4. Kết cấu của luận văn
3.3.4. Tính hiệu quả
* Chính sách tín dụng đối với TTBĐS đã đạt được một số hiệu quả nhất định. TTBĐS không xảy ra tình trạng vỡ bong bóng.
Việc thực thi chính sách này đã góp phần giúp thị trường ổn định minh bạch. Tỷ lệ hấp thụ trên thị trường BĐS đạt ở mức trên 50%, thấp nhất là năm 2019, tỷ lệ đạt 63%.
Sự xuất hiện các sản phẩm mới như căn hộ du lịch với lượng mua lớn. Dù xảy ra các rủi ro, bất ổn, giai đoạn 2016- 2019, TTBĐS đã đi vào quỹ đạo ổn định, lượng giao dịch tốt, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm dao động từ 60-80%.
Nhờ chính sách tín dụng với chủ trương kiểm soát vốn, TTBĐS đã không xảy ra tình trạng vỡ bong bóng khi giá nhà đất gia tăng mạnh mẽ giai đoạn năm 2017, 2018 với mức tăng có nơi lên tới hơn 100% (Hội Môi giới BĐS Việt Nam 2019).
Hộp 3.3
“Nhìn chung, những chủ trương tăng cường quản lý tín dụng ngân hàng và thực tế chuyển dịch cơ cấu dòng vốn đổ vào thị trường BĐS như hiện nay đang mang lại một số hiệu quả nhất định, giúp hạ nhiệt bong bóng BĐS hợp lý, đồng thời tạo xung lực tích cực phát triển lành mạnh hóa thị trường tài chính cho BĐS”.
- TS. Nguyễn Minh Phong -
Dư nợ tín dụng vào BĐS tăng trưởng, đi vào chất lượng.
(Nguồn: Ủy ban giám sát Tài chính quốc gia)
Tín dụng đối với lĩnh vực BĐS sự tăng trưởng với tỷ lệ lần lượt là 9,21% (năm 2017) (bao gồm dư nợ tín dụng bất động sản, xây dựng), 26,76% (năm 2018) (bao gồm dư nợ tín dụng phục vụ mục đích kinh doanh BĐS và không phục vụ mục đích kinh doanh BĐS). Đến 30/9/2019, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tăng 16,38% so với tháng 12/2018, chiếm tỷ trọng 19,22% dư nợ tín dụng của toàn nền kinh tế. `
Bảng 3.6. Dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản và xây dựng. Đơn vị: Tỷ đồng. 0 5 10 15 20 25 Năm 2017 Năm 2018 Tháng 8/2019 Dư nợ tín dụng bất động sản Dự nợ tín dụng bất động sản tính cả tín dụng cho va y tiêu dùng bất động s ản
(Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam)
So với giai đoạn cuối năm 2018, dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS và xây dựng tính đến ngày 30/6/2019 tại các ngân hàng đều có xu hướng giảm nhẹ như VPBank, SHB, Viettinbank…
Tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với mục đích kinh doanh BĐS đã giảm dần (năm 2017 chiếm 45,63%, năm 2018 chiếm 35,49%, tại 30/9/2019 chiếm 32,09%), tập trung vào dư nợ tín dụng đối với mục đích tự sử dụng. Bên cạnh đó, dư nợ cho vay đối với nhu cầu về nhà ở cũng tăng dần qua các năm, đạt mức tăng 36,33% năm 2017, 36,18% năm 2018, đến 30/9/2019 tăng 21,39%. Như vậy, dư nợ tín dụng đã phản ánh đúng chủ trương tập trung tín dụng vào nhu cầu thực về nhà ở của người dân.
Việc tách tín dụng đầu tư, kinh doanh BĐS với tín dụng tiêu dùng (chủ yếu cho vay mua nhà ở) là để nhìn nhận và quản lý đúng về thị trường ngày càng lành mạnh. Sự chuyển đổi cơ cấu tín dụng BĐS từ cho vay các chủ đầu tư, sang cho
người dân vay tiêu dùng là tích cực, giúp hạn chế rủi ro cho ngân hàng, giảm nguy cơ bong bóng của thị trường bất động sản. Bởi việc cho vay vào lĩnh vực BĐS dưới danh nghĩa tín dụng tiêu dùng có thể làm méo mó bức tranh tín dụng BĐS khiến các cơ quan quản lý đánh giá không chính xác về mức độ rủi ro của tín dụng bất động sản.
Bảng 3.7. Tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực BĐS. Đơn vị: %.
Năm 2017 2018 2019
Tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực BĐS 2,48 3,66 1,87
(Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam)
Năm 2017, tỷ lệ nợ xấu là 2,48%; Năm 2018, tỷ lệ nợ xấu là 3,66%; 30/9/2019, tỷ lệ nợ xấu là 1,87%. Điều này cho thấy chất lựợng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS được cải thiện.
Giải quyết một phần nhu cầu nhà ở gia tăng.
Đối với chủ trương phát triển nhà ở xã hội, Ngân hàng chính sách xã hội đã được bố trí 1.163 tỷ đồng để cho vay theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP trong đó năm 2018 là 500 tỷ đồng. Năm 2019 là 663 tỷ đồng. Cùng với 50% nguồn vốn đối ứng của Ngân hàng chính sách xã hội, đến 30/9/2019, Ngân hàng chính sách xã hội đã giải ngân 1.988 tỷ đồng, dư nợ đạt 1.932 tỷ đồng, giải quyết nhu cầu về nhà ở cho hơn 5.000 khách hàng.
TTBĐS được thanh lọc doanh nghiệp yếu.
Chính sách tín dụng vào BĐS của NHNN giúp loại bớt khỏi TTBĐS những doanh nghiệp yếu ớt về tài chính, các nhà đầu tư kiểu tay không bắt giặc. Trong 11 tháng năm 2019, cả nước có 603 doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn tất thủ tục phá sản, tăng 38% so cùng kỳ năm 2018.
Đa dạng hoá nguồn vốn của doanh nghiệp BĐS.
Chính sách tín dụng đối với TTBĐS khiến doanh nghiệp BĐS chủ động tìm kiếm các nguồn vốn mới trong dài hạn như vốn trái phiếu, từ chứng khoán, từ M&A…
Bảng 3.8: Cơ cấu phát hành trái phiếu doanh nghiệp đến tháng 2/2020.
(Nguồn: HNX, SSI tổng hợp)
Tổng lượng trái phiếu BĐS phát hành năm 2019 đạt 106.500 tỷ đồng, chiếm 38% tổng phát hành toàn thị trường và chỉ xếp sau nhóm ngân hàng. Kỳ hạn bình quân của nhóm này là 3,7 năm với lãi suất bình quân là 10,3%/năm. Tháng 1/2020, nhóm doanh nghiệp BĐS phát hành 7.364 tỷ đồng, chiếm 55% tổng lượng phát hành. (SSI Research, 2020).
Thứ hai, thị trường ghi nhận tình trạng gia tăng thương vụ M&A.
Các thương vụ M&A gia tăng mạnh mẽ trên các thị trường. Đây là hình thức được coi là huy động vốn từ doanh nghiệp ngoại thông qua hình thức góp phần, mua đi - bán lại dự án.
Từ năm 2018, các thương vụ M&A trong lĩnh vực BĐS vẫn diễn ra khá sôi nổi, giá trị hàng tỷ USD, thu hút cả nhà đầu tư ngoại lẫn nhà đầu tư nội tham gia, như Keppel Land, Lotte FLC, SK group, Sơn Kim Land, Nam Long, Vingroup…((SSI Research, 2020).
Thứ ba, huy động vốn từ thị trường chứng khoán.
Nguồn vốn từ huy động thị trường chứng khoán gia tăng. Năm 2019 có khoảng 65 doanh nghiệp kinh doanh BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán.
Việc tiếp cận thị trường trái phiếu giúp giảm sự phụ thuộc của tập đoàn vào các lĩnh vực tín dụng của ngân hàng. Đồng thời, sau khi phát hành, họ có thể sử dụng nguồn vốn để thực hiện các dự án hoặc M&A…Đây được xem là hình thức linh hoạt, nhanh nhạy và chủ động của chủ đầu tư, là hình thức tích cực để giảm bớt
sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Đồng thời, làm giảm bớt áp lực nguồn tài chính trong lĩnh vực tài chính ngân hàng.
Nhìn chung, chính sách tín dụng đối với TTBĐS với mục tiêu siết tín dụng đã đạt được một số hiệu quả nhất định, góp phần thúc đẩy TTBĐS phát triển (Hộp 3.3).
Hộp 3.3.
“Việc NHNN hạn chế cho vay ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn có thể khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn ban đầu, nhưng cũng là cơ hội để các doanh nghiệp cơ cấu lại hàng hóa và nguồn vốn, từ đó xác định lại chiến lược đầu tư.
Chắc chắn trong thời gian tới, việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản sẽ được Nhà nước quan tâm nhiều hơn, chặt chẽ hơn. Bởi khi nguồn vốn tín dụng giảm sẽ giảm các hoạt động đầu cơ. Điều này sẽ hạn chế được yếu tố đầu cơ thổi giá, tránh những bất lợi cho người mua có nhu cầu thực.
Một điểm nữa cần lưu ý khi Nhà nước kiểm soát chặt nguồn tín dụng bất động sản sẽ hình thành xu hướng đầu tư mới, trong đó thu hút lượng vốn lớn từ nguồn vốn M&A đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê… tại một số địa phương có tiềm năng. Do đó, các doanh nghiệp cần có sự nghiên cứu để có sự chuyển hướng hợp tác, đầu tư phù hợp”.
- Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng-
(Nguồn: Diễn đàn BĐS Việt Nam thường niên 2019)
*Chính sách tín dụng đối với TTBĐS chưa hiệu quả ở điểm khi chưa đáp ứng được đòi hỏi hoàn toàn của TTBĐS.
Cơ cấu hàng hoá BĐS mất cân đối, chưa phù hợp với đa số người dân.
Bảng 3.1 cho thấy, cơ cấu căn hộ những năm 2018, 2019 chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp và cao cấp. Trong khi đó, phân khúc bình dân có xu hướng sụt giảm. Thu nhập bình quân của người dân vẫn chưa thể tiếp cận được với căn hộ trung và cao cấp. Trong khi đó, giá nhà ở chưa ổn định, khá cao so với thu nhập của người dân.
Mức giảm tín dụng BĐS không lớn.
Bảng 3.9: Dư nợ bất động sản và xây dựng tại 10 ngân hàng. Đơn vị: tỷ đồng.
(Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam)
Bảng 3.9 cho thấy, tỷ trọng tín dụng BĐS có xu hướng chung là giảm nhưng mức giảm là không lớn. Tại một vài ngân hàng, cho vay BĐS vẫn còn tăng trưởng cao hơn cho vay khách hàng chung.
Tính đến 31/12/2018, tín dụng trong BĐS và xây dựng của 10 ngân hàng trên chiếm khoảng 12,7% tổng dư nợ cho vay khách hàng, giảm so với mức 13,6% của năm 2017. Hai ngân hàng có tỷ trọng cho vay BĐS, xây dựng trên 20% là SCB và VPBank; 5 ngân hàng có tỷ trọng trên 10% bao gồm VietinBank, BIDV, MBBank, HDBank và Techcombank. Ba ngân hàng có tỉ trọng dưới 10% là Vietcombank, Sacombank và ACB.
Năm 2018, dư nợ trong hai ngành BĐS và xây dựng của SCB tăng thêm 13.380 tỷ đồng, trở thành ngân hàng có tỷ trọng cho vay nhiều nhất. Dư nợ cho vay trong hai ngành này của SCB cuối năm 2018 là 87.564 tỉ đồng, chiếm 29% tổng dư nợ.
Cùng với SCB, VPBank cũng là nhà băng có tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS và xây dựng ở mức trên 20%, tăng hơn 21.190 tỷ đồng so với đầu năm. Xét về tỷ trọng trên tổng dư nợ cho vay của ngân hàng thì hệ số này cũng tăng đáng kể từ 22,7%
lên 28,2%. Trong đó, riêng cho vay trong hoạt động kinh doanh BĐS của nhà băng này đạt hơn 43.342 tỷ đồng, chiếm 19,52% tổng dư nợ.HDBank và Techcombank cũng có tỷ trọng tín dụng BĐS tương đối cao, lần lượt 13,5% và 17,8%.
Đối với Techcombank, ngoài các khoản vay trực tiếp, ngân hàng cũng nắm giữ khoảng 58,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu do các tổ chức kinh tế trong nước phát hành, trong đó có lượng lớn trái phiếu do Vingroup phát hành. Do đó, nếu tính cả hình thức cho vay qua kênh trái phiếu thì dư nợ tín dụng trong BĐS và xây dựng của Techcombank sẽ tăng thêm đáng kể.
Trong nhóm ba ngân hàng lớn thuộc Nhà nước, dù giảm về giá trị và tỷ trọng nhưng dư nợ trong lĩnh vực này của BIDV vẫn lớn hơn nhiều so với Vietcombank và VietinBank. Cụ thể, tại BIDV, dư nợ BĐS và xây dựng hơn 133.725 tỉ đồng, giảm 2.750 tỷ đồng so với cùng kì năm trước nhưng vẫn chiếm 13,5% tổng dư nợ (năm 2017 là 15,7%). Năm 2018, VietinBank có 94.338 tỷ đồng cho vay xây dựng, tăng 9.752 tỷ đồng so với năm 2017, tương ứng tăng 11,5% cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của ngân hàng (hơn 9%). Tín dụng xây dựng của VietinBank chiếm khoảng 10,9% tổng dư nợ, tăng nhẹ so với mức 10,7% của cùng kỳ năm trước.
Trong 10 ngân hàng có dư nợ cho vay lớn nhất, Vietcombank có tỷ trọng tín dụng BĐS, xây dựng thấp nhất, ở mức 4,6% (cùng kỳ năm trước 5,9%). Năm 2019, dư nợ lĩnh vực rủi ro này cũng được Vietcombank giảm 3.242 tỷ đồng xuống còn 28.873 tỷ đồng.
Chủ thể là hộ gia đình/ cá nhân khó tiếp cận với nguồn vố n vay từ ngân hàng.
Bảng 3.10: Cơ cấu vốn của khách hàng (nhà đầu tư cá nhân/ khách có nhu cầu mua ở thực) đầu tư vào bất động sản.
Hạng mục Tỷ lệ % Cơ cấu vốn Tự có Vay bạn bè Vay ngân hàng Nguồn vốn khác Tổng số vốn 100 45 5 50 0
Vốn tự có thấp chỉ chiếm 45%, trong đó vốn vay ngân hàng lên tới 50%. Đối với người mua nhà, theo khảo sát của tác giả, cứ 10 nhà đầu tư cá nhân sẽ có 2 người không tiếp cận được với nguồn vốn vay ngân hàng do thủ tục khó khăn và khắt khe hơn. Với mức hạ room từ 30% xuống 20%, phía ngân hàng sẽ lựa chọn nhà đầu tư cá nhân có năng lực trả nợ tốt.
Doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn trong tiếp cận vốn ngân hàng. Bảng 3.11: Cơ cấu vốn của doanh nghiệp BĐS
trong phát triển dự án. Đơn vị tính: %
Hạng mục Tỷ lệ Cơ cấu vốn Tự có Huy động từ khách hàng Vay ngân hàng Vốn Nhà nước hỗ trợ Tổng số vốn 100 20% 20% 60% 0
(Nguồn: Điều tra và phân tích của tác giả)
Kết quả bảng cho thấy, chính sách về tín dụng luôn giữ vai trò quan trọng đối với doanh nghiệp. Việc nới lỏng hay thắt chặt, xu hướng mở rộng hay thu hẹp của cơ chế, chính sách này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cơ cấu nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp có loại hình đầu tư BĐS.
Các doanh nghiệp BĐS đều phụ thuộc lớn vào nguồn vay vốn ngân hàng với trung bình 60%. Vốn huy động khách hàng trong quá trình triển khai dự án là 20% và tự có 20%.
So với giai đoạn trước đó, phía doanh nghiệp BĐS vay khó tiếp cận với vốn vay hơn hơn trước do bị kiểm soát chặt chẽ thủ tục hồ sơ năng lực. Số liệu điều tra của tác giả, có tới 20% doanh nghiệp gặp khó khi vay vốn ngân hàng và hạn mức cho vay các dự án bị giảm.
Bảng 3.12. Đánh giá tác động của chính sách tín dụng đối với doanh nghiệp BĐS/nhà đầu tư các nhân.
Chủ thể chịu tác động Mức độ ảnh hưởng
Doanh nghiệp bất động sản:
Chú thích: Không tác động: 0-10%; Tác động ít: 11-30%; Tác động bình thường: 31 – <50%; Tác động rất mạnh: 50-100%. (Nguồn: Điều tra và phân tích
của tác giả)
Bảng 3.12 cho thấy, doanh nghiệp BĐS lớn ít bị ảnh hưởng bởi chính sách tín dụng. Trong khi đó, doanh nghiệp BĐS quy mô nhỏ bị tác động mạnh nhất. Với nhà đầu tư cá nhân, chính sách tín dụng cũng khiến họ khó tiếp cận với nguồn vốn.
Nguy cơ đổ vỡ thị trường từ việc siết tín dụng ngân hàng
Việc siết tín dụng vào TTBĐS khiến doanh nghiệp BĐS khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn phát triển dự án. Hệ quả, một số chủ đầu tư đã tiến tới phát hành trái phiếu. Một hình thức lách nguồn vốn từ ngân hàng đổ ra cho doanh nghiệp BĐS đó là ngân hàng bảo lãnh nguồn trái phiếu với mức lãi suất từ 15-20%.
Các ngân hàng dù không cấp tín dụng trực tiếp, song cũng chi tới 7.410 tỷ đồng để mua trái phiếu doanh nghiệp BĐS, chiếm 20,1% tổng lượng trái phiếu mà doanh nghiệp BĐS phát hành. Đây cũng là điểm lo ngại vì điều này có thể dẫn tới nguy cơ đổ vỡ domino khi doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính, kéo theo sự đổ vỡ của ngân hàng (Hộp 3.4).
Hộp 3.4
“Ngân hàng với doanh nghiệp BĐS luôn có mối quan hệ ràng buộc. Việc Ngân hàng đứng ra mua lại trái phiếu BĐS là hình thức lách luật. Khoản đầu tư này không được hạch toán trong khoản cho vay BĐS. Nhưng bản chất là Ngân hàng đang cho vay doanh nghiệp BĐS. Nguy cơ này càng đặt ở mức độ cảnh bảo bởi chỉ cần tín hiệu vỡ nhỏ đã dẫn tới sụt đổ của hệ thống nhà băng đến từ khó khăn của doanh nghiệp”.
- TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng -
TTBĐS mất tính thanh khoản.
Bên cạnh đó, xét trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư - khách mua. Trong 10 người mua nhà có 40% khách vay ngân hàng để mua bất động sản. Trong 40%
Doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa 30% Doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ 52%
khách mua để vay mua bất động sản có 20% khách không thể tiếp cận nguồn vốn