3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.5.3. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Giai đoạn từ năm 1994 - 2003, việc xác định thuế thu nhập chuyển quyền SDĐ được áp dụng chung giữa đối tượng chuyển quyền sử dụng đất là tổ chức với hộ gia đình, cá nhân theo Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, thuế chuyển quyền sử dụng đất được tính theo giá trị của diện tích đất chuyển quyền (diện tích đất chuyển quyền nhân với giá đất, trong đó giá đất do UBND cấp tỉnh quy định) nhân với thuế suất. Thuế suất được xác định theo 2 loại đất khác nhau: Đối với đất sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có mức thuế suất là 2%; Đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác có mức thuế suất là 4%.
Với phương pháp tính thuế này, bất động sản có giá trị lớn phải nộp thuế cao hơn bất động sản có giá trị thấp. Đây là một bất hợp lý, vì việc chuyển quyền sử dụng đất có giá trị cao chưa chắc đã có thu nhập hoặc nếu có cũng chưa chắc cao hơn thu nhập đối với chuyển quyền sử dụng đất có giá trị thấp. Do đó mục tiêu của thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là điều tiết thu nhập của người chuyển quyền sử dụng đất có thu nhập cao do chi phí đầu vào khi có đất thấp, nay do đô thị hoá hoặc được Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cấp đô thị làm giá trị đất tăng lên không thực hiện được, không khuyến khích người chuyển, người nhận quyền sử dụng đất tự giác kê khai thực tế giá giao dịch bất động sản.
Giai đoạn từ năm 2004 - 2008, thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ đối với tổ chức được áp dụng theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp. Theo đó, đối với thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của các tổ chức đã được xác định trên cơ sở thu nhập thực tế từ hoạt động này (chênh lệch đầu ra trừ đi đầu vào) nhân với thuế suất 28%,như vậy đã khắc phục được tình trạng đánh thuế trên tổng giá trị tài sản chuyển nhượng như trước đây. Đối với hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được áp dụng theo Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Từ ngày 01/01/2009, với việc Quốc hội ban hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 và Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 cùng có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009 đã tạo nên khuôn khổ pháp lý thống nhất giữa 2 nhóm đối tượng này. Nội dung cơ bản như sau:
Đối với hộ gia đình, cá nhân:
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và Nghị định số 100/2008/NĐ- CP ngày 08/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện như sau:
- Đối tượng chịu thuế: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền SDĐ; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.
- Căn cứ tính thuế: được xác định theo công thức sau: Thuế thu nhập từ chuyển quyền
SDĐ, từ chuyển nhượng quyền thuê đất,thuê mặt nước =
Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền SDĐ, thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước x
25% Trong đó:
+ Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng; Trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể được xác định: Đối với đất có nguồn gốc nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất của Nhà nước; Đối với đất nhận quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất; Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá.
+ Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước được xác định bằng giá cho thuê lại trừ (-) giá thuê và các chi phí liên quan.
Giá cho thuê lại được xác định căn cứ vào giá thực tế ghi trên hợp đồng. Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định.
Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
- Miễn, giảm thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
+ Miễn thuế: Đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản g n liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất; Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất; Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
+ Giảm thuế: Đối tượng nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai, hoả hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì được xét giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế phải nộp.
Đối với tổ chức sản xuất kinh doanh: Theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 và Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp thì thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền SDĐ của tổ chức được thực hiện như sau:
- Đối tượng chịu thuế: Là thu nhập chịu thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất và thuế suất.
- Căn cứ tính thuế: Công thức xác định cụ thể như sau: Thuế thu nhập từ chuyển
quyền SDĐ, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ cho
thuê lại đất
=
Thu nhập chịu thuế từ chuyển quyền SDĐ, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ cho thuê lại đất
- Thu nhập chịu thuế được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và cho thuê lại đất và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng.
+ Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng. Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì tính theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ, gồm: Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất. Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất số tiền cho thuê đất thực nộp NSNN; Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng; đối với đất nhận góp vốn thì giá vốn là giá thoả thuận khi góp vốn; đối với đất nhận thừa kế, được biếu, tặng, cho mà không xác định được giá vốn thì xác định theo giá các loại đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm nhận thừa kế, cho, biếu, tặng; chi phí bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quanđến cấp quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng; giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất; chi phí khác liên quan.