4. Kết cấu của luận văn
1.4.4. Giá trị tham khảo đối với Việt Nam
Một số bài học rút ra từ kinh nghiệm của các nước trên thế giới trong việc vận dụng chính sách tín dụng đối với TTBĐS:
Thứ nhất, việc thực hiện chính sách lãi suất thấp và cho vay dưới chuẩn là nguyên nhân khiến TTBĐS rơi vào tình trạng khủng hoảng. Nền kinh tế Mỹ, Trung Quốc và Singapore đều phát triển mạnh, thu nhập của công chúng ở mức cao, đã tạo nên lượng cầu lỏng về BĐS do đó kích thích sự phát triển của hoạt động kinh doanh này. Nền kinh tế thị trường phát triển là một môi trường tốt cho hoạt động này phát
triển vì thông qua sự vận hành của thị trường, các nguồn lực trong xã hội được huy động mạnh mẽ cho sự phát triển của các hoạt động kinh doanh có hiệu quả. Với việc không hạn chế các hoạt động kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp, cá nhân nước ngoài nên lĩnh vực này đã thu hút được nhiều nguồn vốn từ các nước khác trên thế giới và điều này cũng đã tạo động lực tốt cho sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS tại Mỹ.
Thứ hai, việc buông lỏng TTBĐS, thiếu chiến lược cụ thể sẽ đẩy TTBĐS đối mặt với hệ quả nghiêm trọng. Bài học về khủng hoảng kinh tế xuất phát từ TTBĐS suy thoái ở Mỹ và Trung Quốc cho thấy: trong cơ chế thị trường, lợi ích điều chỉnh hành vi của các nhà đầu tư, nếu không hoạch định chiến lược và buông lỏng kiểm soát hoạt động của TTBĐS sẽ dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng đối với nền kinh tế.
Thứ ba, xây dựng mức lãi suất tín dụng BĐS cần phải cân nhắc, phù hợp. Khả năng hạ thấp lãi suất tín dụng BĐS như một công cụ phòng ngừa rủi ro trên TTBĐS cũng được cân nhắc. Giảm lãi suất có thể mang lại tác động kép. Với các nhà đầu tư BĐS, mức lãi suất thấp làm giảm chi phí đầu tư, nhờ vậy, giá bán tài sản được điểu chỉnh xuống.
Với người có nhu cầu, chi phí huy động vốn thấp tạo cơ hội lớn hơn để được sử dụng hay sở hữu BĐS. Kết hợp của hai tác động này được kỳ vọng sẽ tạo tính thanh khoản cao hơn cho các giao dịch BĐS. Các nghiên cứu thực nghiệm thống kê kinh tế là cần thiết để xác định mức lãi suất thấp hợp lý, bảo đảm sự hoạt động hiệu quả của TTBĐS và toàn bộ nền kinh tế.
Thứ tư, kiểm soát nguồn tiền đổ vào TTBĐS, ngoài nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng. Bài học từ TTBĐS Trung Quốc và Mỹ cho thấy, nguồn tiền từ khoản quỹ, cầm cố… đổ mạnh mẽ vào TTBĐS. Các dòng tiền đổ vào TTBĐS cần nhiều năm để chuyển hóa thành tài sản thực. Trong khoảng thời gian đó, lượng tiền này có thể được quay vòng nhiều lần khiến tổng cung tiền trong nển kinh tế tăng lên mạnh mẽ. Từ đó, một nguồn áp lực với lạm phát hình thành và dần lớn lên.
Thứ năm, kiểm tra chặt chẽ mối quan hệ giữa ngân hàng và TTBĐS. Sự nới lỏng của các ngân hàng trong cho vay BĐS sẽ đẩy nguồn vốn vào TTBĐS lớn. Khi BĐS khó thanh khoản, đẩy các khoản vay vào nợ xấu. Điều này dễ khiến ngân hàng rơi vào tình trạng khó khăn.
Ngoài ra, tác động đôminô từ TTBĐS sang tín dụng ngân hàng và các thị trường khác trong nền kinh tế cũng không thể bỏ qua. Giám sát chặt chẽ các biến động, xây dựng cơ chế phòng ngừa rủi ro dựa trên nguyên lý vận động của thị trường và đẩy mạnh công tác nghiên cứu, phân tích là cần thiết để duy trì ổn định TTBĐS và phát triển bền vững nền kinh tế Việt Nam.
Những quy định cho vay chặt chẽ sẽ giúp cải thiện đáng kể chất lượng tín dụng BĐS tại các NHTM. Nhờ đó, không chỉ các ngân hàng tránh được nguy cơ rủi ro mà chính người tiêu dùng cũng không bị mắc kẹt giữa các cam kết thanh toán với chủ đầu tư và năng lực tìm kiếm nguồn tài trợ.
Với chính sách tiền tệ, NHNN Việt Nam thể hiện rõ quan điểm kìm hãm dòng tín dụng đổ vào BĐS. Khả năng một hạn mức dư nợ tín dụng dành cho các khoản vay BĐS được áp dụng tại các ngân hàng thương mại đang được cân nhắc. Bên cạnh đó, công tác rà soát, kiểm tra tín dụng BĐS cũng được khuyến cáo cần được thực hiện liên tục tại các ngân hàng thương mại. Các chính sách thuế liên quan đến giao dịch và đăng ký quyền sở hữu đất, nhà ở đều được xem xét như những công cụ có thể sử dụng nhằm bình ổn TTBĐS.
Bên cạnh đó, một trong những công cụ góp phần thúc đẩy TTBĐS lành mạnh là việc tạo ra sự hỗ trợ cho phân khúc nhà ở thực.
CHƯƠNG 2
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Trong luận văn này, tác giả nghiên cứu từ cơ sở lý luận và nội dung, đánh giá chính sách tín dụng đối với TTBĐS.
Để giải quyết được nội dung nghiên cứu, tác giả lựa chọn thời gian nghiên cứu từ năm 2017 đến năm 2019; vấn đề luận văn quan tâm là nội dung của chính sách tín dụng đối với TTBĐS như thế nào, chính sách đó đã thực sự đạt được mục tiêu đề ra, và làm thế nào để chính sách đó hoàn thiện, góp phần vào thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS.
Qua nghiên cứu, luận văn tìm ra mục tiêu, giải pháp của chính sách tín dụng đối với TTBĐS thời gian qua. Từ đó phân tích, đánh giá và đề ra một số giải pháp phù hợp để khắc phục những tồn tại, hạn chế và đưa ra các đề xuất, kiến nghị để hoàn thiện chính sách tín dụng đối với TTBĐS trong thời gian tới.