3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.5.4. Cơ chế thực hiện giá đất, bảng giá, khung giá
Các đề xuất về hoàn thiện cơ chế tài chính đối với đất đai có quan hệ mật thiết với giá đất, vì giá đất là phương tiện để thực hiện cơ chế tài chính về đất đai, do vậy giá đất phải đổi mới cả về tư duy và tổ chức xác định giá đất. Về tư duy nhận thức phải thống nhất, giá đất trước hết được hình thành từ khả năng sinh lợi của đất, quan hệ cung cầu của đất và cả về tâm lý của người chuyển nhượng quyền SDĐ và người nhận quyền SDĐ (có thể nói là bao gồm cả giá trị vô hình và hữu hình). Nhưng giá đất cũng chịu sự điều tiết của Nhà nước, thông qua các quy định về nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất của Chính phủ, giá đất cụ thể do địa phương quy định. Vấn đề giá đất cần tiếp tục được hoàn thiện với những giải pháp cơ bản sau đây:
- Giá đất do Nhà nước ban hành:Yêu cầu giá đất sát giá thị trường tại thời điểm ban hành, tuy nhiên do quá trình biến động giá đất của thị trường, nên có thời điểm giá đất do Nhà nước quy định có thể thấp hơn hoặc cao hơn giá thị trường; mức thấp (cao) hơn có thể chấp nhận là chênh lệch khoảng 20% so với giá thị trường. Trường hợp có biến động lớn về giá cả, như do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng hoặc do thay đổi quy hoạch thì có thể xác định lại cho từng trường hợp.
- Giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định cho từng trường dự án cụ thể khi thu tiền SDĐ, đền bù giải phóng mặt bằng, và tính giá trị quyền SDĐ vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.1. KẾT LUẬN
Đất đai luôn giữ vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội của một quốc gia; góp phần đảm bảo sự ổn định, bền vững và tăng trưởng của một xã hội. Trong những năm qua, tình hình phát triển kinh tế - xã hội đã có những tác động mạnh mẽ đến việc quản lý và sử dụng đất đai tại Quận 9, trong đó việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng sản xuất phi nông nghiệp và thương mại dịch vụ đã có những ảnh hưởng đến chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, chủ yếu chuyển từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp.
Cùng với những chính sách quản lý kinh tế xã hội nói chung, công tác quản lý đất đai tại địa phương cũng từng bước đi vào nền nếp, đã và đang tiến hành thực hiện các công cụ pháp lý, kinh tế, hành chính. Cụ thể, việc quản lý đất đai thông qua cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai làm thức dậy nguồn tiềm năng từ đất: tạo vốn từ quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng (đường, trường, trạm...), dùng đất góp vốn liên doanh và gọi vốn đầu tư nước ngoài, dùng đất thế chấp vay vốn ngân hàng... và mỗi năm tạo nguồn thu trực tiếp cho NSNN là nguồn thu ổn định, bền vững của ngân sách địa phương.
Việc thực hiện cơ chế tài chính đất đai thông qua các công cụ điều tiết trên địa bàn Quận 9 từ năm 2011 đến năm 2016 thu được 1.399.290,828 triệu đồng, bao gồm các khoản thu từ các loại nghĩa vụ tài chính đất đai. Cơ chế thực hiện chính sách tài chính với đất đai tại Quận 9 nói riêng đã có nhiều tiến bộ, nhưng vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai của địa trong quá trình đô thị hóa.
Luật Đất đai năm 2003 ra đời đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong chính sách tài chính đất đai bằng hàng loạt các tư tưởng đổi mới mang tính tiến bộ, phù hợp với cơ chế thị trường và ngày càng được hoàn thiện qua bộ Luật Đất đai 2013. Bên cạnh những kết quả cơ bản đã đạt được, cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai hiện hành còn có một số bất cập như thiếu tính thống nhất và đồng bộ; quy định thu tiền SDĐ, thu tiền cho thuê đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất còn phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; bất cập với diễn biến quan hệ đất đai về các đối tượng giao đất và cho thuê đất và tính hai giá trong cơ chế thực hiện chính sách tài chính
Những tồn tại trên đây của hệ thống chính sách tài chính đất đai ở Việt Nam do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan cơ bản sau: Một là, quan hệ đất đai là mối quan hệ phức tạp, có ảnh hưởng sâu rộng đến các đối tượng trong xã hội. Hai là, việc quản lý, sử dụng đất ở nước ta buông lỏng trong thời gian dài phát sinh nhiều quan hệ phức tạp trong quản lý, sử dụng đất. Ba là, tàn dư của tư tưởng bao cấp hành chính về
đất đai vẫn đang tồn tại khá nặng nề. Bốn là, một số chính sách tài chính đất đai chậm được sửa đổi, bổ sung nên chưa phù hợp với điều kiện phát triển mới của đất nước. Năm là, việc hoạch định chính sách còn hạn chế. Sự vận động và phát sinh các mối quan hệ đất đai trên thực tế rất phức tạp.
Trên cơ sở phân tích đã trình bày trên, luận văn đề xuất bốn giải pháp hoàn thiện cơ chế tài chính về đất đai như sau: (1) Cơ chế trừ tiền bồi thường giải phóngmặtbằng; (2) Cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng; (3) Lệ phí trước bạ; và (4) Cơ chế thực hiện giá đất, bảng giá, khung giá.
4.2. KIẾN NGHỊ
Ngoài ra, để thực hiện tốt cơ chế tài chính đối với đất đai, luận văn kiến nghị một số nội dung có liên quan:
- Xem xét việc có nên bỏ quy định về giao đất có thời hạn, mà nghiên cứu sửa đổi theo hướng cứ giao đất là giao sử dụng ổn định lâu dài (áp dụng đối với đất ở). Còn đất sử dụng có thời hạn (đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp) thì chỉ thực hiện theo hình thức thuê đất (trả tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê).
- Nghiên cứu bổ sung quy định tổ chức trong nước thuê đất hàng năm cũng được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê như đối với tổ chức nước ngoài (đã được quy định tại điểm d khoản 2 Điều 119 của Luật đất đai);
- Nghiên cứu sửa đổi quy định tại khoản 1c Điều 111 Luật đất đai theo hướng tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền thuê hàng năm không được quyền bán tài sản gắn liền với đất thuê mà thực hiện theo cơ chế tổ chức không còn nhu cầu sử dụng thì nhà nước thu hồi, bán đấu giá quyền sử dụng đất và bồi thường giá trị tài sản cho tổ chức theo quy định của pháp luật để tránh trường hợp chuyển quyền sử dụng đất thuê hàng năm (vì thực tế vừa qua các trường hợp này thu đuợc lợi ích rất lớn, nhưng nhà nước chỉ điều tiết được một phần nhỏ thông qua thuế thu nhập doanh nghiệp).
- Nghiên cứu để sửa đổi quy định liên quan đến quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất bằng tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước quy định tại Điều 109 và 110 Luật đất đai; vì theo quy định tại các điều này thì trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp bằng tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì mới có các quyền: chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho; thế chấp, bão lãnh; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, các doanh nghiệp nhà nước hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản được nhà nước giao vốn để đầu tư xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê thì sẽ không thực hiện được mục tiêu bảo toàn và phát triển vốn nhà nước; mà phải sử dụng vốn vay để hoạt động.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Đinh Văn Ân (2009), Chính sách phát triển thị trường bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam, NXB Thốngkê.
[2] Nguyễn Đình Bồng (2004), Pháp Luật Đất đai và bất động sản và một số vấn
đề định giá bất động sản, Nghiên cứu thảo luận Tài nguyên và Môi trường.
[3] Nguyễn Đình Bồng (2004), Thử tác phân tích động của cơ chế quản lý kinh tế đối với sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản, NXB tạp chí
Địa chính.
[4] Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Văn Chiến, Trần Hùng Phi (2004), Đăng ký Đất đai và bất động sản, Nghiên cứu thảo luận Tài nguyên và Môi trường.
[5] Ngô Đức Cát (2000), Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, NXB Nôngnghiệp. [6] Nguyễn Mạnh Hải (2006), Khả năng áp dụng một số phương pháp xác định
giá quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Đề tài cấp Bộ, HàNội.
[7] Trần Ngọc Hiên, Trần Xuân Trường, Đỗ Thế Tùng và ctv (1999), Giáo trình Kinh tế học chính trị Mác – Lê Nin, NXB Chính trị Quốc gia, HàNội.
[8] Nguyễn Thanh Hiền và các cộng sự biên dịch (Patricia M. Hillebrandt, 2000),
Lý thuyết kinh tế và công nghiệp xây dựng, NXB Xây dựng.
[9] Trần Thanh Hùng (2002), Các cơ chế điều chỉnh quan hệ đất đai ở Việt Nam
trong nền kinh tế thị trường, Luận án tiến sĩ, Maxcova.
[10] Trần Thanh Hùng (2004), Bài giảng môn học Kinh tế đất, 68trang.
[11] Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Trần Thanh Hùng, Hoàng Hữu Phê (2008), Phương pháp định giá Bất động sản ứng dụng Lý thuyết Vị thế - Chất lượng.
[12] Nguyễn Thúc Huyên (2006), Các yếu tố chất lượng đất đai cho một số ngành
nghề sản xuất kinh doanh trên đất, Tạp chí KHKT Nông Lâm Nghiệp số 3/2006, trang 3 - 8, Trường Đại học Nông Lâm Tp Hồ ChíMinh.
[13] Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng (2006), Quản lý đất đai và thị trường bất
động sản, NXB Bản đồ, Hà Nội.
[14] Vũ Ngọc Kích (2006), Quản lý Nhà nước về Tài nguyên và môi trường chuyên
đề về chính sách đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội, 102 trang.
[15] Nhiêu Hội Lâm (2004), Kinh tế học đô thị, Nhà xuất bản Chính trị Quốcgia. [16] Nguyễn Thu Linh (2005),Báo cáo ở một hội thảo về xây dựng chính
[17] Huỳnh Trung Lương, Trương Tôn Hiền Đức (2002), Phương pháp định lượng
trong quản lý và vận hành, NXB khoa học kỹ thuật, 346 trang.
[18] Lê Chi Mai (2000), Những vấn đề cơ bản về chính sách và quy trình chính sách, NXB Đại học quốc gia Tp.HCM, 178 trang.
[19] Dương Thị Bình Minh, Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011), Cơ sở thu thuế đối với giá
trị đất tăng thêm do nhà nước đầu tư vào cơ sở hạ tầng, Tạp chí khoa học kinh
tế, trường Đại học Kinh tế Tp.HCM, số 248, tháng 6/2011.
[20] Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị, Tạp chí đô thị học xuất
bản tại Vương quốc Anh, 37 (1), 12 trang.
[21] Bùi Xuân Sơn (2007), Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch sử dụng đất,
Hội thảo khoa học về quy hoạch sử dụng đất, HàNội.
[22] Đặng Thái Sơn (2007), Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam, Hội
thảo khoa học về quy hoạch sử dụng đất, Hà Nội.
[23] Dư Phước Tân (2008), Giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất trong
quá trình đô thị hóa tại thành phố Hồ Chí Minh, Viện nghiên cứu phát triển TP.
Hồ Chí Minh.
[24] Lê Đình Thắng (2002), Nguyên lý thị trường nhà đất, NXB Chính trị Quốcgia. [25] Bùi Ngọc Tuân (2007), Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động
giá đất đô thị trên thị trường và đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp ở nước ta, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường.
[26] Hoàng Việt (1999), Vấn đề Sở Hữu Ruộng Đất trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần ở Việt Nam, NXB chính trị quốc gia, 136 trang.
[27] Hồ Văn Vinh (2000), Các vấn đề về đất và chính sách có liên quan trong giai
đoạn chuyển đổi nền kinh tế Việt Nam theo hướng thị trường, Tài liệu hội thảo “Nền kinh tế Việt Nam và chính sách đất đai” ở tỉnh Thái Nguyên vào tháng 12 năm 1999, NXB Nông nghiệp, Hà Nội.
[28] Ngô Doãn Vịnh (2006), Những vấn đề chủ yếu về kinh tế phát triển, NXB chính trị quốc gia, Hà Nội. 429trang.
[29] Mã Khắc Vỹ (Tôn Gia Huyên và các cộng sự biên dịch 1995), Lý luận và phương pháp định giá đất đai, NXB Cải Cách, Bắc Kinh.
[30] Ban vật giá Chính phủ (2000), Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, NXB Tp.Hồ Chí Minh.
[31] Bộ Tài chính (2008), Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC.
[32] Bộ Tài chính – Cục quản lý công sản (2011), Chính sách tài chính đất đai – di
dời, Hà Nội.
[33] Bộ Tài nguyên và Môi trường (2010), Báo cáo số 191/BC-BTNMT ngày 10 tháng 9 năm 2010, Hà Nội.
[34] Bộ Tài nguyên và Môi trường (2010).Chính sách đất đai với thị trường bất
động sản.
[35] Phòng Tài Nguyên và Môi Trường quận 9 (2010), Báo cáo tổng kết nhiệm vụ năm 2010, phương hướng nhiệm vụ năm 2011 trên lĩnh vực Tài nguyên và môi trường.
[36] Phòng Tài Nguyên và Môi Trường quận 9 (2011), Báo cáo tổng kết nhiệm vụ
năm 2011, phương hướng nhiệm vụ năm 2012 trên lĩnh vực Tài nguyên và môi trường.
[37] Phòng Tài Nguyên và Môi Trường quận 9 (2012), Báo cáo tổng kết nhiệm vụ
năm 2012, phương hướng nhiệm vụ năm 2013 trên lĩnh vực Tài nguyên và môi trường.
[38] Phòng Tài Nguyên và Môi Trường quận 9 (2013), Báo cáo tổng kết nhiệm vụ
năm 2013, phương hướng nhiệm vụ năm 2014 trên lĩnh vực Tài nguyên và môi trường.
[39] Phòng Tài Nguyên và Môi Trường quận 9 (2014), Báo cáo tổng kết nhiệm vụ
năm 2014, phương hướng nhiệm vụ năm 2015 trên lĩnh vực Tài nguyên và môitrường.
[40] Phòng Tài Nguyên và Môi Trường quận 9 (2015), Báo cáo tổng kết nhiệm vụ
năm 2015, phương hướng nhiệm vụ năm 2016 trên lĩnh vực Tài nguyên và môi trường.
[41] Phòng Tài Nguyên và Môi Trường quận 9 (2016), Báo cáo tổng kết nhiệm vụ
năm 2016, phương hướng nhiệm vụ năm 2017 trên lĩnh vực Tài nguyên và môi trường.
[42] Sở Tài Nguyên và Môi Trường Tp.HCM (2010), Báo cáo tổng kết thi hành Luật
đất đai 2003.
[43] Tổng cục địa chính (1999), Phương pháp luận cơ bản về quy hoạch sử dụng
đất đai, Chương trình hợp tác Việt Nam – Thụy Điển về đổi mới hệ thống địa chính.
[44] Viện nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương (2010), Chính sách phát triển thị
trường bất động sản Việt Nam, Mã số KX 01-13/06-10, đề tài nghiên cứu khoa
học cấp nhà nước.
[45] Viện nghiên cứu và phổ biến kiến thức bách khoa (1998), Đại từ điển kinh tế thị
PHỤ LỤC
Phụ lục 2. So sánh qui định về trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp
CHÍNH SÁCH NỘI DUNG CHÍNH SÁCH BỒITHƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ (NGHỊ ĐỊNH 197/2004/NĐ-CP, 17/2006/NĐ-CP) CHÍNH SÁCH THU TIỀN SDĐ (NGHỊ ĐỊNH 198/2004/NĐ- CP) CHÍNH SÁCH THU TIỀN CHO THUÊ ĐẤT (NGHỊ ĐỊNH
142/2005/NĐ-CP)
I. Về số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trừ
1. Đối với tổ chức, cá nhân trong nước
Được trừ tiền bồi thường, hỗ trợ về đất
Trừ tiền bồi thường, hỗ trợ về đất (không trừ tiền bồi thường, hỗ
trợ tài sản trên đất)
Trừ tiền bồi thường, hỗ trợ về đất (không trừ tiền bồi thường, hỗ
trợ tài sản trên đất) 2. Tổ chức, cá nhân
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài
Được trừ tiền bồi thường, hỗ trợ (không
phân biệt bồi thường, hỗ trợ về đất
hay tài sản trênđất)
II. Về diện tích đất được trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1. Đối với tổ chức, cá nhân trong nước
Không quy định được trừ tiền bồi thường,
hỗ trợ trên toàn bộ diện tích đất hay chỉ
trên phần diện tích đất có thu tiền SDĐ, thu tiền cho thuê đất
Không quy định được trừ tiền bồi thường, hỗ trợ trên toàn bộ diện
tích đất hay chỉ trên phần diện tích đất có thu tiền SDĐ Chỉ trừ tiền bồi thường, hỗ trợ trên phần diện tích đất có thu tiền cho thuê đất 2. Tổ chức, cá nhân
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài
III. Giới hạn về tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trừ
1. Đối với tổ chức, cá nhân trong nước
Không vượt quá tiền SDĐ, tiền thuê đất
phải nộp
Không được vượt quá tiền SDĐ phải nộp
Không được vượt quá tiền thuê đất phải nộp 2. Tổ chức, cá nhân
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nƣớcngoài
Được vượt quá tiền SDĐ, tiền thuê đất
phải nộp
Được vượt quá tiền thuê đất phải nộp