3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.5.1. Cơ chế trừ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư
Qua các nội dung so sánh ở trên cho thấy, cơ chế trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp hiện hành giữa 3 chính sách có liên quan mật thiết với nhau đó là chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, chính sách thu tiền SDĐ và chính sách thu tiền thuê đất, tuy nhiên khi xây dựng 3 chính sách này chưa được nghiên cứu tổng thể, đồng bộ nên tạo ra sự “khấp khểnh”, cụ thể:
- Chưa thống nhất quy định về trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp: Chưa thống nhất về đối tượng (giữa tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài); chưa thống nhất về số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trừ (trừ tiền bồi thường, hỗ trợ về đất hay toàn bộ số tiền bồi thường, hỗ trợ bao gồm cả tài sản trên đất); chưa thống nhất về phạm vi diện tích đất được trừ (được trừ tiền bồi thường, hỗ trợ trên diện tích đất có thu tiền SDĐ, tiền thuê đất hay trên toàn bộ diện tích đất được giao hoặc được cho thuê); chưa thống nhất về giới hạn tiền bồi thường, hỗ trợ đất (được vượt quá hay không vượt quá số tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp).
- Các quy định hiện hành chưa phù hợp với thực tế: Khi được giao đất hoặc cho thuê đất, nhà đầu tư phải ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư không chỉ riêng đối với đất mà cả tài sản trên đất và không chỉ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với diện tích đất có thu tiền SDĐ, thu tiền cho thuê đất mà bồi thường trên toàn bộ diện tích đất được giao, được cho thuê (bao gồm cả phần diện tích được giao hoặc được thuê không phải nộp tiền, phần diện tích công cộng). Quy định hiện hành chỉ cho trừ tiền bồi thường, hỗ trợ về đất trên phần diện tích đất được cho thuê là chưa phù hợp với thực tế.
- Chế độ về trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp còn có sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước: Nhà đầu tư nước ngoài được trừ tiền bồi thường, hỗ trợ đối với cả đất và tài sản trên đất, còn nhà đầu tư trong nước chỉ được trừ tiền bồi thường, hỗ trợ đối với đất; nhà đầu tư trong nước được trừ số tiền bồi thường, hỗ trợ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp, còn nhà đầu tư nước ngoài được bồi thường, hỗ trợ vượt quá số tiền thuê đất phải nộp.
Để khắc phục được vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư thì phương án tốt nhất là Nhà nước giao cho các Tổ chức phát triển Quỹ đất tổ chức thu hồi đất và đưa Quỹ đất sạch thực hiện đấu giá quyền SDĐ, quyền thuê đất cho người SDĐ. Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, là đơn vị sự nghiệp có thu, tự đảm bảo một phần chi phí hoạt động, có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng, được cấp vốn và kinh phí, được mở tài khoản tại Ngân hàng Kho bạc Nhà nước để hoạt động theo quy định. Đồng thời, cần tạo cơ chế cho trung tâm có thể tìm nguồn vốn ngoài ngân sách, một kênh huy động vốn hữu hiệu, để thực hiện việc thu hồi đất nhằm thực hiện vai trò đơn vị cung cấp “đất sạch” cho hoạt động sản xuất, kinh doanh và phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội.Thực hiện như đề xuất này sẽ khắc phục được tình trạng các nhà đầu tư phải “loay hoay” mãi vẫn không thoát được “nỗi khổ” khi thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng; khắc phục được tình trạng giao đất theo hình thức chỉ định mang nặng tính “xin - cho” và tránh thất thu NSNN do giá đất UBND cấp tỉnh xác định thấp hơn giá thị trường. Khi quỹ đất sạch được đưa ra đấu giá, mọi quan hệ đất đai thực hiện theo cơ chế thị trường, thúc đẩy thị trường quyền SDĐ trong thị trường bất động sản phát triển. Tuy nhiên, thực hiện phương án này vướng mắc lớn nhất là khả năng tài chính của NSNN, nhà nước không có đủ nguồn kinh phí cho các tổ chức phát triển quỹ đất ứng trước để đền bù giải phóng mặt bằng. Đây là vấn đề cơ chế tài chính cho Tổ chức phát triển quỹ đất, không thể giải quyết trong một thời gian ngắn. Để phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam hiện nay, bên cạnh việc tăng cường thực hiện giao đất, cho thuê đất sạch thông qua đấu giá, cơ chế cho nhà đầu tư ứng trước tiền để thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng là cần thiết, nhưng phải tiếp tục hoàn thiện thống nhất, đồng bộ và phù hợp với thực tế, cụ thể:
- Bất cập trong quy định về trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp tại các chính sách có liên quan (chính sách thu tiền SDĐ (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP), chính sách thu tiền thuê đất (Nghị định số 142/2005/NĐ-CP) và chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP) và các văn bản hướng dẫn theo hướng: Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, được Nhà nước cho thuê đất (không phân biệt người SDĐ trong nước hay nước ngoài) đã ứng trước tiền để chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được trừ vào tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất phải nộp (bao gồm cả đền bù, hỗ trợ về đất và tài sản trên đất) trên toàn bộ diện tích được Nhà nước giao hoặc cho thuê. Số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trừ không vượt quá tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp.