4. Kết cấu của luận văn
3.2.2. Nội dung của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sảnViệt Nam
Nam giai đoạn 2017 - 2019
3.2.2.1. Mục tiêu của chính sách tín dụng
Thực hiện các Nghị quyết của Chính phủ về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu chỉ đạo điều hành thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước hàng năm, NHNN ban hành Chỉ thị về tổ chức thực hiện các nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm của ngành ngân hàng; trong đó, chỉ đạo các tổ chức tín dụng nâng cao chất lượng tín dụng; tập trung tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là các lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ, tạo điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp và người dân. Kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán....
NHNN coi nhiệm vụ kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực BĐS là một trong những nhiệm vụ trọng tâm, ưu tiên hàng đầu trong điều hành chính sách tín dụng.
Trên cơ sở kiểm soát đó, một số mục tiêu được đặt ra với thị trường BĐS bao gồm:
Thứ nhất, bình ổn giá cả trên thị trường BĐS. Chính sách tín dụng với chủ trương siết tín dụng vào TTBĐS, kiểm soát khoản vay của doanh nghiệp và nhà đầu tư. Việc siết tín dụng sẽ khiến nguồn cung và nguồn cầu trên thị trường sẽ được điều tiết phù hợp với từng phân khúc, tạo ra cơ cấu sản phẩm hướng tới nhu cầu ở thực lớn, đó là phân khúc bình dân, NƠXH.
Thứ hai, TTBĐS tăng trưởng ổn định. TTTBĐS giai đoạn 2017-2019 đã trải qua khoảng thời gian tăng trưởng nóng, có nguy cơ vỡ bong bóng khi xuất hiện nhiều sản phẩm mới. Mục tiêu của chính sách tín dụng trong giai đoạn này đảm bảo thị trường phát triển ổn định, không xảy ra tình trạng vỡ bong bóng.
Thứ ba, thúc đẩy TTBĐS lành mạnh, minh bạch và bền vững, góp phần duy trì ổn định kinh tế vĩ mô trong thời gian qua.
Với chủ trương kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS, NHNN đã linh hoạt sử dụng các biện pháp điều hành chính sách tín dụng và đạt được những kết quả tích cực. Thông qua đó, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của TTBĐS, nâng cao chất lượng tín dụng ngân hàng.
3.2.2.2. Giải pháp
Quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng
Với chủ trương kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, NHNN đã ban hành các văn bản về tỷ lệ an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài theo hướng giảm dần tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, nâng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay phục vụ mục đích kinh doanh BĐS, ban hành các văn bản chỉ đạo các TCTD, chi nhánh NHNN tỉnh, thành phố bám sát tình hình diễn biến TTBĐS.
Trước năm 2017, NHNN đã có quy định về tỷ lệ đảm bảo an toàn, thông qua Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 và Thông tư 06/2016/TT-NHNN ngày 27/5/2016.
Tháng 5/2016, NHNN ban hành Thông tư 06/2016/TT-NHNN về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN về quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân
hàng nước ngoài, hiệu lực ngày 1/7/2016. NHNN xác định lộ trình giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về 50% từ 1/1/2017 đến 31/12/2017 và xuống 40% từ 1/1/2018. NHNN cũng quy định hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS được nâng từ mức 150% lên 200%.
Năm 2017, quy định về giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các ngân hàng, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng càng được NHNN quy định tiếp. Lộ trình kiểm soát này được thể hiện thông qua các Thông tư như: Thông tư 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017, Thông tư 16/2018/TT-NHNN ngày 31/7/2018 và Thông tư 22/2019/TT-NHNN ngày 1/1/2020.
Ngày 28/12/2017, NHNN ban hành Thông tư 19/2017/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, đã cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử 4 dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình.
Cụ thể, từ ngày 01/01/2018 đến ngày 31/12/2018 là 45%; từ ngày 01/01/2019 là 40%; đồng thời vẫn quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% là các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS.
Bảng 3.2. Lộ trình quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các ngân hàng, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng.
Năm 2017 2018 2019
Tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn
50% 45% 40%
Hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS
200% 200% 200%
(Nguồn: Thông tư 06/2016/TT-NHNN, Thông tư 19/2017/TT-NHNN)
Năm 2019, dự thảo Thông tư 22/2019/TT-NHNN của NHNN chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2020. Thông tư 22 tiếp tục lộ trình kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực BĐS. Nhằm kiểm soát rủi ro thanh khoản, đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng, NHNN quy định lộ trình áp dụng tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung - dài hạn.
Cụ thể, từ ngày 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn là 40%; từ ngày 1/10/2020 đến ngày 30/9/2021 là 37%; từ ngày 1/10/2021 đến ngày 30/9/2022 là 34% và kể từ ngày 1/10/2022 sẽ giảm xuống 30%. Tỷ lệ dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi của các ngân hàng thương mại được nâng từ 80% lên 85%.
Bảng 3.3. Lộ trình quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các ngân hàng, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng từ năm 2020.
Thời gian 1/1/2020 - 30/9/2020 1/10/2020 - 30/9/2021 1/10/2012 - 30/9/2022 1/10/2022 trở đi
Tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn
40% 37% 34% 30%
(Nguồn: Thông tư 22/2019/TT-NHNN)
Về tỷ lệ an toàn vốn (áp dụng đối với các ngân hàng chưa thực hiện theo Thông tư 41/2016/TT-NHNN) được quy định nhằm kiểm soát, hạn chế cho vay kinh doanh BĐS, chuyển dòng tiền cho vay vào các kênh sản xuất - kinh doanh khác và phân khúc ít rủi ro hơn như nhà ở xã hội, và giúp các ngân hàng có lộ trình hướng đến áp dụng Thông tư 41/2016 vào năm 2023.
Ngoài ra, hệ số rủi ro khi kinh doanh BĐS tăng từ 150% lên 200%, bên cạnh áp dụng hệ số rủi ro từ 50-150% với các khoản vay cá nhân phục vụ mua nhà. Cụ thể, các khoản phải đòi được đảm bảo toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay và đáp ứng một trong các điều kiện sau sẽ có hệ số rủi ro 50%.
Đối với các khoản phải đòi khác như đối với cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã áp dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120%, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1/1/2021.
Hệ số rủi ro 100% được áp dụng đối với các khoản cho vay phục vụ đời sống có tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng dưới 4 tỷ đồng - mức dư nợ theo đánh giá của NHNN là hợp lý để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng, đời sống của người dân (cùng với số vốn tự có 30% thì khách hàng có thể mua được nhà ở có giá trị khoảng 2,1 tỷ đồng).
Chính sách về lãi suất
Từ năm 2017-2019, NHNN đã nhiều lần giảm lãi suất điều hành chung. Chính sách về lãi suất của NHNN tác động đến các ngân hàng cũng được coi là một trong công cụ ảnh hưởng đến nguồn vốn tín dụng vào TTBĐS.
Quý 1/2017, lãi suất huy động ghi nhận mức tăng cục bộ khoảng vài chục điểm cơ bản ở các kỳ hạn tại một số ngân hàng vừa và nhỏ. Khi xét chung cả hệ thống, mặt bằng lãi suất huy động không có nhiều thay đổi so với đầu năm, trần lãi suất huy động 5,5% cho các kỳ hạn dưới 6 tháng được đảm bảo, phổ biến trong khoảng 4,3%- 5,5%/năm. Lãi suất huy động từ 6 tháng đến dưới 12 tháng trong khoảng 5,3% - 7%/năm, từ 12 tháng trở lên trong khoảng 6,5% - 8%/năm.
Đến ngày 15/8/2017, thanh khoản hệ thống dồi dào, nhu cầu vay giảm mạnh, lãi suất liên ngân hàng tiếp tục giảm, chủ yếu ở các kỳ hạn ngắn. Lãi suất qua đêm xoay quanh 0,45-0,7%/năm và kỳ hạn dưới 2 tuần chỉ ở mức dưới 1%/năm với tỷ lệ gần 90% tổng giao dịch trên thị trường liên ngân hàng. Trên thị trường giao dịch giữa ngân hàng và người dân/doanh nghiệp), lãi suất huy động cũng bắt đầu giảm nhẹ ở tất cả các kỳ hạn tuỳ theo từng ngân hàng từ 0,1-0,3%. Tổng quan 2017, lãi suất tiền gửi bình quân là 5.11%, lãi suất cho vay bình quân là 8,86%. (SSI Research, 2017).
Năm 2018, lãi suất tiền gửi bình quân là 5,25% và lãi suất cho vay bình quân là 8,91%. Năm 2019, lãi suất có chiều hướng đi ngang và ổn định. Ngày 13/09/2019, NHHN giảm một loạt lãi suất điều hành, cụ thể, giảm lãi suất tái cấp vốn từ 6.25%/năm xuống 6.0%/năm; lãi suất tái chiết khấu từ 4.25%/năm xuống 4.0%/năm; lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của NHNN Việt Nam đối với các
ngân hàng từ 7.25%/năm xuống 7.0%/năm. Đồng thời lãi suất chào mua giấy tờ có giá qua nghiệp vụ thị trường mở từ 4.75%/năm xuống 4.5%/năm. (SSI Research, 2018).
Từ ngày 19/11/2019, trần lãi suất huy động kỳ hạn ngắn (dưới 6 tháng) được giảm thêm 0,5%, từ mức 5,5% trước đây xuống 5%; trần lãi suất cho vay các lĩnh vực ưu tiên cũng giảm từ mức 6,5% xuống 6%. (SSI Research, 2019).
Chính sách tín dụng về nhà ở
Chủ trương của NHNN trong các văn bản chỉ đạo là tập trung tín dụng vào các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có hiệu quả cao, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Nghị định số 100/2015/NĐ-CP được ban hành từ năm 2015 nhằm thúc đẩy thị trường về nhà ở. Theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý NƠXH có hiệu lực từ ngày 10/12/2015, trường hợp mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì mức vốn cho vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà; trường hợp xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.
Quy định về khung lãi suất do Thủ tướng ban hành. Căn cứ vào quy định trên Ngân hàng Chính sách Xã hội trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 1013/QĐ-TTg ngày 6/6/2016 quy định lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP là 4,8%/năm, áp dụng đến hết ngày 31/12/2016.
Năm 2016, mức lãi suất cho vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định áp dụng trong năm 2016 và năm 2017 đối với dư nợ của các khoản cho vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội là 5%/năm.
Năm 2018, khung lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội đối với các đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sữa
chữa nhà để ở theo quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội trong trung hạn giai đoạn 2019 - 2020 không thấp hơn lãi suất cho vay hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở theo Quyết định số 33/2015/QĐ-TTg ngày 10/8/2015 của Thủ tướng Chính phủ về chính sách hỗ trợ nhà ở đối với hộ nghèo theo chuẩn nghèo giai đoạn 2011-2015 (Chương trình hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở theo Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg giai đoạn 2).
Đồng thời, lãi suất sẽ không được vượt quá lãi suất cho vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở theo quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ- CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Các khoản vay theo Quyết định này có thời hạn vay là 15 năm; trong đó thời gian ân hạn là 5 năm. Thời gian trả nợ tối đa là 10 năm bắt đầu từ năm thứ 6, mức trả nợ mỗi năm tối thiểu là 10% tổng số vốn đã vay.
Các Thông tư mà NHNN ban hành dù có động thái hạn chế nguồn tín dụng vào TTBĐS. Song, các công cụ này không ảnh hưởng đến nguồn tín dụng về nhà ở. Thông tư 22/2019 mới đây nhất cũng không ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, nhà ở có tổng giá trị dư nợ gốc ban đầu dưới 1,5 tỷ đồng, cũng như nhu cầu vay vốn để phục vụ sinh hoạt thiết yếu hàng ngày của khách hàng (hệ số rủi ro không thay đổi).
Phân loại tín dụng vào BĐS
Để đánh giá và kiểm soát chất lượng tín dụng vào BĐS, năm 2019, NHNN đưa ra đề xuất, quy định về phân loại tín dụng vào BĐS.
Theo quy định của NHNN, tín dụng BĐS là các khoản vay ngân hàng với mục đích đầu tư BĐS và sinh lợi trên bất động sản đó. Chiếu theo quy định này, các ngân hàng đã phân khoản cho vay mua nhà, sửa nhà (không phục vụ mục đích bán, cho thuê) vào nhóm tín dụng tiêu dùng.
NHNN đã có các văn bản chỉ đạo yêu cầu NHNN các tỉnh, thành phố thường xuyên theo dõi, nắm bắt tình hình TTBĐS và kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực này trên địa bàn, nhất là tại các khu vực có hiện tượng sốt đất.
NHNN Trung ương yêu cầu, trong trường hợp có biến động bất thường, NHNN các tỉnh, thành phố cần chủ động thực hiện khảo sát, đánh giá và kịp thời báo cáo, đề xuất với NHNN Trung ương biện pháp xử lý.
NHNN cũng tăng cường công tác thanh tra, giám sát hoạt động tín dụng, đặc biệt là tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, cho vay phục vụ đời sống, tiêu dùng của các tổ chức tín dụng, công ty tài chính đảm bảo sử dụng vốn vay đúng mục đích, an toàn, hiệu quả và tuân thủ đúng quy định của pháp luật.