4. Kết cấu của luận văn
3.4. Nguyên nhân của hạn chế
* Nguyên nhân chủ quan
Thứ nhất, những hạn chế phát sinh trên TTBĐS xuất phát từ bản thân chính sách tín dụng trong giai đoạn 2017-2019. Cụ thể, chính sách tín dụng có sự điều chỉnh nhiều lần. Trong khi đó, việc triển khai thực hiện dự án là kế hoạch mang tính
trung và dài hạn. Những động thái thay đổi nhất là quy định về tỷ lệ vay vốn tín dụng và rủi ro trong chính sách đã tác động và ảnh hưởng đến các chủ thể tham gia TTBĐS như doanh nghiệp, nhà đầu tư, khách hàng mua để ở và ảnh hưởng cung cầu. Tác động của chính sách tín dụng dù chỉ là trên dự thảo nhưng đã có ảnh hưởng trước đối với TTBĐS.
Ngoài ra, sự điều chỉnh nóng của chính sách tín dụng khiến cho thị trường khó kịp phản ứng, độ mở của nền kinh tế thấp gây ra những hệ lụy phát sinh, tạo ra sự lách luật của các doanh nghiệp với ngân hàng. Nếu vấn đề này không kiểm soát chặt chẽ có thể dẫn tới hệ lụy đổ vỡ. Điều này xuất phát từ hoạt động nghiên cứu, đánh giá, khảo sát TTBĐS chưa rõ ràng.
Thứ hai, việc thực hiện chính sách tín dụng chưa hiệu quả còn xuất phát từ khâu tổ chức, thực hiện. Các NHTM chưa nghiêm chỉnh thực hiện, dẫn tới các hình thức lách luật như tiếp tục cho vay, hoặc chuyển việc cho vay BĐS thông qua hình thức mua trái phiếu của doanh nghiệp BĐS.
Năng lực thực hiện của các đơn vị thực thi chính sách tín dụng BĐS còn nhiều hạn chế dẫn tới các chính sách về hỗ trợ NƠXH vẫn chưa chạm được đến tay người dân, thủ tục hành chính rườm rà. Ngay cả phía doanh nghiệp BĐS cũng khó tiếp cận được với chính sách ưu đãi về NƠXH.
Thứ ba, khâu đánh giá, tổ chức kiểm tra từ phía NHNN chưa rõ ràng, minh bạch, dẫn tới tình trạng lách luật của NHTM. Phản hồi từ phía doanh nghiệp BĐS, các chuyên gia về chính sách tín dụng chưa hiệu quả nhưng việc sửa chữa, khắc phục hay thay đổi từ phía NHNN còn chậm. Các doanh nghiệp (chủ thể quan trọng trên TTBĐS) chưa được đóng góp ý kiến sâu (Hộp 3.7).
Hộp 3.7
“Cho vay tín dụng ở Việt Nam đối với lĩnh vực bất động sản vẫn cao quá so với các nước. Tín dụng đương nhiên vẫn cần phải có nhưng mặt quản lý thì phải xem xét. Quản lý của ta còn yếu. Cơ chế thế chấp để vốn hóa bất động sản cũng có vấn đề. Giao dịch bất động sản trong tương lai dù có cơ chế bảo lãnh nhưng vẫn còn nhiều vấn đề".
* Nguyên nhân khách quan
Thứ nhất, xuất phát từ nội tại bản thân TTBĐS Việt Nam vẫn còn non trẻ, dễ tổn thương trước các tác động. Các chủ thể tham gia TTBĐS chưa chuyên nghiệp.
Thứ hai, hệ thống thông tin, giao dịch chưa minh bạch, rõ ràng và công khai. Hệ thống thông tin, dự báo về tình hình TTBĐS chưa đầy đủ, thiếu minh bạch. Chưa có hệ thống quản lý và thống kê dữ liệu về sở hữu BĐS, giao dịch BĐS đồng bộ để đáp ứng nhu cầu công tác quản lý nhà nước từ Trung ương tới địa phương về lĩnh vực BĐS.
Một số hoạt động giao dịch trên các phân khúc như đất thổ cư hoặc thị trường thứ cấp căn hộ không được thống kê đầy đủ và ghi nhận trên hệ thống dữ liệu. Tình trạng giao dịch ngầm diễn ra phổ biến, dẫn tới các số liệu thống kê về TTBĐS chưa rõ ràng.
Thứ ba, TTBĐS phát triển thiếu minh bạch, từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án đến giao dịch BĐS.
Thứ tư, hành lang pháp lý cho TTBĐS còn nhiều bất cập. Trong giai đoạn 2016 -2019, nhiều loại hình BĐS đã ra đời như condotel, officetel nhưng hành lang pháp lý cho loại hình này vẫn chưa rõ ràng. Khi thiếu đi hành lang pháp lý rõ ràng khiến cho TTBĐS gặp nhiều khó khăn.
Thứ năm, TTBĐS vẫn còn gặp nhiều điểm nghẽn tín dụng. Do những khó khăn về mặt hành chính, cơ cấu nguồn vốn vào TTBĐS chưa đồng đều, tập trung vào nguồn vốn mạnh để đáp ứng quá trình sản xuất, giao dịch trên thị trường. Dẫn tới, nhiều doanh nghiệp BĐS không tiếp cận được nguồn vốn chính thống của ngân hàng. Nhiều kênh huy động vốn gặp cản trở từ quy định của pháp luật như các văn bản quy phạm pháp luật về đặt cọc, ký quỹ thông qua hình thức bán tài sản hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, các quy định pháp luật liên quan đến TTBĐS được quy định tại nhiều văn bản quy phạm khác nhau, do nhiều Bộ, ngành chủ trì soạn thảo, nên dẫn tới có những nội dung còn thiếu hoặc chưa thống nhất. Một số quy định giữa các Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đang chồng chéo, chưa có sự rõ ràng thống nhất đồng bộ nên cũng đã có ảnh hưởng đến TTBĐS.
CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY