiền đầu cơ đổ vào phân khúc như căn hộ du lịch, căn hộ cao cấp…
NHNN cũng có các chính sách thứ tự ưu tiên các mục tiêu phù hợp như: quy định về tỷ lệ an toàn, giới hạn cho vay lên đầu tiên. Sự khủng hoảng của TTBĐS trước đó (điển hình như giai đoạn 2011-2013) đến từ nguyên nhân chính là sự thả nổi rộng rãi của các NHTM khi đổ tiền vào BĐS. Điều này đã được thay đổi bằng động thái, kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn vay vào TTBĐS.
Ngoài ra, NHNN cũng đã đặt ra các công cụ về phát triển chính sách nhà ở nhằm tạo ra nhu cầu thực trên thị trường, góp phần tạo ra bệ đỡ thanh khoản tốt.
Các công cụ của chính sách này đều nằm trong các quy định của pháp luật, trong bối cảnh điều hành chính sách chung về tiền tệ, tài chính.