3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.4.2. Phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài
Quy định thu tiền SDĐ, thu tiền cho thuê đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất còn phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, cụ thể:
- Nhà đầu tư trong nước được nhận giao đất có thời hạn và nộp tiền SDĐ đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, còn nhà đầu tư nước ngoài không được giao đất, chỉ được thuê đất. Nhà đầu tư nước ngoài được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần hoặc hàng năm, còn nhà đầu tư trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được trả tiền thuê đất một lần.
- Khi thuê đất vào mục đích sản xuất kinh doanh, nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo giá do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp này, nhà đầu tư nước ngoài sẽ có quyền đối với đất đai tương tự như trường hợp nhà đầu tư trong nước được Nhà nước giao đất có thời hạn. Trong khi đó khi được nhận giao đất, nhà đầu tư trong nước phải nộp tiền SDĐ theo giá thị trường. Trong điều kiện hiện nay, giá đất do Nhà nước ban hành thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Vì vậy, khi SDĐ vào cùng một mục đích, cùng thời gian, cùng quyền lợi và nghĩa vụ nhưng nhà đầu tư trong nước phải đóng góp cho Nhà nước cao hơn nhà đầu tư nước ngoài. Hiện nay, nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định tổng số tiền thuê đất cho cả thời gian thuê sẽ bằng với tiền sử dụng đất được giao có thời hạn, tuy nhiên các quyền của hai chủ sử dụng này không giống nhau.
- Chưa có cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất do Nhà nước đầu tư, do Nhà nước thực hiện quy hoạch SDĐ mà có. Những vị trí đất được Nhà nước đầu tư giao thông, quy hoạch khu thương mại, khu đô thị, giá trị đất tăng lên rất lớn, chủ yếu do đầu tư của Nhà nước và xã hội, nhưng Nhà nước chưa có chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm này, dẫn đến thất thu NSNN, đặc biệt là quỹ đất đô thị trong quá trình đô thị hoá.