3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.4.4. Tính hai giá trong cơ chế thực hiện chính sách tài chính
Giá đất không những là công cụ không thể thiếu để thực hiện chính sách tài chính đất đai, mà còn là công cụ quan trọng để khuyến khích đầu tư. Việc áp dụng thống nhất một bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành cho nhiều mục đích mà theo đó quyền lợi và nghĩa vụ của đối tượng áp dụng mâu thuẫn với nhau, sẽ khó có thể dung hoà giữa mục tiêu thu NSNN và khuyến khích đầu tư.
Bất cập lớn nhất của chính sách trong thu hồi đất là không đưa ra được căn cứ nào để định giá đất, nói cách khác là căn cứ để xác định giá không rõ ràng. Đồng thời, khi thu hồi đất, không chỉ là tiền đền bù mà còn phải tính đến sinh kế cho người dân. (Theo Luật sư Lê Đức Tiết, nguyên Phó Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn Dân chủ pháp luật, Trung ương MTTQ Việt Nam).
- Về nguyên tắc định giá đất: Luật Đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể. Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành.
Tuy nhiên các văn bản pháp luật chưa quy định rõ các tiêu chí và có định lượng cụ thể để giá đất được quy định như thế nào là sát hoặc phù hợp với giá thị trường như có thể khống chế mức độ chênh lệch tối đa tính bằng phần trăm giữa giá do UBND cấp tỉnh quy định và mức giá đất phổ biến trên thị trường, chẳng hạn mức chênh lệch này thường là 15 đến 20% do đó chưa tạo ra được căn cứ pháp lý cụ thể cho việc kiểm tra giám sát của các cơ quan có chức năng đối với hoạt động định giá đất;
Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Là những nguyên tắc để xác định đất tại khu vực giáp ranh theo đơn vị hành chính, đây là tiêu chí định tính nhiều hơn là định lượng, do đó triển khai thực hiện rất khó khăn và trong thực tế giá đất các địa phương quy định hầu như không đạt được nguyên tắc này như loại đất nông nghiệp Quận 9 quy định cao nhất là khoảng 500.000đ/m2.
- Về phương pháp định giá đất: Chính phủ quy định 2 phương pháp là phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập (Nghị định 188/2004/NĐ-CP). Đến năm 2007 bổ sung 2 phương pháp là phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư.Trong khi đó tiêu chuẩn Việt nam do Bộ Tài chính ban hành thì 5 tiêu chuẩn quy định phương pháp định giá là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận. Tuy nhiên, các văn bản pháp luật cũng chưa quy định việc áp dụng phương pháp định giá đối với từng loại đất vì có loại đất, vùng đất có thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng có loại đất, vùng đất thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất hạn chế thậm chí không có giao dịch thì phải áp dụng phương pháp phi thị trường, đặc biệt từ Nghị định 17/2006/NĐ-CP quy định xác định giá đất cụ thể thì ngoài việc định giá hàng loạt công bố ngày 1 tháng 1 hàng năm còn phải định giá cá biệt để thu tiền khi giao đất, thì đối với từng phương pháp định giá được sử dụng như thế nào?
- Về khung giá và bảng giá đất do địa phương ban hành: Nhà nước định giá theo thẩm quyền là Chính phủ ban hành khung giá các loại đất theo hình thức giá sàn (thấp nhất), chính quyền địa phương cấp tỉnh ban hành giá đất cụ thể không được dưới mức sàn do Chính phủ qui định (Nghị định 80/CP năm 1993), theo hình thức khung có tối đa và tối thiểu theo vùng và hạng đất (đất nông nghiêp và phi nông nghiệp nông thôn); theo từng loại đô thị và từng loại đường phố đối với đất phi nông nghiệp đô thị (Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994); và theo hình thức khung có tối đa và tối thiểu theo vùng (đất nông nghiêp và phi nông nghiệp nông thôn); theo từng loại đô thị đối với đất phi nông nghiệp đô thị (Nghị định 188/2004/NĐ-CP, Nghị định 123/2007/CP). Như vậy từ năm 1994 đến nay, chúng ta có 3 lần thay đổi khung giá đất theo hình thức vừa đổi mới tiêu thức vừa mở rộng khung theo hướng tăng lên.
Tại Tp.HCM, giá đất bồi thường ở quận 3 và quận 10 cao nhất 139 triệu đồng/m2. Cụ thể, dự án di dời các hộ dân tại số 31 Ngô Thời Nhiệm, quận 3 có giá từ hơn 44 – 103 triệu đồng/m2. Dự án đầu tư xây dựng Trường THCS Trần Văn
Quang, quận Tân Bình có giá bồi thường đường Ni Sư Huỳnh Liên từ 21,4 – 43,5 triệu đồng/m2; đường Lạc Long Quân có giá từ 22,5 – 28,1 triệu đồng/m2 đường Bùi Thế Mỹ từ 15,7 – 39,6 triệu đồng/m2. Dự án nâng cấp, mở rộng hẻm 382 đường Lê Hồng Phong, quận 10 có giá đất ở mặt tiền đường Lê Hồng Phong gần 139 triệu đồng/m2.
Như vậy, giá đất biến động tăng đột biến với tốc độ cao xảy ra vào thời kỳ Nhà nước tăng khung giá. Giá đất thị trường tăng kéo theo giá đất trong khung giá phải tăng do nguyên tắc giá nhà nước sát với giá thị trường. Việc tăng giá đất bắt nguồn từ thị trường cấp 1, là thị trường mà nhà nước giao đất thô chưa giải phóng mặt bằng cho nhà đầu tư. Khi đó, nhà đầu tư đất đai trở thành người kinh doanh cả thị trường cấp 1 và cấp 2. Điều này được lý giải theo cơ chế của kinh tế thị trường, ai cung cấp đại bộ phận một loại hàng hóa nào đó thì cũng là người quyết định giá cả hàng hóa đó. Các nhà khoa học cho đây là vòng xoáy không hồi kết. Khi giá thị trường cấp 2 tăng, nhà nước phải tăng giá bồi thường khi thu hồi đất và định giá đất cao sát thị trường để thu tiền sử dụng đất. Nghĩa là, giá đầu vào của thị trường cấp 1 tăng lên dẫn đến nhà đầu tư tăng giá bán sản phẩm, thô
Căn cứ khung giá đất do Chính phủ quy định, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để làm căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, thu lệ phí trước bạ, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Tuy nhiên, bảng giá đất được các tỉnh ban hành khi áp dụng vào thửa đất cụ thể thì hầu hết là thấp hơn so với mức giá thị trường, chỉ khoảng từ 30-70% so với giá giao dịch thành công trên thị trường quyền sử dụng đất. Do đó, từ giữa năm 2006 cho đến nay, giá đất dùng để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thu tiền khi giao đất tại nhiều địa phương phải xác định lại thông qua tư vấn định giá đất, hoặc thông qua hội đồng định giá tại địa phương. Giá đất được xác định lại không căn cứ vào khung giá của Chính phủ và cũng không xem xét gì đến bảng giá đất được cấp tỉnh ban hành. Tình hình này có thể nhận xét là khung giá chỉ áp dụng để địa phương ban hành bảng giá đất công bố ngày 1/1. Bảng giá đất này chỉ để thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thu lệ phí trước bạ, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Giá đất xác định theo thị trường chủ yếu do các tổ chức dịch vụ định giá thực hiện để xử lý mối quan hệ giữa Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư khi Nhà nước giao đất, thu hồi đất.
Bảng giá đất được sử dụng chung cho nhiều mục đích mà theo đó quyền lợi và nghĩa vụ của đối tượng bị tác động và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa
phương mâu thuẫn với nhau: sử dụng một mức giá đất để tính thu các loại thuế, thu tiền sử dụng đất, đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất là không phù hợp với đặc điểm của từng quan hệ về đất đai.
Tóm lại, giá đất thực tế, khung giá và bảng giá quy định hiện hành còn một số bất cập sau:
- Chưa phù hợp bản chất của mối quan hệ thực hiện nghĩa vụ tài chính. Theo bản chất của mối quan hệ thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai có thể được phân thành hai nhóm: nhóm có chuyển dịch quyền SDĐ và nhóm không chuyển dịch quyền SDĐ.
Nhóm có chuyển dịch quyền SDĐ gồm thu tiền SDĐ (khi nhà nước giao đất, khi chuyển mục đích SDĐ và chuyển từ thuê sang giao, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần trong cả thời gian thuê), thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền SDĐ. Nhóm này, số thu chỉ phát sinh một lần khi phát sinh quan hệ giao dịch, quyền SDĐ được thay đổi, có thể là thay đổi người SDĐ (khi nhà nước giao đất, khi chuyển nhượng quyền SDĐ), không thay đổi người SDĐ nhưng quyền SDĐ thay đổi (quyền của người SDĐ giao khác quyền của người SDĐ thuê, quyền của ngưởi SDĐ thuê trả tiền thuê đất hàng năm khác quyền SDĐ thuê của người trả tiền thuê đất một lần), thay đổi mục đích SDĐ. Đối với nhóm này, thu NSNN chỉ phát sinh một lần khi có thay đổi về quyền SDĐ.
Nhóm không chuyển dịch quyền SDĐ gồm thu tiền thuê đất hàng năm, thuế SDĐ. Nhóm này thu hàng năm trong suốt thời hạn giao đất (thuê đất) và số thu hàng năm có thể thay đổi theo giá đất. Trong trường hợp này, khi thực hiện nghĩa vụ tài chính không có sự dịch chuyển quyền SDĐ như không thay đổi người SDĐ, không thay đổi mục đích sử dụng hoặc quyền của người SDĐ.
Về bản chất nghĩa vụ tài chính của hai nhóm chính sách này là rất khác nhau, tuy nhiên hiện nay vẫn áp dụng chung một hình thức giá đất. Như vậy, mức điều tiết chưa phù hợp với bản chất nghĩa vụ tài chính của các hình thức thu.
Bảng 3.14. Đơn giá nền TĐC Khu TĐC Kiến Á, quận 9
Vị trí về TĐC Đơn giá (CV 498) (đồng/m2)
Giá khảo sát năm 2011 (đồng/m2)
Đường có lộ giới 16m trở lên 1.200.000 15.000.000
Đường có lộ giới dưới 16m 1.000.000 13.000.000
- Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thấp dẫn đến thất thu cho NSNN: Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định quá thấp so với thị trường là một kẽ hở cho những người đầu tư bất động sản được hưởng lợi nhuận siêu ngạch ngoài vòng kiểm soát của Nhà nước và thất thu NSNN.
Bảng 3.15. Đơn giá nền TĐC Khu TĐC Man Thiện III, quận 9
Vị trí về TĐC Đơn giá (CV 498) (đồng/m2)
Giá khảo sát năm 2011 (đồng/m2)
Đường có lộ giới 16m trở lên 1.200.000 18.000.000
Đường có lộ giới dưới 16m 1.000.000 16.000.000
(Nguồn: Phân tích tổng hợp)
Ngoài ra, theo quy định hiện tại, doanh nghiệp phải thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất thị trường của dự án, sau đó hội đồng thẩm định giá của thành phố sẽ thẩm định lại và trình cấp trên phê duyệt mức giá thị trường mà doanh nghiệp phải nộp. Quy trình này được thực hiện với một lượng thời gian không ít mới biết được chính xác số tiền sử dụng đất phải nộp là bao nhiêu.Cách làm này khiến doanh nghiệp gặp nhiều trở ngại, không thể dự liệu được để có kế hoạch đầu tư và có thể gây rủi ro cho doanh nghiệp.