3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.2. THỰC TRẠNG QUẢNLÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
3.2.1. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Toàn quận đã có định hướng quy hoạch đến năm 2020 ở tỷ lệ bản đồ 1/1000 và 1/2000 đã được cấp thẩm quyền phê duyệt với diện tích 3419,19 ha đạt 61,87% diện tích có nhu cầu lập chi tiết không tính đất quân sự, nghĩa trang, khu công nghiệp. Trong năm 2016, quận đã trình thành phố phê duyệt 06 nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng (quy hoạch phân khu) tỷ lệ 1/2000. Đồng thời, theo thẩm quyền quận đã thẩm định phê duyệt 01 đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 và 17 đồ án quy hoạch chi tiết 1/500. Đã triển khai công tác lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015). Thực hiện tổng kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010 trên địa bàn theo chỉ thị số 618/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ. Kiểm tra tình hình sử dụng đất của 30 tổ chức được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn.
Do quá trình đô thị hóa nên diện tích đất phi nông nghiệp phải tăng lên chủ yếu là đất ở và đất sử dụng vào mục đích công cộng với các dự án khu công nghệ cao, khu tái định cư phục vụ khu công nghệ cao , đất chuyên dùng cũng tăng mạnh để phục vụ xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng đáp ứng nhu cầu đô thị hoá ngày càng cao đang diễn ra ở quận, thu hút mọi người về đây.
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016
Theo kết quả thống kê đất đai năm 2016, nhóm đất phi nông nghiệp chiếm tỷ lệ cao nhất (63,52%) so với tổng diện tích tự nhiên của toàn quận. Đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ 36,11% so với tổng diện tích tự nhiên, phường có diện tích đất nông nghiệp tương đối nhiều là phường Long Phước, phường Long Trường và phường Trường Thạnh. Đất chưa sử dụng hiện còn khá ít chiếm 0,37% tổng diện tích tự nhiên toàn quận, chủ yếu là quỹ đất do UBND các phường quản lý dành cho các mục đích công ích.
Bảng 3.5.Cơ cấu sử dụng theo đối tượng sử dụng đất năm 2016
(Đơn vị tính:ha)
Tổ chức trong nước (TCC) Tổ chức nước ngoài
Nhóm đất Mã Hộ gia đình cá nhân (GDC) UBND cấp xã (UBS) Tổ chức kinh tế (TKT) Cơ quan đơn vị của Nhà nước (TCN) Tổ chức khác (TKH) Nhà đầu tư liên doanh (TLD) 100% Vốn đầu tư nước ngoài (TVN) Tổ chức ngoại giao (TNG) Diện tích tự nhiên 4666,62 47,77 2275,07 1591,99 55,21 319,65 2,43 1. Đất nông nghiệp NNP 3837,19 13,13 225,43 0,21 3,12 21,57 0 0 2. Đất phi nông nghiệp PNN 824,83 30,21 2049,65 1591,78 52,09 298,08 2,43 3. Đất chưa sử dụng CSD 4,6023 4,4282 0 0 0 0 0 0
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường)
Trên địa bàn Quận 9 hiện có 4 đối tượng sử dụng đất chính là hộ gia đình, cá nhân; tổ chức trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài và cộng đồng dân cư.
- Hộ gia đình, cá nhân: được giao là 4.666,62 ha chiếm 40,95% tổng diện tích tự nhiên. Bao gồm một phần diện tích đất sản xuất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất ở, đất chuyên dùng và đất nghĩa trang, nghĩa địa. Đất chưa sử dụng là 4,6023 ha chủ yếu là đất hoang biền, đất chưa sử dụng.
- UBND cấp xã: sử dụng 47,77 ha chiếm 0,42% diện tích đất tự nhiên với 13,1338 ha là đất nông nghiệp và 30,2086 ha là đất phi nông nghiệp (chủ yếu là đất chuyên dùng) và 4,4282 ha là đất bằng chưa sử dụng.
- Tổ chức kinh tế: được Thành phố giao là 2.275,07 ha đất chiếm 19,97% diện tích đất tự nhiên. Trong đó, đất sản xuất nông nghiệp là 225,4302 ha, đất phi nông nghiệp là 2049,64 ha, đất ở là 1149,91 ha và đất chuyên dùng là 899,7292 ha.
- Cơ quan, đơn vị Nhà nước được giao 1.591,99 ha chiếm 13,97% diện tích tự nhiên chủ yếu diện tích là đất ở và đất chuyên dùng.
- Các tổ chức khác: tổng diện tích sử dụng là 55,21 ha chiếm 0,48% diện tích tự nhiên, trong đó đất chuyên dùng chiếm diện tích lớn nhất 1391,6974 ha, còn lại là đất dành cho sản xuất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất ở, đất tôn giáo tín ngưỡng, đất nghĩa địa nghĩa trang.
3.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu đất ở từ năm 2011 - 2016 năm 2011 - 2016
Từ năm 2011 có nhiều cải tiến so với quyết định đã được thực hiện như thay thế bản vẽ hiện trạng nhà đất bằng sơ đồ nhà đất, đối với phường có bản đồ địa chính mới thì không cần đo vẽ lại mà có thể sử dụng để cấp giấy chứng nhận, vừa đơn giản vừa thuận lợi cho người dân. UBND Thành phố chấp nhận mọi đối tượng chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận là một hướng thông thoáng giúp thúc đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trên địa bàn với số lượng sổ được cấp ra là 3.469, cũng góp phần thúc đẩy việc chuyển nhượng của người dân.
Bảng 3.6. Số lượng hồ sơ được cấp GCNQSSĐ giai đoạn 2011-2016
Năm 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Số lượng 3.469 2.227 2.204 1.500 2.320 6.713 (Nguồn: Phòng Tài nguyên môi trường Quận 9) Cuối năm 2009, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được ban hành. Kết quả cấp giấy năm 2010 cấp được 2.075 giấy chứng nhận QSHNỞ và QSDĐỞ, 638 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến năm 2016, số lượng GCN được cấp là 6.713, cao nhất trong các năm vừa qua. Quy trình cấp giấy theo nghị định 88 thì người xin cấp GCN không cần phải tiếp xúc và đi nhiều mọi trình tự thủ tục điều do người có trách nhiệm thực hiệnngười dân chỉ có trách nhiệm nhận GCN tại UBND xã, phường, thị trấn hoặc nơi nộp hồ sơ. Nghị định 88/2009/NĐ-CP ra đời cũng giải quyết và khắc phục một số điều không còn phù hợp của nghị định 181/NĐ-CP. Giải quyết thực tiễn tồn tại của hai loại giấy: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và cơ chế hai đầu mối gây phiền hà cho người dân và các nhà đầu tư.
3.2.4. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Từ năm 2011 đến năm 2016 số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận 9 tương đối lớn. Chủ yếu là chuyển nhượng đất nông nghiệp tại hầu hết các phường, riêng phường Phước Long B chủ yếu là chuyển nhượng đất ở (do có một số dự án đầu tư).
Bảng 3.7. Số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của quận 9
Năm Tên phường 2011 2012 2013 2014 2015 –2016 Long Phước 86 43 159 142 1200 Long Trường 54 30 172 84 710 Trường Thạnh 41 44 149 54 546 Phú Hữu 74 41 170 140 612 Hiệp Phú 18 79 540 255 510 Phước Long A 44 110 641 251 432 Phước Long B 810 181 762 315 165 Tăng Nhơn Phú A 25 49 140 47 150 Tăng Nhơn Phú B 18 37 179 92 510 Long Thạnh Mỹ 19 45 146 72 124 Long Bình 33 24 133 104 325 Phước Bình 23 46 140 55 124 Tân Phú 6 22 120 65 169 Tổng cộng 1.251 751 3.451 1.676 5.577
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 9) Riêng năm 2015, số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.363, đăng bộ đất 3.363 hồ sơ và đăng bộ nhà 5.108 hồ sơ. Thực tế cho thấy một số phản ứng tiêu cực của người sử dụng đất trước việc đóng thuế chuyển quyền gây ảnh hưởng không tốt đến thị trường nhà đất. Trước hết, là người dân mua bán giấy tay, không đem ra công chứng để tránh nghĩa vụ tài chính. Đây chính là giao dịch mà ta thường gọi là “ngầm” vấn đề này tuy không mới nhưng cho đến nay chúng ta vẫn chưa loại trừ
được hoàn toàn.Thứ hai, là việc bán nhà chạy thuế tránh phải đóng quá nhiều. Hai bên sẽ làm hợp đồng công chứng, giá giao dịch ghi trong hợp đồng này sẽ thấp hơn hoặc ngang bằng với giá do UNND tỉnh công bố hàng năm để đạt được mục đích giảm số tiền đóng thuế.
3.2.5. Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong quản lý đất đai
Giải quyết tranh chấp, khiếu nại đất đai là một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, là các biện pháp điều chỉnh các quan hệ đất đai theo yêu cầu mà pháp luật quy định. Giải quyết tranh chấp, khiếu nại đất đai nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ các tổ chức, gia đình, cá nhân để tìm ra những giải pháp đúng đắn dựa trên cơ sở pháp luật, phục hồi lại các quyền lợi bị xâm phạm, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với các lĩnh vực vi phạm pháp luật. Kết quả là tổng số đơn tiếp nhận từ năm 2011 đến năm 2016 là 967 đơn, được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 3.8. Tổng đơn tranh chấp, khiếu nại về đất đai từ 2011 –2016
Năm 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Tổng số 112 125 165 167 178 220
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 9)
Qua bảng trên cho thấy, trong 6 năm qua, tình hình đơn tranh chấp, khiếu nại đất đai phát sinh đều qua các năm, lượng đơn tương đối lớn, tăng giảm không đáng kể. Hầu hết lượng đơn do người dân gửi đến đúng cơ quan có thẩm quyền, trong đó có một số trường hợp gửi cùng lúc nhiều cơ quan, một số gửi vượt cấp.
Kết quả nghiên cứu thực trạng thực hiện chính sách đất đai trên địa bàn Quận 9 cho thấy còn nhiều hạn chế, cụ thể:
- Thứ nhất, công tác kiểm kê, quản lý quỹ đất của quận 9 chưa rõ ràng trong việc xác định mục đích sử dụng đất theo hiện trạng và theo loại đất pháp lý. Chính sự không rõ ràng trong mục đích sử dụng đất dẫn đến cơ chế xác định giá đất không rõ ràng và chưa phù hợp để theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường.
- Thứ hai, khi giao đất, cho thuê đất cho các đối tượng sử dụng đất, việc xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất còn lập lờ giữa giá đất theo mục đích sử dụng đất theo hiện trạng và theo quy hoạch, dẫn đến giá bồi thường cho người sử dụng đất không rõ ràng giữa các đối tượng sử dụng đất.
- Thứ ba, Quận 9 có tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ nên được Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng khá nhiều. Thực tế cho thấy, các công trình đầu tư hạ tầng của Nhà nước đã làm tăng giá trị sử dụng đất, đôi khi gấp nhiều lần giá cũ (trước khi đầu tư), nhưng Nhà
nước hầu như không có một chính sách điều tiết, để vừa tạo nguồn thu cho ngân sách vừa tạo công bằng xã hội. Chính người đầu cơ đất săn lùng thông tin quy hoạch, nhất là quy hoạch giao thông là nhằm đến lợi nhuận siêu ngạch từ khoản địa tô cấp sai do nhà nước đầu tư tạo ra. Đây là một khiếm khuyết rất lớn về các công cụ tài chính điều tiết vĩ mô trong quản lý thị trường bất động sản.
- Thứ tư, việc quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, đặc biệt là xác định giá đất theo giá thị trường để thực hiện chính sách tài chính đối với đất đai hiện còn nhiều hạn chế trong cơ chế chính sách, trong tổ chức và điều kiện thực hiện. Giá đất hiện nay các địa phương xác định giá đất thấp hơn giá thị trường và áp dụng cho nhiều mục đích. Giá đất điều chỉnh và công bố hàng năm còn phức tạp và tốn nhiều chi phí cho công tác định giá cũng như hành thu.
- Thứ năm, các quan hệ tài chính đất đai như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê được xác định theo cơ chế thị trường. Giá đất do cơ quan trung gian xác định, trên cơ sở quy trình, trình tự, thủ tục do Nhà nước quy định. Để đảm bảo thu được giá trị đất đai cao nhất, tốt nhất, thông thường các nước thường tiến hành giao dịch đất đai thông qua thị trường bất động sản (một cơ quan trung gian) theo hình thức đấu giá. Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số trường hợp chỉ định nhưng rất hạn chế và theo những điều kiện đặc biệt.
3.3. THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9
Đất đai là nhân tố ảnh hưởng sâu sắc đến đời sống xã hội, kinh tế, văn hóa và chính trị của con người. Chính sách đất đai, nhà ở tác động đến tăng trưởng kinh tế, có tác dụng biến hiện vật đất đai nhà ở thành giá trị tạo ra ngân sách, nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế và kéo theo sự phát triển của các ngành có liên quan, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai ngày càng hiếm hoi và chất lượng nhà ở. Để biết thêm về vấn đề này, chúng tôi đã tiến hành nghiên cứu, thu thập những tài liệu, số liệu có liên quan đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trên địa bàn quận 9 từ năm 2011 đến năm 2016. Từ đó phân tích các quy định về thuế suất, việc xác định giá đất, phương pháp xác định giá đất, cũng như công tác áp dụng giá đất của Nhà nước vào việc thực thi các chính sách đất đai: giao đất, cho thuê đất, tính tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thu hồi đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá dự án có sử dụng đất và tính toán các loại thuế và nghĩa vụ tài chính liên quan khác.Trên cơ sở đó xác định những thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại và vướng mắc, góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, hoàn thiện cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai trên địa bàn quận nói riêng.
Kế hoạch
Các đội quản lýthu
Đội quảnlý thu thuế Đội quản lý thu thuế trước bạ Quản Lý & Cưỡng chế nợ
3.3.1. Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của chi cục thuế Quận 9
3.3.1.1. Cơ cấu tổ chức
Chi cục thuế Quận 9 được thành lập theo Quyết định số 235/TC/QĐ-TCCB ngày 23/03/1987 của Bộ Tài Chính trên cơ sở tách ra từ Chi cục thuế Quận Thủ Đức từ tháng 04/1997.
`
Đội C1 Đội C2 Đội C3 Đội C4 Đội C5
Hình 3.2. Sơ đồ bộ máy tổ chức Chi cục thuế Quận 9 3.1.1.2. Chức năng, nhiệm vụ
- Chi cục thuế Quận 9 thực hiện chính sách quản lý và thu thuế của Nhà nước thuộc các đối tượng, các thành phần kinh tế ngoài quốc doanh, các hộ sản xuất công nghiệp, nông nghiệp... và các đối tượng khác theo qui định của Luật thuế.
-Lập kế hoạch thu thuế hàng tháng, quý, năm. Tổ chức các biện pháp tính thuế, xác định số thuế phải nộp của từng đối tượng nộp thuế, đảm bảo đôn đốc kịp thời mọi khoản thu vào ngân sách Nhà nước.
Hành chính Tàivụ Kiểm tra – Xử lý Thống kê-Kế toán CHI CỤCPHÓ CHI CỤCPHÓ CHI CỤC TRƯỞNG Các tổ chức chuyên môn
- Kiểm tra chống khai man lậu thuế, xử lý các vi phạm về chính sách, chế độ thuế, giải quyết các đơn vị khiếu nại, tố cáo thuộc thẩm quyền, chức năng phụ trách với đoàn liên ngành. Tích cực chống hàng gian, hàng lậu, hàng giả.
- Tổ chức công tác thống kê kế toán, báo cáo kịp thời kết quả thu nộp theo chế độ lên cấp trên.
- Ngoài ra còn phối hợp với chính quyền địa phương trong công tác thu thuế như tuyên truyền chủ trương, chính sách thuế của Nhà nước đến đối tượng nộp thuế.
3.3.2. Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Từ năm 2003 chúng ta tạm thời không thu thuế sử dụng đất nông nghiệp mà chỉ thu thuế sử dụng đất nông nghiệp còn tồn đọng từ năm trước và thuế sử dụng đất nông nghiệp bổ sung đối với phần diện tích đất sử dụng quá định mức theo Nghị định số 129/2003/NĐ-CP và thông tư số 112/2003/TT-BTC qui định về việc miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2003 đến nay. Đối với diện tích đất nông nghiệp trong