3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.6. CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ
1.6.1. Chính sách thu đối với đất ở Úc
Ở Úc, Nhà nước kiểm soát một số lượng đất đáng kể và quyết định cần phải dành đất nào cho phát triển, khi nào và theo điều kiện gì và đất nào cần để dành, để cho giải trí hoặc các mục đích sử dụng công cộng khác. Hơn nữa, hơn 60% đất Nhà nước được tư nhân sử dụng dưới dạng thuê, rất nhiều trong số này là thuê vĩnh viễn. Tuy nhiên việc quản lý đất thuê lại nảy sinh rất nhiều vấn đề liên quan đến quyền thuê và giá thuê.
Mỗi bang có quy định riêng về quản lý đất Nhà nước và quản lý theo các chính sách và thủ tục riêng. Chẳng hạn, theo một cuộc rà soát quản lý đất Nhà nước, Chính quyền bang New South Wales (2004) đã quyết định tất cả các trường hợp thuê đất phải tuân theo giá thị trường và người thuê đất vĩnh viễn sẽ được khuyến khích chuyển đổi quyền thuê sang quyền sở hữu.
1.6.2. Chính sách thu đối với đất ở Thụy Điển
Ở Thụy Điển, Nhà nước thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Nhà nước thu thuế vào đất đai căn cứ vào quyền sở hữu và được quy định trong Đạo luật Thuế bất động sản, thuế tài sản.
- Thuế Bất động sản:
+ Thuế thu trên giá trị nhà và đất gồm: nhà xây dựng, các loại đất xây dựng và các loại đất khác như đất ở, đất bao quanh nhà, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng khác do tư nhân sở hữu (không áp dụng đối với nhà, đất sử dụng vào mục đích công cộng).
+ Đối tượng nộp thuế là chủ sở hữu đất và nhà.Chủ hộ nông nghiệp phải nộp thuế đất nông nghiệp, đất ở.
+ Căn cứ tính thuế là diện tích, giá tính thuế và thuế suất; Trong đó:
Giá đất được xác định sáu (6) năm một lần. Căn cứ để xác định giá tính thuế là giá của từng loại đất tại thị trường của 2 năm trước, phân biệt theo vị trí và một số chỉ tiêu tổng hợp về hiệu quả kinh tế và chấtđất.
Thuế suất áp dụng thống nhất là 1,4%/năm. Giá tính thuế bằng 75% giá thị trường của 2 năm trước liền kề.
- Thuế Tài sản: Giá trị đất của hộ nông dân, chủ trang trại còn phải gộp chung với toàn bộ tài sản của từng hộ (bao gồm nhà, đất, cổ phần, tài sản, tiền gửi ngân hàng...) để đánh thuế tài sản, nếu tài sản chung có giá trị đến 800.000 SEK/năm trở lên. Thuế tài sản được tính theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần với 3 mức thuế suất là 1,5% (áp dụng đối với tổng giá trị tài sản từ 800.000 SEK đến dưới 1.300.000 SEK); 2,6% (từ 1.300.000 SEK đến dưới 3.600.000 SEK) và 3%(từ 3.600.000 SEK trở lên).
1.6.3. Chính sách thu đối với đất ở New Zealand
Ở New Zealand cũng tồn tại hình thức sở hữu nhà nước đối với đất đai. Đất đaithuộc sở hữu nhà nước dư thừa, không sử dụng được phép chuyển nhượng. Việc muabán và chuyển nhượng được thực hiện theo cơ chế thị trường.
Bộ phận đề ra các quy định về bất động sản của Bộ Thông tin về đất đai đưa ra các chuẩn mực và thủ tục tiến hành chuyển nhượng đối với đất dư thừa, không sử dụng thuộc sở hữu nhà nước. Bộ Thông tin về đất đai chịu trách nhiệm đối với việc chuyển nhượng đất thuộc quyền quản lý trực tiếp của mình, đất nằm trong bảng tổng kết tài sản của Nhà nước và đất được điều chỉnh bởi pháp luật về công trình công cộng thuộc sở hữu của các doanh nghiệp nhà nước và các cơ quan nhà nước. Thủ tục tiến hành chuyển nhượng đất khác nhau phụ thuộc vào tình trạng của đất (có ý nghĩa là, đất thuộc sở hữu nhà nước (Hoàng gia) hay thuộc doanh nghiệp nhà nước và các quy định của pháp luật mà nó tuân theo vào thời điểm được mua). Ví dụ, những mảnh đất trước đây được sử dụng vào mục đích bảo tồn thì trước hết phải được sự chấp thuận của Bộ Bảo tồn đất đai. Điều kiện để chuyển nhượng đất dư thừa thuộc sở hữu của doanh nghiệp nhà nước thì tương đối ít trong khi thủ tục chuyển nhượng đất thuộc bảng cân đối tài sản của Hoàng gia thì nhiều hơn. Thủ tục chuyển nhượng đất chung yêu cầu cơ quan bán đất (cơ quan chuyển nhượng đất) uỷ quyền cho một đại lý được cấp phép (trung gian) phải xác định rõ các tiêu chí: Có giấy chứng nhận sở hữu hay không; Có bất kỳ hạn chế nào đối với mảnh đất; Ảnh hưởng của bất kỳ uỷ thác đã được đăng ký hoặc chưa được đăng ký đối với mảnh đất, việc bảo tồn đất hoặc các hạn chế; Liệu có khoáng sản dưới lòng đất không.
Xác định giá trị đất: đất dư thừa, không sử dụng được đánh giá theo giá thị trường với giả định giá trị sử dụng là cao nhất và tốt nhất, có tính đến các yếu tố phân biệt đất này với đất của Nhà nước (ví dụ đất không có giấy chứng nhận quyền sở hữu). Một cơ quan chịu trách nhiệm đánh giá được lựa chọn sẽ tiến hành đánh giá giá trị đất dư thừa theo trình tự, thủ tục do Bộ Thông tin về đất đai quy định.
Quá trình chuyển nhượng: đất có thể được chào bán, đấu giá công khai hoặc được bán với giá nhất định do cơ quan thẩm định giá nhà nước đưa ra. Đất cũng có thể được bán theo hợp đồng tư nhân nếu trước kia đã có thoả thuận về việc này (ví dụ bán cho người sở hữu đầu tiên) hoặc chào bán công khai thông qua đại lý bất động sản. Trong tất cả các trường hợp, Bộ Thông tin về đất đai quy định trình tự, thủ tục tiến hành để đảm bảo rằng giá bán đạt giá trị tốt nhất cho nhà nước (có nghĩa là dựa trên giá thị trường hiện tại của đất).
1.6.4. Chính sách thu đối với đất ở Thượng Hải – Trung Quốc
Năm 1984 Thượng Hải đã tuyên bố là “Thành phố mở cửa”, nhưng đến năm 1990 mới bắt đầu thực hiện cải tổ với mục tiêu làm cho Thượng Hải trở thành trung tâm kinh tế, thương mại và tài chính của Viễn Đông. Thượng Hải được hưởng một số quy chế đặc biệt, trong đó có quy chế về quản lý đất đai.
Từ năm 1984 đã có đổi mới về quản lý, cụ thể là chính quyền địa phương được phép quyết định việc chuyển nhượng đất; đồng thời chính quyền địa phương phải tăng cường kiểm soát hành chính các vụ chuyển nhượng, việc sử dụng đất đai và qua đó động viên các thu nhập từ đất đai. Quá trình đổi mới về quản lý đất đai và cơ chế thu tài chính đối với đất đai tại thành phố Thượng Hải đã được diễn ra như sau:
Trước hết, từ yêu cầu kêu gọi đầu tư nước ngoài từ năm 1979, các công ty nước ngoài vào Trung Quốc đưa ra các yêu cầu: giá đất ổn định, được dùng quỹ đất thế chấp vay vốn ngân hàng và thời gian được sử dụng đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất. Từ những đòi hỏi này, chính quyền thành phố Thượng Hải đã có những đổi mới về quản lý đất đai và các cơ chế thu NSNN đối với đất đai áp dụng cho các hình thức đầu tư nước ngoài và đầu tư trong nước, với các nội dung cụ thể như sau:
+ Tạo lập các công ty tư nhân đầu tư về phát triển bất động sản (có phần tham gia của Nhà nước) có nhiệm vụ lập các dự án thương mại, rồi bán lại cả đất lấy lãi (thu hồi phần thặng dư); Những người mua đất có quyền sử dụng đất trong thời gian mua đất và phải nộp các lệ phí dùng đất hàng năm, các loại thuế và lệ phí đền bù. Về quản lý nhà nước đối với đất đai đã có những định hướng mới như định hướng tái phát triển của một số khu đất ở trung tâm để chuyển đổi hoặc chuyển quyền sử dụng đất nh m khai thác nguồn thu và đẩy mạnh công tác trước bạ tại cơ quan địa chính cho đất đai.
+ Hình thành đội ngũ chuyên gia đô thị thực hiện dịch vụ xác định giá bán đất, tùy theo cách sử dụng và mật độ đô thị. (Đinh Văn Ân, 2009)
CHƯƠNG 2. PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Việc nghiên cứu hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai cần phải được được tiến hành trên toàn lãnh thổ Việt Nam. Tuy nhiên, luận văn chỉ nghiên cứu ở góc độ thực tiễn cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai trong phạm vi một đô thị, minh họa bằng số liệu Quận 9 thành phố Hồ Chí Minh.
Phạm vi không gian của Quận 9 tuy nhỏ hẹp nhưng lại là nơi tập trung nhiều vấn đề liên quan đến chính sách đất đai bởi Quận 9 đang trong quá trình đô thị hóa với tốc độ chuyển mục đích sử dụng đất rất cao. Điều này làm phát sinh nhiều vấn đề trong quản lý và sử dụng đất, cụ thể là giá đất. Nội dung luận văn nghiên cứu tính nghiệp vụ của cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai không nhằm hoàn thiện chính sách tài chính đất đai.
- Phạm vi thời gian:
+ Thời gian thực hiện nghiên cứu: Từ tháng 1/2017 đến tháng 7/2017
+ Đề tài tiến hành thu thập số liệu nghiên cứu trong khoảng thời gian từ năm 2011 đến năm 2016.
Đối tượng nghiên cứu
- Các quan hệ tài chính đất đai trong quá trình thực hiện các mối quan hệ đối với đất đai và cơ chế điều chỉnh quan hệ tài chính đất đai.
- Tình hình thu ngân sách từ đất đai, khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh trong vòng 5 năm (2011-2016) trong đó tập trung việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất
- Các tài liệu có liên quan đến tài chính đất đai. - Người sử dụng đất và cán bộ quản lý có liên quan.
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
- Tình hình phát triển kinh tế - xã hội của Quận 9:
Nghiên cứu tình hình phát triển kinh tế xã hội theo chuỗi thời gian từ năm 2011 đến năm 2016 nhằm tìm hiểu những thay đổi trong cơ cấu kinh tế đã ảnh hưởng đến thay đổi cơ cấu sử dụng đất. Trong đó, nghiên cứu tập trung vào sự tác động của cơ
cấu kinh tế đến các hoạt động sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất, cụ thể là mục đích sử dụng đất, quy mô sử dụng và các thay đổi khác phù hợp với tình hình tế xã hội chung của Quận 9.
- Thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận 9:
+ Phân tích mối quan hệ giữa tình hình quản lý nhà nước về đất đai với việc thực hiện các loại nghĩa vụ tài chính đất đai như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất... Mối tương quan giữa các quản lý nhà nước về đất đai với sự thay đổi trong hoạt động sử dụng đất của các chủ thể có liên quan. Tìm hiểu các nội dung quản lý nhà nước về đất đai tác động đến cơ chế tài chính về đất đai như giá định, cơ chế bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất.
+ Nghiên cứu về thực trạng thực hiện chính sách giá đất và các nghĩa vụ tài chính khác trên địa bàn Quận 9. Trong nội dung này nghiên cứu các quy định về thuế suất, việc xác định giá đất, phương pháp xác định giá đất, cũng như công tác áp dụng giá đất của Nhà nước vào việc thực thi các chính sách đất đai: giao đất, cho thuê đất, tính tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thu hồi đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá dự án có sử dụng đất và tính toán các loại thuế và nghĩa vụ tài chính liên quan khác.
- Các giải pháp hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai:
Từ việc phân tích những bất cập, mâu thuẫn giữa quy định hiện hành và điều kiện kinh tế, xã hội thực tế của địa phương, luận văn đề xuất giải pháp hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai nhằm nâng cao vai trò của biện pháp kinh tế trong điều tiết thị trường bất động sản nói riêng và quản lý đất đai nói chung. Cụ thể như cơ chế giá đất, các định mức nghĩa vụ tài chính từ giá đất.
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
- Phương pháp điều tra chọn mẫu: điều tra hộ gia đình sử dụng đất thực tế theo bảng câu hỏi (phụ lục1), với cách chọn mẫu ngẫu nhiên từ các hộ gia đình ở địa bàn nghiên cứu trong năm 2016. Số liệu của 200 mẫu được xử lý bằng chương trình Excel.
- Phương pháp thu thập số liệu: số liệu thống kê về kinh tế, xã hội hàng năm tại địa bàn của Ủy ban nhân dân Quận 9, Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM, Sở Tư pháp Tp.HCM, Cục Thống kê Quận 9. Thu nhập số liệu thứ cấp gồm bảng giá đất của UBND thành phố Hồ Chí Minh năm 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016. Các báo cáo về công tác thực hiện chính sách đất đai, nghĩa vụ tài chính của địa bàn nghiên cứu.
- Phương pháp nghiên cứu định tính: thu thập các thông tin kinh tế, xã hội để mô tả và phân tích đặc điểm của hành vi người SDĐ trong khi quá trình thực hiện các loại nghĩa vụ tài chính cũng như các hành vi tiến hành giao dịch BĐS.
- Phương pháp tham vấn ý kiến chuyên gia: lấy ý kiến chuyên gia trong quá trình nghiên cứu về các vấn đề giá đất, kỹ thuật định giá đất, cách tính các khoản nghĩa vụ tài chính cho từng trường hợp thu cụ thể, phương pháp áp giá trong bồi thường, hỗ trợ tái định cư, cách thức khấu trừ tiền sử dụng hoặc tiền thuê đất trong các dự án có thu tiền sử dụng hoặc thu tiền thuê đất...
- Phương pháp phân tích và xử lý số liệu: Thống kê số liệu theo từng nội dung nghiên cứu, các chỉ tiêu phát triển kinh tế, xã hội; kết quả đạt được của công tác quản lý đất đai; kết quả thực hiện thu các khoản nghĩa vụ tài chính tại Quận 9 qua các năm và thống kê dữ liệu điều tra để phân tích, tổng hợp nguồn dữ liệu khảo sát và nguồn dữ liệu sẵn có nhằm xác định các yếu ảnh hưởng đến giá đất, khoản chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường trong thực hiện chính sách tài chính về đất đai và những yếu tố góp phần tăng giá đất đai. Bên cạnh việc phân tích các số liệu khảo sát, tác giả tiến hành tổng hợp những quy định hiện hành về chính sách tài chính, chính sách đất đai. Từ đó, phân tích những mâu thuẫn, bất cập trong công tác áp dụng giá đất nhà nước trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính nói riêng và chính sách đất đai nói chung của các văn bản pháp lý.
- Phương pháp so sánh: so sánh tình hình thực hiện với các quy định của luật pháp và các kết quả thực hiện tại các vùng tương tự.
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI QUẬN 9, TP. HỒ CHÍ MINH 3.1.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu 3.1.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu
Quận 9 là một trong năm quận đô thị hoá của thành phố Hồ Chí Minh, được thành lập theo Nghị định 03/NĐ-CP ngày 06/01/1997 của Chính phủ. Với tổng diện tích tự nhiên là 11.389,62 ha, Quận có 13 phường. Trước năm 1997,Quận 9 là địa bàn thuần nông, cơ cấu đất đai chủ yếu là đất nông nghiệp. Trong quy hoạch tổng thể chung của Thành phố Hồ Chí Minh đã được Chính phủ phê duyệt hướng phát triển không gian đô thị chính của Thành phố đến năm 2020 là hướng Đông Bắc và hướng Đông Nam. Quận 9 có vị trí địa lý như sau:
+ Phía Bắc giáp quận Thủ Đức và huyện Dĩ An (Bình Dương); + Phía Nam giáp huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai);
+ Phía Tây giáp quận 2;
+ Phía Đông giáp thành phố Biên Hòa và huyện Long Thành (tỉnh Đồng Nai). Theo xu hướng hiện nay, Quận 9 đang trở thành trung tâm giữa các vùng công nghiệp và đô thị hiện đại trong khu vực: phía Bắc giáp Khu công nghiệp Biên Hòa, Khu Công nghiệp Bình Dương; phía Nam giáp Khu Công nghiệp Cát Lái, Khu đô thị