3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.5.4. Tiền sử dụng đất
Xuất phát từ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhưng không đồng nghĩa với việc Nhà nước là người trực tiếp sử dụng đất nên Nhà nước cần có chính sách giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và khai thác nguồn lợi từ đất đai mang lại lợi ích kinh tế cho xã hội. Thi hành Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất; đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 117/2004/TT- BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP. Sau một thời gian thực hiện, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP đã bộc lộ những bất cập chưa phù hợp với điều kiện thực tế nên Nhà nước đã có nhiều văn bản quy định sửa đổi, bổ sung về chính sách thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cụ thể:
- Nghị định số 17/2006/NĐ/CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số117/2004/TT-BTC;
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007.
Theo các quy định trên, thu tiền sử dụng đất hiện hành được thực hiện như sau: - Đối tượng nộp tiền sử dụng đất, bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất vào mục đích làm cơ sở sản xuất kinh doanh, để ở, xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê...; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư; Các trường hợp được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất.
- Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất: Có hai hình thức là đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất và giao đất theo hình thức chỉ định.
- Thời hạn giao đất: Trừ đất ở được giao ổn định, lâu dài. Các loại đất còn lại được giao có thời hạn, tối đa là 70 năm.
- Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo công thức: Tiền SDĐ = Diện tích đất (m2 ) x Đơn giá đất(đồng/m2)
+ Diện tích đất: Là diện tích đất được Nhà nước giao, được chuyển mục đích sử dụng, chuyển từ thuê sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ.
+ Đơn giá đất: Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì theo giá trúng đấu giá; Trường hợp giao đất theo hình thức chỉ định, nếu được giao đất 70 năm thì giá đất tính theo giá do UBND cấp tỉnh quy định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 01/01 hàng năm, trong trường hợp giá do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thìUBND cấp tỉnh căn cứ
vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp.
Nếu thời hạn giao đất dưới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm là 1,2% của mức thu tiền sử dụng đất 70 năm.
Tiền sử dụng đất được chia thành các nhóm: Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất mới; thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất đối với đất khu công nghiệp và thu tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Miễn tiền sử dụng đất được áp dụng cho các trường hợp sau: Đất ở của người có công với cách mạng; đất được giao để xây dựng nhà ở cho người có công với cách mạng; đất giao để xây dựng ký túc xá sinh viên; miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về khuyến khích đầu tư.
- Giảm tiền sử dụng đất được áp dụng cho các trường hợp sau: Giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về khuyến khích đầu tư; giảm 50% tiền sử dụng đất khi giao đất ở trong hạn mức cho hộ gia đình nghèo; giảm 20% tiền sử dụng đất đối với nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy định; các trường hợp khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
Về nguyên tắc khi Nhà nước giao đất phải là giao đất đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất sẽ áp dụng theo giá sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Tuy nhiên, thực tế giao đất hiện nay thì phần lớn người sử dụng đất phải tự bỏ kinh phí thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng; do đó, Nhà nước áp dụng cơ chế khấu trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất phải nộp.