4. Kết cấu của luận văn
2.1. Phương pháp thu thập thông tin, số liệu
2.1.1. Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp
Sử dụng phiếu điều tra xã hội về ảnh hưởng của chính sách tín dụng đối với các chủ thể tham gia TTBĐS.
* Mục đích: Nhằm thu thập những thông tin về tình hình tác động của chính sách tín dụng đối với TTBĐS.
* Đối tượng:
Doanh nghiệp BĐS: Khảo sát thực hiện với doanh nghiệp có quy mô lớn, quy mô trung bình và nhỏ.
Nhà đầu tư thứ cấp: Là những người trực tiếp tham gia vào thị trường trong vai trò là nhà đầu tư.
Khách hàng: Là những khách hàng có nhu cầu mua nhà ở.
Địa bàn phát mẫu khảo sát bao gồm: Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Đà Nẵng, Khánh Hoà.
* Tổng số lượng mẫu phát hành ra: 330. Tổng số lượng mẫu thu về: 262.
Tổng số lượng mẫu phát cho DN BĐS là 15, thu về 15, bao gồm: 4 DN BĐS quy mô lớn, 5 DN BĐS quy mô vừa, 6 DN BĐS quy mô nhỏ.
Tổng số lượng mẫu phát cho nhà đầu tư thứ cấp là là 150 mẫu, thu về 113 mẫu. Tổng số lượng mẫu phát cho khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thực là 150 mẫu, thu về 134.
* Nội dung phiếu khảo sát
Đối với doanh nghiệp BĐS, nội dung đề cập đến: cơ cấu sử dụng nguồn vốn triển khai dự án, đánh giá mức độ tiếp cận vốn ngân hàng, mức độ tác động của chính sách tín dụng với doanh nghiệp. Với một số doanh nghiệp triển khai NƠXH, kết quả thu về có 3 doanh nghiệp có chủ trương đầu tư dự án NƠXH.
Đối với nhà đầu tư thứ cấp, phát phiếu khảo sát thông qua các hệ thống các sàn giao dịch đưa tới những nhà đầu tư thứ cấp riêng lẻ. Ngoài ra, phiếu được phát tới các nhà đầu tư thứ cấp cá nhân hoạt động tự do. Nội dung khảo sát về cơ cấu sử dụng nguồn vốn khi mua BĐS, đánh giá về mức độ tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, mức độ tác động của chính sách tín dụng với việc vay vốn.
Đối với khách hàng có nhu cầu mua ở thực, nhóm khảo sát bao gồm những khách hàng từng, đang có nhu cầu mua NƠXH. Số mẫu về khách hàng từng, đang có nhu cầu mua NƠXH là 70.
Tổng hợp các phiếu điều tra thành bảng kết quả điều tra về việc vay vốn ngân hàng, sử dụng vốn trong đầu tư, tiếp cận với nguồn vốn ưu đãi trong vay mua nhà của doanh nghiệp và người dân.
2.1.2. Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp
Việc thu thập dữ liệu thứ cấp được thực hiện theo quy trình sau:
- Xác định dữ liệu cần có cho mục tiêu nghiên cứu. Đây là bước quan trọng nhất để tìm được dữ liệu phù hợp.
- Xác định dữ liệu có thể thu thập được từ các nguồn bên trong như tổng hợp số liệu, báo cáo số liệu từ các tổ chức nghiên cứu TTBĐS (batdongsan.com, Savills, CBRE, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, DKRA), các trang tin, tờ báo uy tín như cafef, vietnambiz, cafeland, Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam (Reatimes)…
- Triển khai công tác thu thập dữ liệu thứ cấp.
- Tiến hành nghiên cứu các dữ liệu thứ cấp, độ tin cậy của dữ liệu phù hợp với mục tiêu nghiên cứu của luận văn.
- Hình thành dữ liệu thứ cấp phục vụ cho quá trình nghiên cứu.
2.1.3. Phương pháp phỏng vấn sâu
Chính sách tín dụng đối với TTBĐS Việt Nam là một chính sách lớn, có tác động trên quy mộ rộng đối với thị trường. Việc đánh giá chính sách với góc nhìn là một thực thể đã đi vào thực tiễn cần sự tổng quan, góc nhìn từ các chuyên gia có chuyên môn và kinh nghiệm về lĩnh vực BĐS và đặc biệt là lĩnh vực tài chính – tín dụng BĐS. Tác giả sử dụng phương pháp phỏng vấn sâu nhằm lấy ý kiến của chuyên gia đánh giá về tiêu chí đạt được hoặc không đạt được của chính sách tín dụng đối với TTBĐS.
Hình thức phỏng vấn sâu được thực hiện thông qua: điện thoại, email đặt câu hỏi phỏng vấn và trao đổi trực tiếp.
Các chuyên gia tham gia phỏng vấn sâu về đề tài “Chính sách tín dụng đối TTBĐS” là: GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng; TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia; TS.Vũ Đình Ánh, chuyên gia tài chính; TS. Nguyễn Minh Phong, Phó Vụ trưởng - Phó ban tuyên truyền lý luận Thư ký Hội đồng khoa học nghiệp vụ - Báo Nhân dân.