- VP đại diện NHBĐLV các khu vực Trung tâm thanh lý tài sản
2.3. Phân tích thẩm định giá tài sản bảo đảm qua phân tích tình huống 1 Thương vụ 1: Định giá tài sản bảo đảm là khu đất tại xã Ngọc
2.3.1. Thương vụ 1: Định giá tài sản bảo đảm là khu đất tại xã Ngọc Thanh, Phúc Yên, Vĩnh Phúc
* Mơ tả về tài sản:
- Mục đích thẩm định giá khu đất là để Công ty trách nhiệm hữu hạn Đại Lải vay vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của tồn bộ khu đất.
- Vị trí tài sản: Khu đất tọa lạc trong khu vực sân Golf Đại Lải, cách UBND xã Ngọc Thanh khoảng 550m, cách Trường Tiểu học Ngọc Thanh khoảng 800m, phía đơng khu vực sân Golf Đại Lải là Paradise Đại Lải.
- Khu đất thuộc sở hữu Công ty trách nhiệm hữu hạn Đại Lải (Việt Nam) được UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt ngày 29/01/2015, có diện tích gần 8000m2, được chia làm 15 lơ đất, sau khi Công ty trách nhiệm hữu hạn Đại Lải đầu tư hoàn thiện cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ được bán với mục đích xây dựng khu biệt thự nghỉ dưỡng. Mặt cắt ngõ phía trước khu đất: 10 m (đường nội bộ đang thi công); khoảng cách đến đường/phố gần nhất: 500 m. Thời điểm định giá: tháng 6/2016
* Phương pháp sử dụng để định giá: Cán bộ định giá áp dụng Phương pháp so
sánh để định giá tài sản trên: Tìm hiểu thơng tin về tài sản so sánh tương tự trên thị trường để tính đơn giá đất trung bình (đồng/m2), từ đó tính đơn giá quy về tài sản định giá (đồng/m2) đối với 15 lô đất trong khu đất và xác định giá trị từng lô đất.
* Các bước thực hiện thẩm định giá như sau
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ thẩm định giá khu đất, cán bộ định giá đã thực hiện xem xét hồ sơ pháp lý của khu đất cũng như tính hợp pháp của sở hữu khu đất trên.
- Trong vòng 02 ngày, chuyên viên định giá kết hợp với đơn vị kinh doanh và khách hàng tiến hành khảo sát thực tế khu đất.
- Sau đó, cán bộ định giá tiến hành khảo sát các thông tin trên thị trường của khu đất đó.
- Cán bộ định giá tiến hành tìm hiểu thông tin đối với tài sản tương tự: Cán bộ định giá tiến tìm hiểu thơng tin đối với 02 tài sản có tính chất tương tự với tài sản định giá: 02 tài sản tương tự cùng nằm ở xã Ngọc Thanh, Phúc n, Vĩnh Phúc, có sổ đỏ chính chủ; tại thời điểm định giá đang được rao bán và có thơng tin cụ thể để so sánh và hiệu chỉnh về quy về giá tài sản cần thẩm định giá.
Các thông tin của tài sản tương tự như sau:
+ Tài sản so sánh 1: Thửa đất mặt tiền đường Lê Duẩn, xã Ngọc Thanh, Phúc n, Vĩnh Phúc; Diện tích 1400m2; các cơng trình trên đất bao gồm: 01 nhà cấp 4, diện tích khoảng 80m2, CLCL dưới 40% và 01 nhà 02 tầng, tổng diện tích xây dựng khoảng 120m2 (đơn giá nhà được tính với giá 3.000.000 đồng/m2), CLCL
khoảng 75%; Mặt cắt đường/ngõ nhỏ nhất (m): 10 m; Mặt tiền rộng 30m; có sổ đỏ chính chủ; tại thời điểm định giá được giao bán với mức giá: 4.900.000.000 đồng.
+ Tài sản so sánh 2: Thửa đất mặt tiền đường Lê Duẩn, xã Ngọc Thanh, Phúc Yên, Vĩnh Phúc là đất trống; Diện tích 382m2; Mặt cắt đường/ngõ nhỏ nhất (m): 10 m; Mặt tiền rộng 10m; có sổ đỏ chính chủ; tại thời điểm định giá được giao bán với mức giá: 1.146.000.000 đồng.
- Sau khi có được các thông tin của 02 tài sản so sánh trên, cán bộ định giá tiến hành tính giá trị quy về tài sản mục tiêu đối với từng tài sản so sánh như sau:
+ Đối với tài sản so sánh 1:
Giá ước tính giao dịch thành cơng: 80% giá giao bán = 3.920.000.000 đồng Giá đất ước tính (đồng/m2): (Giá ước tính giao dịch thành cơng – giá nhà 02 tầng)/diện tích đất = 2.607.143 đồng/m2
Tiến hành xác định các tỷ lệ điều chỉnh theo quy định như sau: Điều chỉnh về mặt tiền là: -5%; Điều chỉnh về diện tích là: 6%; Điều chỉnh về hạ tầng kỹ thuật là: - 20%; Điều chỉnh về tỷ lệ đất ở/đất vườn là: 5%; Điều chỉnh khác là: 10%.
Tổng tỷ lệ điều chỉnh (%): 100% + các tỷ lệ điều chỉnh trên = 96% Giá quy về tài sản mục tiêu: 96%*2.607.143 = 2.502.857 đồng/m2 + Đối với tài sản so sánh 2:
Giá ước tính giao dịch thành công: 85% giá giao bán = 974.100.000 đồng Giá đất ước tính (đồng/m2): Giá ước tính giao dịch thành cơng /diện tích đất = 2.550.000 đồng/m2
Tiến hành xác định các tỷ lệ điều chỉnh theo quy định như sau: Điều chỉnh về mặt tiền là: 10%; Điều chỉnh về diện tích là: -3%; Điều chỉnh về hạ tầng kỹ thuật là: -20%; Điều chỉnh về tỷ lệ đất ở/đất vườn là: 5%; Điều chỉnh khác là: 10%.
Tổng tỷ lệ điều chỉnh (%): 100% + các tỷ lệ điều chỉnh trên = 102% Giá quy về tài sản mục tiêu: 102%*2.550.000 = 2.601.000 đồng/m2
- Tính đơn giá đất ở trung bình (đ/m2): (Giá quy về tài sản mục tiêu1 + Giá quy về tài sản mục tiêu 2)/2 = 2.550.000 đồng/m2
- Xác định các hệ số điều chỉnh theo quy định đối với khu đất như sau: + Hệ số điều chính đối với thửa đất có diện tích >500m2 (k1) là: -4%
+ Hệ số điều chỉnh đối với thửa đất có hình dáng khơng vng vức (k2): -3% + Hệ số điều chính đối với thửa đất có mặt tiền >20m (k3): 3%
+ Hệ số điều chỉnh đối với thửa đất có mặt tiền <20m (k4): 3% - Tính đơn giá đất đối với một số thửa đất như sau:
+ Thửa đất 127: Diện tích 485,5m2; Mặt tiền 11m; hình dáng khơng vng vức: Đơn giá đất ở trung bình*(100%+k2+k4) = 2.397.000 đồng/m2
+ Thửa đất 364: Diện tích 700m2; Mặt tiền 15m; hình dáng vng vức: Đơn giá đất ở trung bình*(100%+k1+k4) = 2.371.500 đồng/m2
+ Thửa đất 355: Diện tích 700m2; Mặt tiền 33m; hình dáng vng vức: Đơn giá đất ở trung bình*(100%+k1+k3) = 2.524.500 đồng/m2
Bảng 2.9: Kết quả định giá khu đất
TT Thửa đất
Giấy CNQSDĐ
số Diện tích (m2) Đơn giá (VND/m2) Giá trị (VND)
1 127 BS 912758 485,50 2.397.000 1.164.000.000 2 122 BS 912763 500,00 2.550.000 1.275.000.000 2 122 BS 912763 500,00 2.550.000 1.275.000.000 3 118 BS 912767 500,00 2.550.000 1.275.000.000 4 109 BS 912773 500.00 2.550.000 1.275.000.000 5 101 BS 870207 500,00 2.473.500 1.237.000.000 6 95 BS 912782 500,00 2.550.000 1.275.000.000 7 94 BS 912783 500,00 2.550.000 1.275.000.000 8 375 BS 912845 500,00 2.473.500 1.237.000.000 9 366 BS 912839 500,00 2.550.000 1.275.000.000 10 365 BS 912840 500,00 2.626.500 1.313.000.000 11 364 BS 912841 700,00 2.371.500 1.660.000.000 12 355 BS 912842 700,00 2.524.500 1.767.000.000 13 125 BS 912760 500,00 2.626.500 1.313.000.000 14 354 BS 912843 500,00 2.626.500 1.313.000.000 15 353 BS 912844 500,00 2.473.500 1.237.000.000 16 TỔNG CỘNG 19.891.000.000
Nguồn: Trích xuất báo cáo thẩm định giá của LienVietPostBank (2016) * Nhận xét
- Ưu điểm:
+ Các bước thẩm định nhìn chung đã được thực hiện đúng quy trình và đáp ứng tiêu chuẩn thời gian định giá do ngân hàng LienVietPostBank quy định;
+ Cán bộ thẩm định đã áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị khu đất là phù hợp với quy định của ngân hàng LienVietPostBank cũng như đảm bảo tính chính xác cho tài sản cần thẩm định.
+ Cán bộ thẩm định đã có sự kiểm tra kỹ lưỡng về tính chất pháp lý, hiện trạng khu đất.
+ Cán bộ thẩm định đã xem xét đến đặc điểm ảnh hưởng đến giá trị tài sản như hình dạng khu đất, diện tích các thửa đất, chiều rộng mặt tiền….
- Hạn chế:
+ 02 tài sản so sánh với tài sản định giá là hơi ít để đảm bảo đưa ra giá chính xác giá trị của tài sản thẩm định giá.
+ Tại thời điểm khảo sát, hiện trạng tài sản là đất trống chưa được đầu tư xây dựng về cơ sở hạ tầng kỹ thuật (San lấp mặt bằng đầy đủ, hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, điện chiếu sáng, hạ tầng kỹ thuật khu đô thị khác...), chưa có ranh giới rõ ràng giữa thửa đất thẩm định và các thửa đất liền kề. Những yếu tố trên liên quan đến quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê của Nhà nước quy định. Ngân hàng cần xem xét đến những yếu tố trên để tránh được những rủi ro khi cho vay vốn bằng tài sản thế chấp là khu đất này.
+ Tài sản là các thửa đất có diện tích lớn (từ 485m2 trở lên) tọa lạc trong khu vực câu lạc bộ Golf Đại Lải, cơ sở hạ tầng khu vực tài sản tọa lạc chưa được xây dựng. Hiện trạng là những lô đất trống, Ngân hàng cần xác định vị trí các thửa đất trên cơ sở các Giấy chứng nhận QSDĐ và Bản đồ địa chính điều chỉnh giao đất chi tiết được UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt. Khu vực này còn nhiều quỹ đất trống chưa sử dụng, tính thanh khoản của các tài sản trên là kém.
+ Khu vực tài sản tọa lạc có nhiều Dự án đang được triển khai, điều chỉnh quy hoạch. Do đó các thửa đất trên có thể bị biến động về quy mơ và diện tích. Ngân hàng cần có biện pháp theo dõi việc điều chỉnh quy hoạch để có biện pháp sử lý kịp thời và đồng thời có biện pháp quản lý tài sản đảm bảo để hạn chế rủi ro.